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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs.

Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti.

Son action se singularise par un mode de gestion participative impliquant les habitants, les pouvoirs publics et les riverains du quartier.

Le modèle CLT promeut l’accessibilité durable à un logement et entend lutter contre la spéculation immobilière.

Il se base aussi sur des considérations politiques en s’articulant sur la gestion démocratique du site, le lien territorial et l’accompagnement des habitants (www.wooncrisis.be).

Les pouvoirs publics interviennent souvent comme autorité subsidiante dans le cadre de la politique sociale du logement.

En pratique, la CLT est une fondation d’utilité publique financée par subsides publics ou privés.

Elle acquiert des terrains pour les garder durablement en vue de de produire et de gérer des logements abordables.

La fondation peut également s’occuper de l’accompagnement des habitants (conseil pour l’entretien, les travaux, les primes, etc.).

La fondation associe généralement les habitants à son fonctionnement.

Le logement est développé en renonciation à l’accession. La fondation cède un droit d’emphytéose lors de l’acquisition du logement bâti.

Le terrain n’est donc pas vendu, ce qui réduit le coût du logement, et se voit soustrait à la spéculation foncière.

Le promoteur participe au projet de CLT dans le cadre d’un contrat quartier durable.

Il rénove ou reconstruit un bien en profitant du taux réduit de la TVA (démolition et reconstruction dans les 32 Villes et Communes définies dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine).

Le promoteur agit sur base d’un droit d’emphytéose (transformation – TVA 6 %) ou de superficie (démolition et reconstruction – TVA 6 %) et revend les unités bâties.

Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de revenus correspondant au logement moyen acquisitif ou au logement assimilé au logement social.

La Fondation quant à elle a renoncé à l’accession qui devrait intervenir au moment de l’expiration du droit.

En fin de droit, le propriétaire du bâti (les appartements) trouve sa propriété sur un terrain qui ne lui appartient pas. Pour disposer d’un titre, on prévoit d’emblée une servitude d’appui au sol si un droit de superficie est à la base de la construction, sinon une cession d’emphytéose.

Le logement est conventionné dans la mesure où l’acquéreur du bâti s’engage à ne pas louer (ou sous-louer), à ne pas revendre dans un certain délai et, en cas de revente, à rétrocéder la plus-value ainsi que la prime éventuellement versée à l’acquisition.

La CLT peut aussi se voir attribuer un droit de préemption.

Le développement de logement selon le modèle de la CLT permet de stabiliser des quartiers dans lesquels les habitants s’investissent peu, sans verser dans le phénomène de gentrification.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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