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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La garantie du bailleur de jouissance paisible durant le bail

L’article 1721 du Code civil dispose ceci :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.  S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Cette garantie qui couvre les défauts de la chose, s’applique-t-elle lorsque la perte pour le preneur résulte de travaux mal effectués par une entreprise qui effectue des travaux dans le bien loué ?

Oui, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 19 octobre 2020 (rôle n° C.19.0595.N, www.juridat.be), par l’attendu suivant (ma traduction), après avoir rappelé l’article 1721 :

Il découle de cette disposition que le bailleur doit aussi répondre des vices qui surviennent en cours de bail au bien loué, par suite de travaux qu’il a commandés.

« Hieruit volgt dat de verhuurder ook moet instaan voor gebreken die tijdens de huur zijn ontstaan aan het gehuurde goed door werken in zijn opdracht. »

Il s’agissait d’un incendie dans un magasin de vêtement loué par bail commercial.

Le bailleur avait fait exécuter des travaux pour empêcher le passage de nuisibles (rats et souris).

L’expert avait émis l’avis que les produits utilisés par l’entrepreneur avaient causé le sinistre.

Sur cette base, le juge d’appel avait retenu la responsabilité du bailleur envers le preneur.

Ce faisant, pose la Cour de cassation, le juge d’appel a fait une application correcte en droit de l’article 1721 précité.

Il est évident que les travaux exécutés par un tiers ne sont pas un vice ou un défaut de la chose.

Il est également acquis que le bailleur n’a pas commis de faute personnelle dans les évènements en question.

Et le bailleur a fait réparer le seul défaut de la chose, les passages pour les rats, même si cela a mal tourné du fait d’un tiers.

Mais il s’agit d’une garantie, et le fait générateur d’une garantie n’est pas nécessairement une faute. C’est cela qui différencie la garantie de la responsabilité.

En l’espèce, la chose louée présentait un défaut (l’accès des rongeurs) et les travaux visaient à y remédier ; ces travaux ont provoqué l’incendie donc la perte pour le preneur.

La photo : deux immeubles miroir de style éclectique construits en 1924 pour la « société anonyme Le Foncière Industrielle Belge (Victor Rubbers, 1924). J’aime les étonnantes corniches aux motifs végétaux sculptés, ce que l’on appelle pompeusement un entablement à motifs floraux en relief.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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