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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante.

Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage.

En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires.

Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a quitté les lieux, n’est plus tenu, même s’il était locataire légal durant le mariage.

En revanche, le conjoint qui a signé le bail reste tenu, même après le divorce alors qu’il a quitté le logement familial.

Cette situation n’est-elle pas discriminatoire, se demande le juge de paix dans un jugement du 27 mai 2010 ?

Le juge décide de poser une question à la Cour constitutionnelle.

La Cour a rendu son arrêt le 12 mai 2011 (n° 70/2011). Elle décide que l’article 215, § 2, n’est pas contraire au principe d’égalité.

Selon la Cour, la question est hors sujet : l’article 215 ne protège le logement que durant le mariage en sorte qu’il est étranger aux obligations locatives d’époux divorcés.

Et si on devait considérer que l’article 215 règle également les obligations des époux, la différence de traitement visée est raisonnablement justifiée, dit la Cour.

En effet, cette différence de traitement porte sur des situations essentiellement différentes dans lesquelles se trouvent les catégories visées. Il ne faut donc pas les comparer.

Lorsque les deux époux signent un bail, chacun d’eux reste lié par ce contrat après le divorce tant qu’il n’est pas mis fin au bail conformément aux règles applicables en la matière.

L’époux qui quitte volontairement ou doit quitter l’habitation familiale est donc tenu de respecter les obligations du bail à l’égard du bailleur, tant qu’il n’a pas été libéré parle bailleur.

Lorsque seul un des deux époux signe un bail, l’autre époux devient colocataire légal sur la base de l’article 215, mais uniquement pendant le mariage.

Et encore, pour autant que le logement concerné puisse être qualifié de « logement principal de la famille ».

L’époux qui n’a pas signé le bail perd, après le divorce, le statut de colocataire légal.

Cela signifie qu’il reste tenu des obligations du bail jusqu’au terme du mariage seulement,  au titre de dette de ménage ou selon ce que dit le juge sur base de l’article 223 du Code civil ou 1280 du Code judiciaire.

Mais après, l’époux qui n’a pas signé n’a plus d’obligation locative.

Que conclure de cet arrêt ?

Que le bailleur a tout intérêt à faire signer l’autre conjoint, même si ses locataires se marient ou sont déjà mariés.

Il gardera ainsi deux débiteurs plutôt qu’un, si ses locataires divorcent un jour, comme le font 70 % des couples dans les sept ans…

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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