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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’interprétation de la vente immobilière

Les articles 1156 et suivants du Code civil donnent des règles d’interprétation du contrat de vente lorsque celui-ci est ambigu.

Ces règles donnent la priorité à la recherche de la volonté réelle des parties.

Toutefois, l’article 1602, alinéa 2, du Code civil, qui est spécifique à la vente, pose que « tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

C’est la conséquence logique de l’alinéa 1er, qui pose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige ».

L’application de cette disposition est subsidiaire en ce sens que l’on ne privilégie l’acheteur que si l’intention des parties n’apparaît pas clairement.

Le principe de l’interprétation contre le vendeur, selon l’article 1602 du Code civil, peut se heurter à la règle de l’article 1162 du même Code lorsqu’il s’agit d’interpréter une obligation du  vendeur.

Cette dernière disposition retient en effet que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Ces dispositions sont-elles en conflit ? Apparemment oui, mais en réalité non.

Il existe deux manière de régler l’application de ces deux règles.

La première est de considérer que l’article 1602 est une lex specialis qui prime sur la règle générale de l’article 1162.

La seconde est de considérer que l’article 1602 s’applique au pacte obscur, c’est-à-dire restant obscur après l’application des règles générales dont l’article 1162 (F. Mourlon-Beernaert et alii in « Manuel de la vente », Kluwer, Mechelen, 2010, p. 113).

En réalité, l’article 1602 l’emporte, si l’on peut dire, c’est-à-dire qu’il s’applique avant d’appliquer l’article 1162.

Selon Madame Limpens c’est parce que le vendeur connait mieux la chose vendue que l’acheteur (H. De Page, Traité, par A. Meinertzhagen-Limpens, T IV, vol. I, Bruylant, Bruxelles, 1997, p. 175).

À mon sens la raison est ailleurs : l’interprétation contre le vendeur s’impose parce qu’il doit expliquer à quoi il s’engage.

On ne peut concilier l’obligation d’information du vendeur avec le principe de l’interprétation en sa faveur lorsqu’il s’engage.

Il ne faut cependant pas donner une trop grande importance à l’article 1602 pour deux raisons.

D’abord parce qu’il ne s’applique pas lorsqu’il est question des obligations de l’acheteur.

Ensuite parce que l’article 1602 doit se limiter à l’interprétation de clauses ordinaires que l’on trouve communément dans les ventes d’immeuble.

Les clauses extraordinaires ne peuvent se voir appliquer l’article 1602 (contra F. Mourlon-Beernaert, op. cité, p.113).

La Cour de cassation vient de confirmer ce principe. Le problème résultait d’un mécanisme de garantie de passif dans une cession d’actions contenant des dispositions contradictoires.

La Cour pose (Cass. 6 septembre 2018, rôle n° C.17.0512.F, www.juridat.be) :

« Selon l’article 1162 du Code civil, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. L’article 1602 de ce code dispose, en son alinéa 1er, que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige et, en son alinéa 2, que tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. Il suit de la combinaison de ces dispositions que seules les clauses qui portent sur les obligations du vendeur telles qu’elles résultent de la vente s’interprètent contre ce dernier. »

Le mécanisme contractuel excédait le droit commun de la vente ; l’article 1602 ne pouvait s’y appliquer.

La jurisprudence était déjà en ce sens ((Appel, Brux., 30 mars 1981, J.C.B., 1981, p. 402 ; Gand, 10 avril 1987, R.W., coll. 1987-1988, p. 84).

L’article 1602 du Code civil n’est pas davantage applicable en matière de vente entre deux professionnels.

C’est en effet une disposition dont l’objectif est de protéger l’acheteur supposé moins bien connaître la chose que celui qui la possède déjà et qui la vend.

Cette raison ne subsiste pas en cas de vente entre deux professionnels.

Lorsque c’est un consommateur qui doit prouver contre un vendeur entreprise, on ne perdra pas de vue l’article VI.37, du Code de droit économique :

« § 1. Lorsque toutes ou certaines clauses d’un contrat entre une entreprise et un consommateur sont écrites, ces clauses doivent être rédigées de manière claire et compréhensible.

§ 2. En cas de doute sur le sens d’une clause, l’interprétation la plus favorable au consommateur prévaut. Cette règle d’interprétation n’est pas d’application dans le cadre de l’action en cessation visée au livre XVII.

Un contrat entre une entreprise et un consommateur peut être interprété notamment en fonction des pratiques commerciales en relation directe avec celui-ci. »

Enfin, la question la plus délicate, et la plus fréquente, est celle de l’interprétation à donner à une obligation lorsqu’elle est décrite différemment dans l’acte par rapport au compromis.

Cela arrive plus souvent qu’on ne le croit du fait que les notaires utilisent des formulaires types qui ne correspondent pas toujours aux modèles des agences immobilières.

On a souvent tendance à préférer l’acte authentique.

En réalité l’acte n’a pas priorité sur le compromis car l’authenticité ne couvre pas le negocium.  Le juge doit donc discerner la volonté réelle des parties.

Si l’acte n’a aucune prééminence sur le compromis, il faut reconnaître qu’il est postérieur.

De plus, l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire, envers les deux parties même s’il y a deux notaires, un pour chaque partie.

Il est donc normal de considérer que l’acte a pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

Cependant, la jurisprudence ne donne donc la priorité à l’acte que lorsque la différence entre le compromis et l’acte s’explique par des faits ou des raisons apparues entre les deux étapes.

J’ai consacré un article à cette question sur ce site et je vous y renvoie.

La photo : une belle maison moderniste rue Camille Lemonnier 112, à Uccle (Robert Puttemans, 1929). L’architecte y avait établi son domicile et ses bureaux.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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