Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ?

J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/).

Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement.

Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé un droit de superficie (notamment par renonciation à accession) au superficiaire, j’estimais que – même si l’accession en tant que telle est un mécanisme légal – il fallait convenir que l’indemnité d’accession alors due devait être assujettie à TVA dès lors qu’elle concerne un bâtiment neuf.

Le Manuel TVA – censé compiler la position administrative – ne semblait cependant pas aller en ce sens.

En effet, il y était repris que :

« Lorsqu’il s’agit d’un mode originaire d’acquisition de la propriété, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. A l’opposé de l’acquisition dérivée, où l’on reçoit son droit d’un « auteur », il ne peut donc être question de livraison au sens de la définition générale du Code. En outre, il n’y a pas non plus ici de contrepartie directe à la livraison » (n°21).

Quoi de neuf depuis ? Le Manuel TVA rédigé par l’administration a évolué ; il est désormais devenu le Commentaire TVA.

Dans la partie du Commentaire TVA qui remplace le n°21 du Manuel, il est maintenant écrit que :

« En ce qui concerne les modes originaires d’acquisition de la propriété (un droit de propriété est créé et non pas transféré) comme l’occupation, l’invention, l’accession, la prescription acquisitive ou la possession de bonne foi des meubles corporels, il n’y a pas d’« auteur », en ce sens que l’on ne reçoit pas son droit de quelqu’un. Il ne peut donc être question de « transfert » ni donc de livraison au sens de la définition générale du Code de la TVA » (Chapitre 2, Section 4., 1., A.).

Rien de vraiment différent donc.

Il s’agit là d’un passage du Commentaire TVA à jour au 1er juillet 2018.

Un tout nouveau passage, à jour lui au 1er janvier 2020, vient cependant prendre place là où se situaient les n°165 et suivants du Manuel :

« Le propriétaire d’un bien, meuble ou immeuble, a droit à tout ce que ce bien produit et à tout ce qui s’y s’unit. Ce droit s’appelle droit d’accession (article 546 du Code civil).

Le propriétaire d’un terrain devient automatiquement, par l’effet de la loi, propriétaire des constructions qui y sont érigées.

Le mécanisme de l’accession en matière immobilière est régi par l’article 555 du Code civil.

Le transfert d’un bâtiment par accession (par l’effet de la loi) au propriétaire du terrain est une livraison d’un bien, visée à l’article 10, § 2, a), du Code de la TVA » (Chapitre 16, Section 1, 8., B.).

Ce passage est explicite : le transfert d’un bâtiment par accession est une livraison de bien visée par l’article 10, § 2, a), du Code.

L’administration confirme ainsi l’opinion qui était la mienne.

On peut espérer que la prochaine mise à jour du Chapitre 2 du Commentaire apporte quelques précisions.

Une importante question doit être résolue : la base minimale d’imposition visée à l’article 36 du CTVA, soit la valeur normale, trouve-t-elle à s’appliquer ?

Il faut regretter que le Chapitre 6 du Commentaire, pourtant à jour au 1er juin 2020, ne fasse aucun commentaire sur ce sujet particulier.

A mon avis, si l’administration considère qu’il s’agit d’une livraison de bien, il y a de fortes chances pour qu’elle applique une base imposable correspond à la valeur normale. Cela serait logique : il faut tirer toutes les conséquences utiles de la qualification de l’accession comme livraison de biens.

Les promoteurs immobiliers qui – dans le cadre d’un montage – permettraient un retour gratuit d’un lot au profit du tréfoncier devront donc dorénavant être attentifs :

  • Ils pourront déduire l’intégralité de la TVA sur les travaux de construction, même la TVA afférente au lot faisant un retour gratuit dorénavant assujetti à TVA ;
  • Mais le tréfoncier devra quant à lui acquitter la TVA relative à l’acquisition de ce lot, dont le retour en propriété ne sera plus si gratuit…

La photo : une belle maison modern style, à Uccle.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close