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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abus de droit en matière de résiliation de bail

L’abus de droit en matière locative est souvent plaidé.

Voyons deux affaires illustrant cette matière.

La première affaire concerne un abus de droit commis par le locataire.

La société Nouvelles Galeries du Boulevard Anspach devait et voulait réaliser des travaux dans la galerie.

Elle proposa une résiliation du bail à sa locataire commerciale moyennant une indemnité de 25.000 €, car les travaux vont empêcher la jouissance de la surface louée.

La locataire refusa et exigea l’exécution forcée du bail sachant bien qu’eu égard aux circonstances, cette exécution n’était plus possible pour la bailleresse.

Cette position fut jugée abusive par le tribunal de commerce de Bruxelles. En effet,

  • La locataire n’occupait que 10 m²,
  • Son bail entravait l’ensemble des travaux,
  • La bailleresse était impliquée dans un vaste de rénovation initié par la ville de Bruxelles.
  • Les conditions d’exploitation ne pouvaient que se détériorer,
  • L’indemnité proposée représentait plus de 5 années de loyers,
  • Le bail se terminait de toute façon dans deux ans,

Pour le tribunal, la position adoptée par la locataire était spéculative. Elle profitait de la situation pour obtenir une indemnité plus importante.

Le tribunal débouta donc la locataire de sa demande de dommages et intérêts de 77.561,90 €.

La locataire déboutée, forma un pourvoi en cassation. Son premier moyen, en sa quatrième branche, pose la question de l’abus de droit.

La Cour de cassation répond ceci (Cass., 6 janvier 2011, rôle n° C.09.0624.F, www.juridat.be) :

« L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente. Tel est le cas spécialement lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit. Dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause. »

La Cour de cassation relève alors les considérations retenues par le tribunal, résumées plus haut, et en déduit :

« Sur la base de ces considérations, le jugement attaqué examine à la lumière de toutes les circonstances de la cause si la défenderesse ne retirerait pas de l’usage de son droit de demander l’exécution des conventions liant les parties un avantage sans proportion avec la charge corrélative de la défenderesse et justifie légalement sa décision. »

Le second moyen concerne la sanction de l’abus de droit.

Il est vrai que la sanction de l’abus de droit n’est pas la déchéance totale de ce droit mais sa réduction à son usage normal ou encore la réparation du préjudice que son abus a causé (voy. e.a. Cass., 8 février 2001, Pas., 2001, I, p. 244).

C’est pourquoi, le pourvoi de la locataire reprochait au jugement de l’avoir entièrement déboutée de sa demande. Le tribunal lui avait même refusé l’indemnité proposée par la bailleresse dans le cadre d’une résolution du bail.

La Cour de cassation répondit de manière nuancée :

« La sanction de l’abus d’un droit consiste en la réduction de celui-ci à son usage normal ou en la réparation du dommage que son abus a causé.

Lorsque, exerçant l’option que lui confère l’article 1184 du Code civil, une partie choisit abusivement de forcer l’autre partie à l’exécution d’une convention au lieu d’en demander ou d’en accepter la résolution avec dommages et intérêts, la réparation de cet abus peut consister en la privation du droit pour cette partie d’obtenir l’exécution forcée.

Le jugement attaqué énonce que la demanderesse doit « supporter les conséquences dommageables qui ont résulté pour elle de son attitude abusive » et lui refuse une indemnité équivalente à celle qui lui avait été proposée par la défenderesse dans le cadre d’une résolution des conventions au motif qu’elle « a fait le choix de l’exécution forcée des conventions en manière telle qu’elle n’est pas fondée à en réclamer les conséquences préjudiciables » à la défenderesse.

Le jugement attaqué a pu légalement considérer que l’abus de droit commis par la demanderesse appelait cette sanction. En décidant pour ces motifs de déclarer totalement non fondée la demande de la demanderesse tendant à l’octroi de dommages et intérêts en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations, il ne méconnaît pas le principe général du droit suivant lequel nul ne peut abuser de son droit ni ne viole les dispositions légales visées par le moyen. »

En tentant d’abuser de la situation, la locataire a tout perdu.

Il est logique que la Cour de cassation reconnaisse que la sanction de l’abus de droit dans le choix de l’exécution en nature consiste dans la perte totale de ce droit.

Pour rappel, l’article 1184 du Code civil confère une option au créancier d’une obligation non exécutée. Il peut soit demander la résolution du contrat avec dommage, soit poursuivre l’exécution forcée.

Il n’existe pas de droit absolu. L’exercice de cette option peut, selon les circonstances, se révéler fautive.

Or, il n’est pas possible d’exercer modérément un choix. On choisit telle ou telle branche de l’option. Aussi, est-il normal que la sanction de l’exercice fautif soit la privation des droits nés du choix.

La seconde affaire concerne un abus que peut commettre le bailleur dans l’option de l’article 1184 du Code civil.

Il n’est pas rare qu’un locataire veuille déménager pour se reloger à de meilleures conditions (après restructuration par exemple), mais qu’il en soit empêché par le terme restant à courir.

Il est alors tentant pour ce locataire de délaisser les lieux et de proposer au bailleur de payer une indemnité de relocation (par exemple de 6 mois), ou de se laisser condamner au paiement de cette indemnité.

L’arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2003 (rôle n° C000632F, www.juridat.be) concerne cette problématique.

Le tribunal de première instance de Nivelles avait constaté la faute du locataire, le Centre socialiste d’ éducation permanente, qui avait quitté les lieux avant terme, mais le tribunal avait déclaré satisfactoire l’offre de ce locataire de payer une indemnité.

Le bailleur, lui, exigeait tout simplement que le bail se poursuive normalement jusqu’à son terme.

Le locataire soutenait que l’article 1184 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté » n’a le choix « de forcer l’autre à l’exécution de la convention » que « lorsqu’elle [l’exécution] est possible » sans préjudice de la possibilité éventuelle d’exécution par un tiers aux frais du débiteur (article 1144 du Code civil).

Ayant restitué les lieux, le locataire estimait donc qu’il ne pouvait plus être condamné à poursuivre l’exécution du bail puisque cette exécution était devenue impossible.

En raison de la situation de fait ainsi créée, il ne pouvait plus qu’être condamné à des dommages et intérêts.

Subsidiairement le locataire faisait valoir que, dans le chef du bailleur, l’exigence de la poursuite du bail sans plus devoir prester, puisque les lieux étaient restitués, présentait après un certain temps un caractère d’abus de droit.

Le bailleur quant à lui soutenait que l’article 1184 du Code civil ne reconnaît qu’au seul créancier (ici le bailleur) l’option d’exiger soit l’exécution en nature du bail, soit la rupture du bail avec indemnité, en cas d’abandon fautif des lieux par le locataire, et ce dans les limites de l’abus de droit.

Reconnaissant que l’impossibilité d’encore exécuter le bail procédait de sa propre faute, le locataire arguait toutefois de ce que la liberté individuelle garantie par l’article 12 de la Constitution autant que par l’article 5 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales excluait la possibilité d’imposer, le cas échéant sous astreinte, l’occupation d’un immeuble par un locataire qui s’y refuse.

Ainsi, disait le locataire, en cas de bail, s’il est possible à un locataire de contraindre son bailleur à la poursuite de l’occupation convenue des lieux loués, il faut, au contraire constater que le bailleur n’a pas la possibilité de forcer son locataire à occuper les lieux loués comme convenu.

La Cour de cassation va clairement et vigoureusement rappeler les principes applicables.

« Attendu qu’en vertu de l’article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ;

Que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débiteur ;

Attendu que l’exécution en nature constitue le mode normal d’exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n’est que lorsque cette exécution n’est pas ou n’est plus possible que l’exécution par équivalent (lire : dommages et intérêts) s’impose ; »

C’est pourquoi la Cour considère que le juge d’appel a violé l’article 1184 du Code civil en refusant au bailleur le droit d’exercer l’option prévue par l’article 1184 du Code civil parce que l’exécution en nature serait impossible aux motifs que la liberté individuelle exclut la possibilité d’imposer l’occupation d’un immeuble par un locataire qui s’y refuse.

Considérant enfin l’abus de droit, le bailleur soutenait que n’est pas constitutif d’abus le seul fait pour la partie victime de l’inexécution d’un contrat d’exiger de l’autre partie l’exécution de la convention.

En effet, l’article 1184 du Code civil reconnaît expressément au créancier de l’obligation non exécutée la liberté de choisir l’exécution du contrat plutôt que sa résolution avec dommages et intérêts et donc le seul fait de choisir le maintien du bail, même à le supposer fictif, n’est pas en soi constitutif d’abus de droit.

Le bailleur rappelait que l’existence de l’abus de droit suppose qu’il soit constaté :

  • Soit que le droit est exercé dans l’intention exclusive de nuire à autrui.
  • Soit que le droit est exercé sans intérêt ou motif légitime en causant ainsi à autrui, en l’espèce au cocontractant, un préjudice que l’on aurait pu éviter.
  • Soit que le droit est exercé alors que l’avantage que l’on en retire est hors de toute proportion avec le préjudice que l’on cause au cocontractant.
  • Soit, qu’entre plusieurs manières d’exercer un droit, le titulaire du droit choisit la manière la plus dommageable pour autrui sans que ce choix soit justifié par un intérêt suffisant dans son chef.

Or, disait le bailleur, aucune considération du jugement attaqué n’établit dans son chef un tel comportement.

Et le bailleur de conclure que le jugement n’a donc pu déduire l’existence d’un abus de droit de la seule constatation de ce qu’il poursuivait l’exécution d’un bail même purement fictif du fait de sa résiliation fautive.

La Cour de cassation constata qu’il peut y avoir abus de droit lorsqu’un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant.

Mais elle souligne que dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause et ne peut se contenter de considérations générales ni de faire référence à des cas similaires sans viser en quoi ils visent l’espèce.

Bien qu’il s’agisse d’un problème de motivation, cela indique que la Cour a voulu souligner qu’effectivement, comme le plaidait le bailleur, le simple exercice de l’option reconnue par l’article 1184 du Code civil au créancier d’obligation inexécutée, n’est pas en soi suffisant pour constituer un abus de droit.

Voilà donc deux espèces portant sur l’option de l’article 1184 du Code civil.

Dans la première le locataire optait pour l’exécution forcée et refusait la résiliation proposée par le bailleur et, dans la seconde, le bailleur refusait la résiliation proposée par son locataire contre une indemnité.

L’option entre l’exécution forcée ou la résolution avec dommage n’appartient qu’au créancier, rappelle la Cour dans la seconde affaire.

Ce choix est un droit, mais son exercice peut dégénérer en un abus de droit, selon les circonstances.

C’est le cas lorsque le créancier retire de l’usage de ce droit un avantage sans proportion avec la charge corrélative du débiteur.

Dans la première affaire, la locataire n’avait aucun intérêt à rester et profitait de la situation pour obtenir une indemnité excessive.

Dans la seconde, le bailleur ne demandait que les droits du bail sans poursuivre un avantage disproportionné.

Ces deux affaires ont donc été jugée différemment car les circonstances étaient différentes. Mais les principes sont identiques.

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

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La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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