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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘accession’

Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de […]

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Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA. Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti. Sur le plan civil, les travaux appartiennent au […]

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Renonciation anticipée au droit d’emphytéose ou de superficie

La renonciation anticipée à un droit d’emphytéose peut-elle intervenir au droit fixe (25 €) ou sera-telle regardée comme une vente des constructions (10 % ou 12,5 %) auxquelles accède le tréfoncier ? La question est identique, et tout aussi importante, en matière de superficie. Dans un avis n° 900.167 du 30 juin 2009, en matière d’emphytéose, […]

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Contrat de superficie et convention de renonciation à l’accession

Dans une promotion immobilière, le promoteur est autorisé à bâtir sur le terrain du propriétaire qui renonce à l’accession sur cette construction. Ces parties s’accordent aussi pour vendre ensemble, qui la quote-part terrain, qui l’appartement en copropriété dans le bâtiment construit. De la sorte, le promoteur ne doit pas acheter le terrain pour revendre (économie […]

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L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824). L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5). A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire […]

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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