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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs.

Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti.

Son action se singularise par un mode de gestion participative impliquant les habitants, les pouvoirs publics et les riverains du quartier.

Le modèle CLT promeut l’accessibilité durable à un logement et entend lutter contre la spéculation immobilière.

Il se base aussi sur des considérations politiques en s’articulant sur la gestion démocratique du site, le lien territorial et l’accompagnement des habitants (www.wooncrisis.be).

Les pouvoirs publics interviennent souvent comme autorité subsidiante dans le cadre de la politique sociale du logement.

En pratique, la CLT est une fondation d’utilité publique financée par subsides publics ou privés.

Elle acquiert des terrains pour les garder durablement en vue de de produire et de gérer des logements abordables.

La fondation peut également s’occuper de l’accompagnement des habitants (conseil pour l’entretien, les travaux, les primes, etc.).

La fondation associe généralement les habitants à son fonctionnement.

Le logement est développé en renonciation à l’accession. La fondation cède un droit d’emphytéose lors de l’acquisition du logement bâti.

Le terrain n’est donc pas vendu, ce qui réduit le coût du logement, et se voit soustrait à la spéculation foncière.

Le promoteur participe au projet de CLT dans le cadre d’un contrat quartier durable.

Il rénove ou reconstruit un bien en profitant du taux réduit de la TVA (démolition et reconstruction dans les 32 Villes et Communes définies dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine).

Le promoteur agit sur base d’un droit d’emphytéose (transformation – TVA 6 %) ou de superficie (démolition et reconstruction – TVA 6 %) et revend les unités bâties.

Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de revenus correspondant au logement moyen acquisitif ou au logement assimilé au logement social.

La Fondation quant à elle a renoncé à l’accession qui devrait intervenir au moment de l’expiration du droit.

En fin de droit, le propriétaire du bâti (les appartements) trouve sa propriété sur un terrain qui ne lui appartient pas. Pour disposer d’un titre, on prévoit d’emblée une servitude d’appui au sol si un droit de superficie est à la base de la construction, sinon une cession d’emphytéose.

Le logement est conventionné dans la mesure où l’acquéreur du bâti s’engage à ne pas louer (ou sous-louer), à ne pas revendre dans un certain délai et, en cas de revente, à rétrocéder la plus-value ainsi que la prime éventuellement versée à l’acquisition.

La CLT peut aussi se voir attribuer un droit de préemption.

Le développement de logement selon le modèle de la CLT permet de stabiliser des quartiers dans lesquels les habitants s’investissent peu, sans verser dans le phénomène de gentrification.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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