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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘accession’

Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de […]

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Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA. Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti. Sur le plan civil, les travaux appartiennent au […]

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Renonciation anticipée au droit d’emphytéose ou de superficie

La renonciation anticipée à un droit d’emphytéose peut-elle intervenir au droit fixe (25 €) ou sera-telle regardée comme une vente des constructions (10 % ou 12,5 %) auxquelles accède le tréfoncier ? La question est identique, et tout aussi importante, en matière de superficie. Dans un avis n° 900.167 du 30 juin 2009, en matière d’emphytéose, […]

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Contrat de superficie et convention de renonciation à l’accession

Dans une promotion immobilière, le promoteur est autorisé à bâtir sur le terrain du propriétaire qui renonce à l’accession sur cette construction. Ces parties s’accordent aussi pour vendre ensemble, qui la quote-part terrain, qui l’appartement en copropriété dans le bâtiment construit. De la sorte, le promoteur ne doit pas acheter le terrain pour revendre (économie […]

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L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824). L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5). A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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