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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante.

Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage.

En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires.

Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a quitté les lieux, n’est plus tenu, même s’il était locataire légal durant le mariage.

En revanche, le conjoint qui a signé le bail reste tenu, même après le divorce alors qu’il a quitté le logement familial.

Cette situation n’est-elle pas discriminatoire, se demande le juge de paix dans un jugement du 27 mai 2010 ?

Le juge décide de poser une question à la Cour constitutionnelle.

La Cour a rendu son arrêt le 12 mai 2011 (n° 70/2011). Elle décide que l’article 215, § 2, n’est pas contraire au principe d’égalité.

Selon la Cour, la question est hors sujet : l’article 215 ne protège le logement que durant le mariage en sorte qu’il est étranger aux obligations locatives d’époux divorcés.

Et si on devait considérer que l’article 215 règle également les obligations des époux, la différence de traitement visée est raisonnablement justifiée, dit la Cour.

En effet, cette différence de traitement porte sur des situations essentiellement différentes dans lesquelles se trouvent les catégories visées. Il ne faut donc pas les comparer.

Lorsque les deux époux signent un bail, chacun d’eux reste lié par ce contrat après le divorce tant qu’il n’est pas mis fin au bail conformément aux règles applicables en la matière.

L’époux qui quitte volontairement ou doit quitter l’habitation familiale est donc tenu de respecter les obligations du bail à l’égard du bailleur, tant qu’il n’a pas été libéré parle bailleur.

Lorsque seul un des deux époux signe un bail, l’autre époux devient colocataire légal sur la base de l’article 215, mais uniquement pendant le mariage.

Et encore, pour autant que le logement concerné puisse être qualifié de « logement principal de la famille ».

L’époux qui n’a pas signé le bail perd, après le divorce, le statut de colocataire légal.

Cela signifie qu’il reste tenu des obligations du bail jusqu’au terme du mariage seulement,  au titre de dette de ménage ou selon ce que dit le juge sur base de l’article 223 du Code civil ou 1280 du Code judiciaire.

Mais après, l’époux qui n’a pas signé n’a plus d’obligation locative.

Que conclure de cet arrêt ?

Que le bailleur a tout intérêt à faire signer l’autre conjoint, même si ses locataires se marient ou sont déjà mariés.

Il gardera ainsi deux débiteurs plutôt qu’un, si ses locataires divorcent un jour, comme le font 70 % des couples dans les sept ans…

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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