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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘Code civil’

L’interprétation de la vente immobilière

Les articles 1156 et suivants du Code civil donnent des règles d’interprétation du contrat de vente lorsque celui-ci est ambigu. Ces règles donnent la priorité à la recherche de la volonté réelle des parties. Toutefois, l’article 1602, alinéa 2, du Code civil, qui est spécifique à la vente, pose que « tout pacte obscur ou ambigu […]

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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?

L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. » Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés. S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans. Faut-il en […]

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Trouble de voisinage : avec et sans faute

La théorie des troubles de voisinage s’appuie sur l’article 544 du Code civil. Un arrêt fameux de la Cour de cassation du 6 avril 1960 a défini le fondement de cette théorie : « Attendu que l’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. Attendu que, les propriétaires […]

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La location de clientèle, contrat impossible ?

L’article 1709 du Code civil définit le louage comme le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. Logiquement, l’article 1719, 3°, énonce que le bailleur est obligé, « par la nature du contrat », d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. […]

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Remettre les clés à l’acheteur avant l’acte

Il arrive que l’acquéreur demande un accès à l’immeuble avant l’acte authentique, c’est-à-dire avant le transfert de la propriété, de la jouissance, des risques et des fruits. Cette demande peut se justifier pour établir des métrés et plans, pour discuter des travaux avec les entreprises, pour réaliser la reconnaissance d’état de sol, l’étude de stabilité, […]

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Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante. Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage. En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires. Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a […]

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L’abus de droit en matière de résiliation de bail

L’abus de droit en matière locative est souvent plaidé. Voyons deux affaires illustrant cette matière. La première affaire concerne un abus de droit commis par le locataire. La société Nouvelles Galeries du Boulevard Anspach devait et voulait réaliser des travaux dans la galerie. Elle proposa une résiliation du bail à sa locataire commerciale moyennant une […]

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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