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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs.

Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti.

Son action se singularise par un mode de gestion participative impliquant les habitants, les pouvoirs publics et les riverains du quartier.

Le modèle CLT promeut l’accessibilité durable à un logement et entend lutter contre la spéculation immobilière.

Il se base aussi sur des considérations politiques en s’articulant sur la gestion démocratique du site, le lien territorial et l’accompagnement des habitants (www.wooncrisis.be).

Les pouvoirs publics interviennent souvent comme autorité subsidiante dans le cadre de la politique sociale du logement.

En pratique, la CLT est une fondation d’utilité publique financée par subsides publics ou privés.

Elle acquiert des terrains pour les garder durablement en vue de de produire et de gérer des logements abordables.

La fondation peut également s’occuper de l’accompagnement des habitants (conseil pour l’entretien, les travaux, les primes, etc.).

La fondation associe généralement les habitants à son fonctionnement.

Le logement est développé en renonciation à l’accession. La fondation cède un droit d’emphytéose lors de l’acquisition du logement bâti.

Le terrain n’est donc pas vendu, ce qui réduit le coût du logement, et se voit soustrait à la spéculation foncière.

Le promoteur participe au projet de CLT dans le cadre d’un contrat quartier durable.

Il rénove ou reconstruit un bien en profitant du taux réduit de la TVA (démolition et reconstruction dans les 32 Villes et Communes définies dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine).

Le promoteur agit sur base d’un droit d’emphytéose (transformation – TVA 6 %) ou de superficie (démolition et reconstruction – TVA 6 %) et revend les unités bâties.

Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de revenus correspondant au logement moyen acquisitif ou au logement assimilé au logement social.

La Fondation quant à elle a renoncé à l’accession qui devrait intervenir au moment de l’expiration du droit.

En fin de droit, le propriétaire du bâti (les appartements) trouve sa propriété sur un terrain qui ne lui appartient pas. Pour disposer d’un titre, on prévoit d’emblée une servitude d’appui au sol si un droit de superficie est à la base de la construction, sinon une cession d’emphytéose.

Le logement est conventionné dans la mesure où l’acquéreur du bâti s’engage à ne pas louer (ou sous-louer), à ne pas revendre dans un certain délai et, en cas de revente, à rétrocéder la plus-value ainsi que la prime éventuellement versée à l’acquisition.

La CLT peut aussi se voir attribuer un droit de préemption.

Le développement de logement selon le modèle de la CLT permet de stabiliser des quartiers dans lesquels les habitants s’investissent peu, sans verser dans le phénomène de gentrification.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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