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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante.

Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage.

En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires.

Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a quitté les lieux, n’est plus tenu, même s’il était locataire légal durant le mariage.

En revanche, le conjoint qui a signé le bail reste tenu, même après le divorce alors qu’il a quitté le logement familial.

Cette situation n’est-elle pas discriminatoire, se demande le juge de paix dans un jugement du 27 mai 2010 ?

Le juge décide de poser une question à la Cour constitutionnelle.

La Cour a rendu son arrêt le 12 mai 2011 (n° 70/2011). Elle décide que l’article 215, § 2, n’est pas contraire au principe d’égalité.

Selon la Cour, la question est hors sujet : l’article 215 ne protège le logement que durant le mariage en sorte qu’il est étranger aux obligations locatives d’époux divorcés.

Et si on devait considérer que l’article 215 règle également les obligations des époux, la différence de traitement visée est raisonnablement justifiée, dit la Cour.

En effet, cette différence de traitement porte sur des situations essentiellement différentes dans lesquelles se trouvent les catégories visées. Il ne faut donc pas les comparer.

Lorsque les deux époux signent un bail, chacun d’eux reste lié par ce contrat après le divorce tant qu’il n’est pas mis fin au bail conformément aux règles applicables en la matière.

L’époux qui quitte volontairement ou doit quitter l’habitation familiale est donc tenu de respecter les obligations du bail à l’égard du bailleur, tant qu’il n’a pas été libéré parle bailleur.

Lorsque seul un des deux époux signe un bail, l’autre époux devient colocataire légal sur la base de l’article 215, mais uniquement pendant le mariage.

Et encore, pour autant que le logement concerné puisse être qualifié de « logement principal de la famille ».

L’époux qui n’a pas signé le bail perd, après le divorce, le statut de colocataire légal.

Cela signifie qu’il reste tenu des obligations du bail jusqu’au terme du mariage seulement,  au titre de dette de ménage ou selon ce que dit le juge sur base de l’article 223 du Code civil ou 1280 du Code judiciaire.

Mais après, l’époux qui n’a pas signé n’a plus d’obligation locative.

Que conclure de cet arrêt ?

Que le bailleur a tout intérêt à faire signer l’autre conjoint, même si ses locataires se marient ou sont déjà mariés.

Il gardera ainsi deux débiteurs plutôt qu’un, si ses locataires divorcent un jour, comme le font 70 % des couples dans les sept ans…

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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