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Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ?

J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/).

Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement.

Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé un droit de superficie (notamment par renonciation à accession) au superficiaire, j’estimais que – même si l’accession en tant que telle est un mécanisme légal – il fallait convenir que l’indemnité d’accession alors due devait être assujettie à TVA dès lors qu’elle concerne un bâtiment neuf.

Le Manuel TVA – censé compiler la position administrative – ne semblait cependant pas aller en ce sens.

En effet, il y était repris que :

« Lorsqu’il s’agit d’un mode originaire d’acquisition de la propriété, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. A l’opposé de l’acquisition dérivée, où l’on reçoit son droit d’un « auteur », il ne peut donc être question de livraison au sens de la définition générale du Code. En outre, il n’y a pas non plus ici de contrepartie directe à la livraison » (n°21).

Quoi de neuf depuis ? Le Manuel TVA rédigé par l’administration a évolué ; il est désormais devenu le Commentaire TVA.

Dans la partie du Commentaire TVA qui remplace le n°21 du Manuel, il est maintenant écrit que :

« En ce qui concerne les modes originaires d’acquisition de la propriété (un droit de propriété est créé et non pas transféré) comme l’occupation, l’invention, l’accession, la prescription acquisitive ou la possession de bonne foi des meubles corporels, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. Il ne peut donc être question de « transfert » ni donc de livraison au sens de la définition générale du Code de la TVA » (Chapitre 2, Section 4., 1., A.).

Rien de vraiment différent donc.

Il s’agit là d’un passage du Commentaire TVA à jour au 1er juillet 2018.

Un tout nouveau passage, à jour lui au 1er janvier 2020, vient cependant prendre place là où se situaient les n°165 et suivants du Manuel :

« Le propriétaire d’un bien, meuble ou immeuble, a droit à tout ce que ce bien produit et à tout ce qui s’y s’unit. Ce droit s’appelle droit d’accession (article 546 du Code civil).

Le propriétaire d’un terrain devient automatiquement, par l’effet de la loi, propriétaire des constructions qui y sont érigées.

Le mécanisme de l’accession en matière immobilière est régi par l’article 555 du Code civil.

Le transfert d’un bâtiment par accession (par l’effet de la loi) au propriétaire du terrain est une livraison d’un bien, visée à l’article 10, § 2, a), du Code de la TVA » (Chapitre 16, Section 1, 8., B.).

Ce passage est explicite : le transfert d’un bâtiment par accession est une livraison de bien visée par l’article 10, § 2, a), du Code.

L’administration confirme ainsi l’opinion qui était la mienne.

On peut espérer que la prochaine mise à jour du Chapitre 2 du Commentaire apporte quelques précisions.

Une importante question doit être résolue : la base minimale d’imposition visée à l’article 36 du CTVA, soit la valeur normale, trouve-t-elle à s’appliquer ?

Il faut regretter que le Chapitre 6 du Commentaire, pourtant à jour au 1er juin 2020, ne fasse aucun commentaire sur ce sujet particulier.

A mon avis, si l’administration considère qu’il s’agit d’une livraison de bien, il y a de fortes chances pour qu’elle applique une base imposable correspond à la valeur normale. Cela serait logique : il faut tirer toutes les conséquences utiles de la qualification de l’accession comme livraison de biens.

Les promoteurs immobiliers qui – dans le cadre d’un montage – permettraient un retour gratuit d’un lot au profit du tréfoncier devront donc dorénavant être attentifs :

  • Ils pourront déduire l’intégralité de la TVA sur les travaux de construction, même la TVA afférente au lot faisant un retour gratuit dorénavant assujetti à TVA ;
  • Mais le tréfoncier devra quant à lui acquitter la TVA relative à l’acquisition de ce lot, dont le retour en propriété ne sera plus si gratuit…

La photo : une belle maison modern style, à Uccle.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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