Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs.

Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti.

Son action se singularise par un mode de gestion participative impliquant les habitants, les pouvoirs publics et les riverains du quartier.

Le modèle CLT promeut l’accessibilité durable à un logement et entend lutter contre la spéculation immobilière.

Il se base aussi sur des considérations politiques en s’articulant sur la gestion démocratique du site, le lien territorial et l’accompagnement des habitants (www.wooncrisis.be).

Les pouvoirs publics interviennent souvent comme autorité subsidiante dans le cadre de la politique sociale du logement.

En pratique, la CLT est une fondation d’utilité publique financée par subsides publics ou privés.

Elle acquiert des terrains pour les garder durablement en vue de de produire et de gérer des logements abordables.

La fondation peut également s’occuper de l’accompagnement des habitants (conseil pour l’entretien, les travaux, les primes, etc.).

La fondation associe généralement les habitants à son fonctionnement.

Le logement est développé en renonciation à l’accession. La fondation cède un droit d’emphytéose lors de l’acquisition du logement bâti.

Le terrain n’est donc pas vendu, ce qui réduit le coût du logement, et se voit soustrait à la spéculation foncière.

Le promoteur participe au projet de CLT dans le cadre d’un contrat quartier durable.

Il rénove ou reconstruit un bien en profitant du taux réduit de la TVA (démolition et reconstruction dans les 32 Villes et Communes définies dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine).

Le promoteur agit sur base d’un droit d’emphytéose (transformation – TVA 6 %) ou de superficie (démolition et reconstruction – TVA 6 %) et revend les unités bâties.

Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de revenus correspondant au logement moyen acquisitif ou au logement assimilé au logement social.

La Fondation quant à elle a renoncé à l’accession qui devrait intervenir au moment de l’expiration du droit.

En fin de droit, le propriétaire du bâti (les appartements) trouve sa propriété sur un terrain qui ne lui appartient pas. Pour disposer d’un titre, on prévoit d’emblée une servitude d’appui au sol si un droit de superficie est à la base de la construction, sinon une cession d’emphytéose.

Le logement est conventionné dans la mesure où l’acquéreur du bâti s’engage à ne pas louer (ou sous-louer), à ne pas revendre dans un certain délai et, en cas de revente, à rétrocéder la plus-value ainsi que la prime éventuellement versée à l’acquisition.

La CLT peut aussi se voir attribuer un droit de préemption.

Le développement de logement selon le modèle de la CLT permet de stabiliser des quartiers dans lesquels les habitants s’investissent peu, sans verser dans le phénomène de gentrification.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close