Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La garantie du bailleur de jouissance paisible durant le bail

L’article 1721 du Code civil dispose ceci :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.  S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Cette garantie qui couvre les défauts de la chose, s’applique-t-elle lorsque la perte pour le preneur résulte de travaux mal effectués par une entreprise qui effectue des travaux dans le bien loué ?

Oui, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 19 octobre 2020 (rôle n° C.19.0595.N, www.juridat.be), par l’attendu suivant (ma traduction), après avoir rappelé l’article 1721 :

Il découle de cette disposition que le bailleur doit aussi répondre des vices qui surviennent en cours de bail au bien loué, par suite de travaux qu’il a commandés.

« Hieruit volgt dat de verhuurder ook moet instaan voor gebreken die tijdens de huur zijn ontstaan aan het gehuurde goed door werken in zijn opdracht. »

Il s’agissait d’un incendie dans un magasin de vêtement loué par bail commercial.

Le bailleur avait fait exécuter des travaux pour empêcher le passage de nuisibles (rats et souris).

L’expert avait émis l’avis que les produits utilisés par l’entrepreneur avaient causé le sinistre.

Sur cette base, le juge d’appel avait retenu la responsabilité du bailleur envers le preneur.

Ce faisant, pose la Cour de cassation, le juge d’appel a fait une application correcte en droit de l’article 1721 précité.

Il est évident que les travaux exécutés par un tiers ne sont pas un vice ou un défaut de la chose.

Il est également acquis que le bailleur n’a pas commis de faute personnelle dans les évènements en question.

Et le bailleur a fait réparer le seul défaut de la chose, les passages pour les rats, même si cela a mal tourné du fait d’un tiers.

Mais il s’agit d’une garantie, et le fait générateur d’une garantie n’est pas nécessairement une faute. C’est cela qui différencie la garantie de la responsabilité.

En l’espèce, la chose louée présentait un défaut (l’accès des rongeurs) et les travaux visaient à y remédier ; ces travaux ont provoqué l’incendie donc la perte pour le preneur.

La photo : deux immeubles miroir de style éclectique construits en 1924 pour la « société anonyme Le Foncière Industrielle Belge (Victor Rubbers, 1924). J’aime les étonnantes corniches aux motifs végétaux sculptés, ce que l’on appelle pompeusement un entablement à motifs floraux en relief.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close