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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA.

Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti.

Sur le plan civil, les travaux appartiennent au preneur qui les fait réaliser car l’accession au profit du bailleur est en règle reportée à la fin du bail.

Durant le bail, les travaux appartiennent donc au preneur. En fin de bail, le propriétaire peut conserver les travaux à la condition d’indemniser le locataire.

Si le bien a été vendu entre temps, c’est l’acquéreur de l’immeuble, et non le bailleur originaire, qui est redevable de cette indemnisation, s’il désire conserver les travaux (Cass., 23 avril 1965, Pas., I, 1965, p. 883 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, n° 693 et 774).

Ainsi, dans le bail commercial par exemple, l’article 9 de la loi du 30 avril 1951 dispose que, sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d’une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s’y opposer.

Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et le coût de la main-d’œuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l’immeuble a augmenté de valeur.

Bien souvent, le bien loué doit être aménagé pour l’activité du preneur. Parfois même, l’immeuble doit être rénové avant d’être loué.

Il est tentant pour le bailleur de concéder une période de franchise de loyer permettant au preneur de financer les travaux. Cela présente deux avantages :

D’abord, la période de gratuité permet de ne pas réduire le loyer sur toute la période du bail. Le loyer facial n’en souffre pas, ce qui améliore la position du bien sur le marché en cas de vente à un investisseur.

Ensuite, le bailleur ne récupère pas la TVA puisqu’il affecte l’immeuble à une activité dans le champ mais exonérée, la location immobilière (art. 44, § 3, 2° du Code TVA).

Il est donc préférable de laisser le preneur réaliser ces travaux puisqu’il déduira la TVA comme dit plus haut.

Mais ce n’est pas aussi simple.

Si les travaux sont remboursés par une franchise de loyer, il sont finalement payés par le bailleur.

En ce cas, l’administration considère que le preneur a commandé les travaux pour le compte du bailleur, comme s’il était un commissionnaire selon l’article 20, § 1er, du Code TVA.

Censé s’entremettre pour réaliser les travaux aux frais du propriétaire, le preneur est réputé avoir reçu lui-même le service et l’avoir personnellement presté en faveur du bailleur.

Il doit délivrer une facture au bailleur (art. 13, § 2) sur base de la contrepartie qu’il a reçue, c’est-à-dire la franchise de loyer (art. 26) ou la valeur normale si elle est supérieure (art. 33, § 2 lorsque les parties sont liées).

Cette facture porte donc une TVA que le bailleur ne peut déduire puisqu’il affecte les travaux à une activité exonérée (art. 41, § 1er, 1°).

Le mécanisme n’offre donc, en réalité, aucun avantage sur le plan de la TVA.

On objectera que la plupart du temps, le preneur réalise les travaux pour son propre compte, puisque les travaux ne sont utiles qu’à son activité.

On oppose aussi que la livraison des travaux est reportée en fin de bail, à l’accession, en sorte qu’il n’est pas question de considérer le preneur comme un intermédiaire dans la fourniture des travaux.

Il n’empêche : le preneur qui fait réaliser des travaux, même à son profit, payés par une réduction de  loyer, preste bien, au profit du bailleur, un service à titre onéreux qui entre dans le champ de la TVA et qui n’est pas exonéré.

En revanche, si le bailleur ne rembourse pas la rénovation, directement ou par compensation, le preneur ne doit pas les refacturer.

Notons qu’en fin de bail, l’accession devra en principe être indemnisée. La TVA est-elle due à ce moment sur la compensation ?

Non, car l’accession en fin de bail est la conséquence de la loi.

L’accession est en effet un mode originaire de transfert de la propriété et non un mode dérivé, par la volonté des parties : le preneur ne fournit pas un service au bailleur et la TVA ne s’applique donc pas.

Revenons aux travaux réalisés parle preneur.

Les travaux immobiliers sur le bien loué par l’assujetti constituent des investissements affectés durablement à l’activité pour laquelle le locataire est assujetti.

Ces travaux s’amortissent généralement sur cinq ans, mais pas toujours. Par contre le délai de la révision est bien de cinq ans.

Les travaux sont en effet soumis à révision en cas de désaffectation, selon l’article 48, § 2, du Code TVA et de l’article 10 de l’arrêt d’exécution n° 3.

Le délai de révision est de cinq ans (art. 9, § 1, A.R. n° 3). La révision intervient par cinquième si, dans ce délai,  les travaux ne sont plus affectés à l’activité, sauf s’ils sont vendus avec application de la TVA.

Comme déjà dit, l’accession en fin de bail n’est pas un service ni une livraison, en sorte qu’il y aura révision si les travaux ont été réalisés dans les cinq dernières années du bail.

Mais si le bailleur doit contractuellement indemniser le preneur pour les travaux, il est préférable du point de vue du preneur de les refacturer au bailleur avec TVA auquel cas la révision ne s’appliquera pas.

Mais cette refacturation devra intervenir avant que l’accession n’intervienne, soit avant la fin du bail, sinon le preneur n’a plus rien à vendre.

L’affaire n’est cependant pas favorable au bailleur qui ne pourra en principe pas déduire cette TVA puisque son activité est exonérée.

En conclusion, les arrangements entre bailleur et preneur sur les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une attention particulière des parties sur le plan de la TVA.

Commentaires

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  1. Dans un arrêt du 15 mars 2013, la Cour de cassation a rejeté la thèse de l’administration selon laquelle le locataire est un commissionnaire entre l’entrepreneur et le bailleur.

    En effet, selon la Cour, le commissionnaire est un assujetti qui, en son nom mais sur ordre et pour le compte du commettant, intervient dans une prestation de service. Or le locataire fait exécuter des travaux pour son compte en vue de son exploitation.

    « Een commissionair in de zin van artikel 20, § 1, eerste lid, Btw-wetboek is een belastingplichtige die in eigen naam, maar op order en voor rekening van zijn principaal overeenkomsten sluit en tussenbeide komt in dienstverrichtingen.

    De gelijkstelling van « andere tussenpersonen » bedoeld in artikel 13, § 2, Btw-wetboek met de commissionair is slechts van toepassing wanneer de tussenpersoon zelf effectief optreedt als dienstverrichter.

    De huurder die overgaat tot het laten uitvoeren van aanpassingswerken in het gehuurde goed, waardoor dit beter kan worden uitgebaat, en die als tegenprestatie door de eigenaar wordt vrijgesteld van de betaling van huur, heeft tijdens de duur van de nog lopende huurovereenkomst het genot van de verbeteringen die aan het goed werden aangebracht.

    De huurder treedt hierdoor niet op als een commissionair en kan evenmin worden beschouwd als een tussenpersoon die een dienst in het belang van de eigenaar verstrekt. »

    Cass., 15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, http://www.juridat.be.

    juin 2, 2013

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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