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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remettre les clés à l’acheteur avant l’acte

Il arrive que l’acquéreur demande un accès à l’immeuble avant l’acte authentique, c’est-à-dire avant le transfert de la propriété, de la jouissance, des risques et des fruits.

Cette demande peut se justifier pour établir des métrés et plans, pour discuter des travaux avec les entreprises, pour réaliser la reconnaissance d’état de sol, l’étude de stabilité, etc.

Le vendeur peut y trouver son compte ; il veut éviter la taxe communale sur les immeubles inoccupés ou la taxe régionale sur les sites inscrits à l’inventaire des sites d’activité inexploités (art. 283 CoBAT).

Un règlement intervient alors entre acheteur et vendeur modalisant les conditions et conséquences de la remise des clés.

Un tel règlement s’articule sur les 10 points suivants :

  • L’acquéreur reconnaît que cette remise de clés n’entraîne aucun transfert de propriété ni de jouissance et intervient comme de simple tolérance à titre précaire et pour une durée limitée.
  • Comme le bien sera à la garde de l’acheteur, et qu’il le reçoit déjà même à titre précaire, il est judicieux de faire déjà coïncider cette remise avec l’agréation, valant reconnaissance de conformité et d’absence de vice caché.
  • L’acquéreur s’engage à contribuer aux charges de l’immeuble, aux consommations d’eau, d’énergie et de chauffage, ainsi qu’au prorata de précompte immobilier et de taxe.
  • Les parties décrivent limitativement les mesures conservatoires que l’acheteur pourra ou devra entreprendre, et les travaux qui pourront déjà être réalisés.
  • Les travaux que l’acquéreur effectuerait seront réalisés sous son entière responsabilité.
  • Les modalités d’accession des travaux et améliorations doivent être réglées au cas où la vente venait à être dissoute :
  1. Soit l’acheteur doit les enlever à ses frais,
  2. Soit il devra les laisser sans indemnité si  préfère le vendeur,
  3. Soit encore le vendeur devra indemniser les travaux à prix coûtant ou à valeur de marché.
  • Une indemnité d’occupation peut être fixée ; elle ne dégénère pas en bail car l’occupation répond au critère essentiel que constitue le caractère transitoire, donc provisoire de l’accord (J. Herbots, « Le provisoire, indispensable au contrat d’occupation précaire », note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2011, p. 164).
  • D’un même contexte, si l’acte n’est pas signé à la date prévue, il faut prévoir une indemnité d’occupation et une pénalité par jour de retard après le terme échu pour la restitution. Si la convention de mise à disposition anticipée est notariée, l’expulsion pourra être poursuivie sans devoir préalablement prendre titre chez le juge de paix.
  • L’acquéreur s’engage également à souscrire une assurance pour couvrir les risques nés de son occupation, dont l’immeuble concerné est l’objet et dont les immeubles voisins sont l’objet par répercussion (voir plus loin).
  • Comme gardien du bien, l’acheteur devra veiller à clore efficacement le bien pour le protéger de toute intrusion (squatteurs, voleurs, jeux d’enfants, etc.). Il préservera les installations contre le gel. Par la remise des clés, l’acquéreur est donc institué gardien et assume la responsabilité du bien vendu et de ses installations.

L’article 1384, alinéa 1, du Code civil dispose que l’on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Comme l’immeuble est sous la garde de l’acheteur, le vendeur, encore propriétaire, est en principe prémuni de recours de tiers subissant un dommage en raison d’un vice de l’immeuble.

Ce n’est cependant pas tout à fait exact et une telle clause ne protège pas le propriétaire aussi bien qu’il pourrait le croire.

En effet, il faut tenir compte d’une disposition spécifique en la matière.

Aux termes de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsque celle-ci est due à un défaut d’entretien ou un vice de construction (Cass., 8 janvier 1982, Pas., I, 1982, p. 573)

C’est une responsabilité spéciale qui, selon la jurisprudence, exclut la règle générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

Lorsqu’un dommage survient par la ruine du bâtiment, la question se pose donc de savoir si le tiers lésé peut diriger son action contre le gardien sur base de l’article 1384, l’alinéa 1, ou s’il doit exclusivement diriger son action contre le propriétaire sur base de l’article 1386, ou encore s’il peut exercer un recours contre les deux.

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

La doctrine moderne s’est montré très critique envers cette jurisprudence (R O. Dalcq, « Fondement de l’article 1386 du Code civil, concours avec une autre responsabilité », note sous Cass., 23 octobre 1970, R.C.J.B., 1971, p. 508 ; J.-L. Fagnart, « Chronique de jurosprudence. La responsabilité quasidélictuelle, », J.T., 1976, p. 569 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », note sous Cass., 15 décembre 1975, R.C.J.B., 1978, p. 269 ; L. Cornélis et I. Vuillard, « La responsabilité du fait des choses », in Responsabilités. Traité théorique et pratique, Kluwer, Waterloo, 2001, n° 48).

La doctrine classique (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. II, 1934, p. 854, n° 997) est pourtant catégorique : « il faut décider sans réserve que l’article 1386 exclut en toute hypothèse l’article 1384. »

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

Cette solution devrait s’imposer en Belgique car l’article 1386 ne vise que le propriétaire et ne devrait donc pas exclure un autre responsable gardien, comme le locataire, l’occupant ou l’usufruitier. Ayant des champs d’application différents, ces dispositions ne devraient pas s’exclure.

Tant que la jurisprudence belge n’a pas évolué, il faudrait encore considérer que si le dommage survient du fait de la ruine du bien, seul le propriétaire pourrait voir sa responsabilité engagée par le tiers lésé, à l’exclusion du gardien, sans préjudicie du recours contractuel du propriétaire contre le gardien.

Ce n’est évidemment pas favorable au propriétaire qui confie son bien à un tiers et entend le rendre responsable du bien.

Revenons au conditions d’application de l’article 1386 du Code civil.

Elle s’applique même si le propriétaire n’a pas personnellement commis de faute ou, plus exactement, le propriétaire sera-t-il présumé responsable si le dommage survient par la ruine du bien ou par un défait d’entretien ou de construction.

Ce n’est donc pas une responsabilité basée sur un risque, mais sur une faute présumée.

Cette responsabilité à charge du propriétaire d’un bâtiment ne s’applique qu’en cas de ruine totale ou partielle, chute ou effondrement de tout ou partie de la construction (Cass., 18 avril 1975, Pas., 1975, I, p.  828).

Il faut donc qu’il y ait au moins chute d’une partie ou d’un élément de construction (R.O. Dalcq, « Examen de jurisprudence concernant la responsabilité civile », R.C.J.B., 1968, p. 250).

Il suffit que l’immeuble voisin soit abîmé par la chute d’éléments et que cette chute soit le résultat de la ruine, d’un défaut d’entretien ou de construction pour que la responsabilité soit établie (Cass., 8 mai 1924, Pas., 1924, I, p. 328).

Cela n’est pas rare : des parements de façade qui se détachent, une cheminée qui s’effondre, des pierre qui se descellent, etc., peuvent détruire l’immeuble voisin ou blesser un passant.

C’est donc le propriétaire seul qui peut être déclaré responsable. L’absence de garde du propriétaire, le fait que le bien soit loué ou confié à un tiers, ne sublève pas le propriétaire de sa responsabilité.

S’il existe plusieurs propriétaires indivis de l’immeuble, ceux-ci répondent in solidum de la responsabilité de l’article 1386 du Code civil.

Si la responsabilité du propriétaire est automatique, il peut toutefois exercer un recours contre le véritable responsable, qui par sa faute est à l’origine de la ruine de l’immeuble, par défaut d’entretien ou par vice de la construction. Il pourra ainsi agir contre le l’occupant, le locataire, mais aussi contre l’entrepreneur ou l’architecte par application de l’article 1792 du Code civil (Cass., 23 octobre 1970, Pas., 1971, I, p. 176 ; Cass., 7 janvier 1988, Pas., 1988, I, p. 741 ; H. De Page, opus cité, n° 1000 ; R. O. Dalcq, opus cité, R.C.J.B., 1968, p. 250).

Le propriétaire doit donc garder à l’esprit que même si n’a plus la garde de son bien, il reste responsable en cas de ruine.

Il ne peut donc se contenter de faire assurer par le gardien la responsabilité de celui-ci.

Il doit également assurer sa propre responsabilité découlant de l’article 1386, à laquelle l’occupant est tout à fait étranger et, éventuellement, prévoir que l’acheteur occupant remboursera la prime.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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