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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage : avec et sans faute

La théorie des troubles de voisinage s’appuie sur l’article 544 du Code civil.

Un arrêt fameux de la Cour de cassation du 6 avril 1960 a défini le fondement de cette théorie :

« Attendu que l’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Attendu que, les propriétaires voisins ayant ainsi un droit égal à la jouissance de leur propriété, il en résulte qu’une fois fixés les rapports entre les propriétés voisines compte tenu des charges normales résultant du voisinage, l’équilibre ainsi établi doit être maintenu entre les droits respectifs des propriétaires.

Attendu que le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait non fautif, rompt cet équilibre, en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue. »

Comme on le voit, il n’est pas requis que la rupture de l’équilibre des jouissances soit provoquée par une faute.

Un fait non fautif suffit, pourvu qu’il soit imputable au voisin.

On relève aussi qu’il n’est pas question d’indemniser, ce qui doit se faire intégralement, mais seulement de compenser, c’est à dire de rétablir seulement l’équilibre.

C’est toute la différence entre la responsabilité (faute et indemnisation) et le trouble de voisinage (sans faute et compensation).

Les deux responsabilités peuvent-elles cohabiter ?

La Cour de cassation a récemment répondu par l’affirmative (Cass., 11 février 2016, rôle n° C.15.0031.N, www.juridat.be).

Elle a jugé que les responsabilités sans faute et par faute peuvent coexister, plus précisément qu’un fait fautif peut aussi constituer un trouble de voisinage

La Cour juge :

« L’action en trouble de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil suppose un trouble anormal causé par un acte, une abstention ou un comportement imputable au voisin.

La circonstance que cet acte, cette abstention ou ce comportement peut être qualifié de fautif n’empêche pas l’application de l’article 544 du Code civil.

Les juges d’appel qui ont jugé non fondée la demande en ce qu’elle est basée sur l’article 544 du Code civil, puisque la première défenderesse avait commis une faute provoquant l’incendie et puisqu’il n’était pas question d’un comportement imputable mais non fautif, ont ajouté une  condition à l’article 544 que cette disposition ne contient pas. »

Pourquoi invoquer à la fois les deux responsabilités ?

Pour de complexes raisons de différences de couvertures d’assurance entre les divers types de dommages et de responsabilités.

Dans la version d’origine de l’arrêt :

“De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wet-boek veronderstelt een abnormale hinder veroorzaakt door een daad, verzuim of gedraging die aan de buur toerekenbaar is.

De omstandigheid dat deze daad, dit verzuim of deze gedraging als foutief kan worden bestempeld, verhindert de toepassing van artikel 544 Burgerlijk Wetboek niet.

De appelrechters die oordelen dat vermits de eerste verweerster een fout heeft begaan die aanleiding heeft gegeven tot het ontstaan van de brand en er geen sprake is van een niet-foutieve maar aan haar toerekenbare gedraging, de vorderingen van de eerste in gemeenverklaring opgeroepen partij en van de eiseres, in de mate dat zij gesteund zijn op artikel 544 Burgerlijk Wetboek, ongegrond zijn, voegen aan de toepassing van artikel 544 Burgerlijk Wetboek een voorwaarde toe die deze niet bevat.”

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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