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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La garantie du bailleur de jouissance paisible durant le bail

L’article 1721 du Code civil dispose ceci :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.  S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Cette garantie qui couvre les défauts de la chose, s’applique-t-elle lorsque la perte pour le preneur résulte de travaux mal effectués par une entreprise qui effectue des travaux dans le bien loué ?

Oui, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 19 octobre 2020 (rôle n° C.19.0595.N, www.juridat.be), par l’attendu suivant (ma traduction), après avoir rappelé l’article 1721 :

Il découle de cette disposition que le bailleur doit aussi répondre des vices qui surviennent en cours de bail au bien loué, par suite de travaux qu’il a commandés.

« Hieruit volgt dat de verhuurder ook moet instaan voor gebreken die tijdens de huur zijn ontstaan aan het gehuurde goed door werken in zijn opdracht. »

Il s’agissait d’un incendie dans un magasin de vêtement loué par bail commercial.

Le bailleur avait fait exécuter des travaux pour empêcher le passage de nuisibles (rats et souris).

L’expert avait émis l’avis que les produits utilisés par l’entrepreneur avaient causé le sinistre.

Sur cette base, le juge d’appel avait retenu la responsabilité du bailleur envers le preneur.

Ce faisant, pose la Cour de cassation, le juge d’appel a fait une application correcte en droit de l’article 1721 précité.

Il est évident que les travaux exécutés par un tiers ne sont pas un vice ou un défaut de la chose.

Il est également acquis que le bailleur n’a pas commis de faute personnelle dans les évènements en question.

Et le bailleur a fait réparer le seul défaut de la chose, les passages pour les rats, même si cela a mal tourné du fait d’un tiers.

Mais il s’agit d’une garantie, et le fait générateur d’une garantie n’est pas nécessairement une faute. C’est cela qui différencie la garantie de la responsabilité.

En l’espèce, la chose louée présentait un défaut (l’accès des rongeurs) et les travaux visaient à y remédier ; ces travaux ont provoqué l’incendie donc la perte pour le preneur.

La photo : deux immeubles miroir de style éclectique construits en 1924 pour la « société anonyme Le Foncière Industrielle Belge (Victor Rubbers, 1924). J’aime les étonnantes corniches aux motifs végétaux sculptés, ce que l’on appelle pompeusement un entablement à motifs floraux en relief.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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