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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ?

J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/).

Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement.

Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé un droit de superficie (notamment par renonciation à accession) au superficiaire, j’estimais que – même si l’accession en tant que telle est un mécanisme légal – il fallait convenir que l’indemnité d’accession alors due devait être assujettie à TVA dès lors qu’elle concerne un bâtiment neuf.

Le Manuel TVA – censé compiler la position administrative – ne semblait cependant pas aller en ce sens.

En effet, il y était repris que :

« Lorsqu’il s’agit d’un mode originaire d’acquisition de la propriété, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. A l’opposé de l’acquisition dérivée, où l’on reçoit son droit d’un « auteur », il ne peut donc être question de livraison au sens de la définition générale du Code. En outre, il n’y a pas non plus ici de contrepartie directe à la livraison » (n°21).

Quoi de neuf depuis ? Le Manuel TVA rédigé par l’administration a évolué ; il est désormais devenu le Commentaire TVA.

Dans la partie du Commentaire TVA qui remplace le n°21 du Manuel, il est maintenant écrit que :

« En ce qui concerne les modes originaires d’acquisition de la propriété (un droit de propriété est créé et non pas transféré) comme l’occupation, l’invention, l’accession, la prescription acquisitive ou la possession de bonne foi des meubles corporels, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. Il ne peut donc être question de « transfert » ni donc de livraison au sens de la définition générale du Code de la TVA » (Chapitre 2, Section 4., 1., A.).

Rien de vraiment différent donc.

Il s’agit là d’un passage du Commentaire TVA à jour au 1er juillet 2018.

Un tout nouveau passage, à jour lui au 1er janvier 2020, vient cependant prendre place là où se situaient les n°165 et suivants du Manuel :

« Le propriétaire d’un bien, meuble ou immeuble, a droit à tout ce que ce bien produit et à tout ce qui s’y s’unit. Ce droit s’appelle droit d’accession (article 546 du Code civil).

Le propriétaire d’un terrain devient automatiquement, par l’effet de la loi, propriétaire des constructions qui y sont érigées.

Le mécanisme de l’accession en matière immobilière est régi par l’article 555 du Code civil.

Le transfert d’un bâtiment par accession (par l’effet de la loi) au propriétaire du terrain est une livraison d’un bien, visée à l’article 10, § 2, a), du Code de la TVA » (Chapitre 16, Section 1, 8., B.).

Ce passage est explicite : le transfert d’un bâtiment par accession est une livraison de bien visée par l’article 10, § 2, a), du Code.

L’administration confirme ainsi l’opinion qui était la mienne.

On peut espérer que la prochaine mise à jour du Chapitre 2 du Commentaire apporte quelques précisions.

Une importante question doit être résolue : la base minimale d’imposition visée à l’article 36 du CTVA, soit la valeur normale, trouve-t-elle à s’appliquer ?

Il faut regretter que le Chapitre 6 du Commentaire, pourtant à jour au 1er juin 2020, ne fasse aucun commentaire sur ce sujet particulier.

A mon avis, si l’administration considère qu’il s’agit d’une livraison de bien, il y a de fortes chances pour qu’elle applique une base imposable correspond à la valeur normale. Cela serait logique : il faut tirer toutes les conséquences utiles de la qualification de l’accession comme livraison de biens.

Les promoteurs immobiliers qui – dans le cadre d’un montage – permettraient un retour gratuit d’un lot au profit du tréfoncier devront donc dorénavant être attentifs :

  • Ils pourront déduire l’intégralité de la TVA sur les travaux de construction, même la TVA afférente au lot faisant un retour gratuit dorénavant assujetti à TVA ;
  • Mais le tréfoncier devra quant à lui acquitter la TVA relative à l’acquisition de ce lot, dont le retour en propriété ne sera plus si gratuit…

La photo : une belle maison modern style, à Uccle.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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