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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’interprétation de la vente immobilière

Les articles 1156 et suivants du Code civil donnent des règles d’interprétation du contrat de vente lorsque celui-ci est ambigu.

Ces règles donnent la priorité à la recherche de la volonté réelle des parties.

Toutefois, l’article 1602, alinéa 2, du Code civil, qui est spécifique à la vente, pose que « tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

C’est la conséquence logique de l’alinéa 1er, qui pose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige ».

L’application de cette disposition est subsidiaire en ce sens que l’on ne privilégie l’acheteur que si l’intention des parties n’apparaît pas clairement.

Le principe de l’interprétation contre le vendeur, selon l’article 1602 du Code civil, peut se heurter à la règle de l’article 1162 du même Code lorsqu’il s’agit d’interpréter une obligation du  vendeur.

Cette dernière disposition retient en effet que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Ces dispositions sont-elles en conflit ? Apparemment oui, mais en réalité non.

Il existe deux manière de régler l’application de ces deux règles.

La première est de considérer que l’article 1602 est une lex specialis qui prime sur la règle générale de l’article 1162.

La seconde est de considérer que l’article 1602 s’applique au pacte obscur, c’est-à-dire restant obscur après l’application des règles générales dont l’article 1162 (F. Mourlon-Beernaert et alii in « Manuel de la vente », Kluwer, Mechelen, 2010, p. 113).

En réalité, l’article 1602 l’emporte, si l’on peut dire, c’est-à-dire qu’il s’applique avant d’appliquer l’article 1162.

Selon Madame Limpens c’est parce que le vendeur connait mieux la chose vendue que l’acheteur (H. De Page, Traité, par A. Meinertzhagen-Limpens, T IV, vol. I, Bruylant, Bruxelles, 1997, p. 175).

À mon sens la raison est ailleurs : l’interprétation contre le vendeur s’impose parce qu’il doit expliquer à quoi il s’engage.

On ne peut concilier l’obligation d’information du vendeur avec le principe de l’interprétation en sa faveur lorsqu’il s’engage.

Il ne faut cependant pas donner une trop grande importance à l’article 1602 pour deux raisons.

D’abord parce qu’il ne s’applique pas lorsqu’il est question des obligations de l’acheteur.

Ensuite parce que l’article 1602 doit se limiter à l’interprétation de clauses ordinaires que l’on trouve communément dans les ventes d’immeuble.

Les clauses extraordinaires ne peuvent se voir appliquer l’article 1602 (contra F. Mourlon-Beernaert, op. cité, p.113).

La Cour de cassation vient de confirmer ce principe. Le problème résultait d’un mécanisme de garantie de passif dans une cession d’actions contenant des dispositions contradictoires.

La Cour pose (Cass. 6 septembre 2018, rôle n° C.17.0512.F, www.juridat.be) :

« Selon l’article 1162 du Code civil, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. L’article 1602 de ce code dispose, en son alinéa 1er, que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige et, en son alinéa 2, que tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. Il suit de la combinaison de ces dispositions que seules les clauses qui portent sur les obligations du vendeur telles qu’elles résultent de la vente s’interprètent contre ce dernier. »

Le mécanisme contractuel excédait le droit commun de la vente ; l’article 1602 ne pouvait s’y appliquer.

La jurisprudence était déjà en ce sens ((Appel, Brux., 30 mars 1981, J.C.B., 1981, p. 402 ; Gand, 10 avril 1987, R.W., coll. 1987-1988, p. 84).

L’article 1602 du Code civil n’est pas davantage applicable en matière de vente entre deux professionnels.

C’est en effet une disposition dont l’objectif est de protéger l’acheteur supposé moins bien connaître la chose que celui qui la possède déjà et qui la vend.

Cette raison ne subsiste pas en cas de vente entre deux professionnels.

Lorsque c’est un consommateur qui doit prouver contre un vendeur entreprise, on ne perdra pas de vue l’article VI.37, du Code de droit économique :

« § 1. Lorsque toutes ou certaines clauses d’un contrat entre une entreprise et un consommateur sont écrites, ces clauses doivent être rédigées de manière claire et compréhensible.

§ 2. En cas de doute sur le sens d’une clause, l’interprétation la plus favorable au consommateur prévaut. Cette règle d’interprétation n’est pas d’application dans le cadre de l’action en cessation visée au livre XVII.

Un contrat entre une entreprise et un consommateur peut être interprété notamment en fonction des pratiques commerciales en relation directe avec celui-ci. »

Enfin, la question la plus délicate, et la plus fréquente, est celle de l’interprétation à donner à une obligation lorsqu’elle est décrite différemment dans l’acte par rapport au compromis.

Cela arrive plus souvent qu’on ne le croit du fait que les notaires utilisent des formulaires types qui ne correspondent pas toujours aux modèles des agences immobilières.

On a souvent tendance à préférer l’acte authentique.

En réalité l’acte n’a pas priorité sur le compromis car l’authenticité ne couvre pas le negocium.  Le juge doit donc discerner la volonté réelle des parties.

Si l’acte n’a aucune prééminence sur le compromis, il faut reconnaître qu’il est postérieur.

De plus, l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire, envers les deux parties même s’il y a deux notaires, un pour chaque partie.

Il est donc normal de considérer que l’acte a pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

Cependant, la jurisprudence ne donne donc la priorité à l’acte que lorsque la différence entre le compromis et l’acte s’explique par des faits ou des raisons apparues entre les deux étapes.

J’ai consacré un article à cette question sur ce site et je vous y renvoie.

La photo : une belle maison moderniste rue Camille Lemonnier 112, à Uccle (Robert Puttemans, 1929). L’architecte y avait établi son domicile et ses bureaux.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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