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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage : avec et sans faute

La théorie des troubles de voisinage s’appuie sur l’article 544 du Code civil.

Un arrêt fameux de la Cour de cassation du 6 avril 1960 a défini le fondement de cette théorie :

« Attendu que l’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Attendu que, les propriétaires voisins ayant ainsi un droit égal à la jouissance de leur propriété, il en résulte qu’une fois fixés les rapports entre les propriétés voisines compte tenu des charges normales résultant du voisinage, l’équilibre ainsi établi doit être maintenu entre les droits respectifs des propriétaires.

Attendu que le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait non fautif, rompt cet équilibre, en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue. »

Comme on le voit, il n’est pas requis que la rupture de l’équilibre des jouissances soit provoquée par une faute.

Un fait non fautif suffit, pourvu qu’il soit imputable au voisin.

On relève aussi qu’il n’est pas question d’indemniser, ce qui doit se faire intégralement, mais seulement de compenser, c’est à dire de rétablir seulement l’équilibre.

C’est toute la différence entre la responsabilité (faute et indemnisation) et le trouble de voisinage (sans faute et compensation).

Les deux responsabilités peuvent-elles cohabiter ?

La Cour de cassation a récemment répondu par l’affirmative (Cass., 11 février 2016, rôle n° C.15.0031.N, www.juridat.be).

Elle a jugé que les responsabilités sans faute et par faute peuvent coexister, plus précisément qu’un fait fautif peut aussi constituer un trouble de voisinage

La Cour juge :

« L’action en trouble de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil suppose un trouble anormal causé par un acte, une abstention ou un comportement imputable au voisin.

La circonstance que cet acte, cette abstention ou ce comportement peut être qualifié de fautif n’empêche pas l’application de l’article 544 du Code civil.

Les juges d’appel qui ont jugé non fondée la demande en ce qu’elle est basée sur l’article 544 du Code civil, puisque la première défenderesse avait commis une faute provoquant l’incendie et puisqu’il n’était pas question d’un comportement imputable mais non fautif, ont ajouté une  condition à l’article 544 que cette disposition ne contient pas. »

Pourquoi invoquer à la fois les deux responsabilités ?

Pour de complexes raisons de différences de couvertures d’assurance entre les divers types de dommages et de responsabilités.

Dans la version d’origine de l’arrêt :

“De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wet-boek veronderstelt een abnormale hinder veroorzaakt door een daad, verzuim of gedraging die aan de buur toerekenbaar is.

De omstandigheid dat deze daad, dit verzuim of deze gedraging als foutief kan worden bestempeld, verhindert de toepassing van artikel 544 Burgerlijk Wetboek niet.

De appelrechters die oordelen dat vermits de eerste verweerster een fout heeft begaan die aanleiding heeft gegeven tot het ontstaan van de brand en er geen sprake is van een niet-foutieve maar aan haar toerekenbare gedraging, de vorderingen van de eerste in gemeenverklaring opgeroepen partij en van de eiseres, in de mate dat zij gesteund zijn op artikel 544 Burgerlijk Wetboek, ongegrond zijn, voegen aan de toepassing van artikel 544 Burgerlijk Wetboek een voorwaarde toe die deze niet bevat.”

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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