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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La garantie du bailleur de jouissance paisible durant le bail

L’article 1721 du Code civil dispose ceci :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.  S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Cette garantie qui couvre les défauts de la chose, s’applique-t-elle lorsque la perte pour le preneur résulte de travaux mal effectués par une entreprise qui effectue des travaux dans le bien loué ?

Oui, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 19 octobre 2020 (rôle n° C.19.0595.N, www.juridat.be), par l’attendu suivant (ma traduction), après avoir rappelé l’article 1721 :

Il découle de cette disposition que le bailleur doit aussi répondre des vices qui surviennent en cours de bail au bien loué, par suite de travaux qu’il a commandés.

« Hieruit volgt dat de verhuurder ook moet instaan voor gebreken die tijdens de huur zijn ontstaan aan het gehuurde goed door werken in zijn opdracht. »

Il s’agissait d’un incendie dans un magasin de vêtement loué par bail commercial.

Le bailleur avait fait exécuter des travaux pour empêcher le passage de nuisibles (rats et souris).

L’expert avait émis l’avis que les produits utilisés par l’entrepreneur avaient causé le sinistre.

Sur cette base, le juge d’appel avait retenu la responsabilité du bailleur envers le preneur.

Ce faisant, pose la Cour de cassation, le juge d’appel a fait une application correcte en droit de l’article 1721 précité.

Il est évident que les travaux exécutés par un tiers ne sont pas un vice ou un défaut de la chose.

Il est également acquis que le bailleur n’a pas commis de faute personnelle dans les évènements en question.

Et le bailleur a fait réparer le seul défaut de la chose, les passages pour les rats, même si cela a mal tourné du fait d’un tiers.

Mais il s’agit d’une garantie, et le fait générateur d’une garantie n’est pas nécessairement une faute. C’est cela qui différencie la garantie de la responsabilité.

En l’espèce, la chose louée présentait un défaut (l’accès des rongeurs) et les travaux visaient à y remédier ; ces travaux ont provoqué l’incendie donc la perte pour le preneur.

La photo : deux immeubles miroir de style éclectique construits en 1924 pour la « société anonyme Le Foncière Industrielle Belge (Victor Rubbers, 1924). J’aime les étonnantes corniches aux motifs végétaux sculptés, ce que l’on appelle pompeusement un entablement à motifs floraux en relief.

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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