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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA.

Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti.

Sur le plan civil, les travaux appartiennent au preneur qui les fait réaliser car l’accession au profit du bailleur est en règle reportée à la fin du bail.

Durant le bail, les travaux appartiennent donc au preneur. En fin de bail, le propriétaire peut conserver les travaux à la condition d’indemniser le locataire.

Si le bien a été vendu entre temps, c’est l’acquéreur de l’immeuble, et non le bailleur originaire, qui est redevable de cette indemnisation, s’il désire conserver les travaux (Cass., 23 avril 1965, Pas., I, 1965, p. 883 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, n° 693 et 774).

Ainsi, dans le bail commercial par exemple, l’article 9 de la loi du 30 avril 1951 dispose que, sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d’une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s’y opposer.

Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et le coût de la main-d’œuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l’immeuble a augmenté de valeur.

Bien souvent, le bien loué doit être aménagé pour l’activité du preneur. Parfois même, l’immeuble doit être rénové avant d’être loué.

Il est tentant pour le bailleur de concéder une période de franchise de loyer permettant au preneur de financer les travaux. Cela présente deux avantages :

D’abord, la période de gratuité permet de ne pas réduire le loyer sur toute la période du bail. Le loyer facial n’en souffre pas, ce qui améliore la position du bien sur le marché en cas de vente à un investisseur.

Ensuite, le bailleur ne récupère pas la TVA puisqu’il affecte l’immeuble à une activité dans le champ mais exonérée, la location immobilière (art. 44, § 3, 2° du Code TVA).

Il est donc préférable de laisser le preneur réaliser ces travaux puisqu’il déduira la TVA comme dit plus haut.

Mais ce n’est pas aussi simple.

Si les travaux sont remboursés par une franchise de loyer, il sont finalement payés par le bailleur.

En ce cas, l’administration considère que le preneur a commandé les travaux pour le compte du bailleur, comme s’il était un commissionnaire selon l’article 20, § 1er, du Code TVA.

Censé s’entremettre pour réaliser les travaux aux frais du propriétaire, le preneur est réputé avoir reçu lui-même le service et l’avoir personnellement presté en faveur du bailleur.

Il doit délivrer une facture au bailleur (art. 13, § 2) sur base de la contrepartie qu’il a reçue, c’est-à-dire la franchise de loyer (art. 26) ou la valeur normale si elle est supérieure (art. 33, § 2 lorsque les parties sont liées).

Cette facture porte donc une TVA que le bailleur ne peut déduire puisqu’il affecte les travaux à une activité exonérée (art. 41, § 1er, 1°).

Le mécanisme n’offre donc, en réalité, aucun avantage sur le plan de la TVA.

On objectera que la plupart du temps, le preneur réalise les travaux pour son propre compte, puisque les travaux ne sont utiles qu’à son activité.

On oppose aussi que la livraison des travaux est reportée en fin de bail, à l’accession, en sorte qu’il n’est pas question de considérer le preneur comme un intermédiaire dans la fourniture des travaux.

Il n’empêche : le preneur qui fait réaliser des travaux, même à son profit, payés par une réduction de  loyer, preste bien, au profit du bailleur, un service à titre onéreux qui entre dans le champ de la TVA et qui n’est pas exonéré.

En revanche, si le bailleur ne rembourse pas la rénovation, directement ou par compensation, le preneur ne doit pas les refacturer.

Notons qu’en fin de bail, l’accession devra en principe être indemnisée. La TVA est-elle due à ce moment sur la compensation ?

Non, car l’accession en fin de bail est la conséquence de la loi.

L’accession est en effet un mode originaire de transfert de la propriété et non un mode dérivé, par la volonté des parties : le preneur ne fournit pas un service au bailleur et la TVA ne s’applique donc pas.

Revenons aux travaux réalisés parle preneur.

Les travaux immobiliers sur le bien loué par l’assujetti constituent des investissements affectés durablement à l’activité pour laquelle le locataire est assujetti.

Ces travaux s’amortissent généralement sur cinq ans, mais pas toujours. Par contre le délai de la révision est bien de cinq ans.

Les travaux sont en effet soumis à révision en cas de désaffectation, selon l’article 48, § 2, du Code TVA et de l’article 10 de l’arrêt d’exécution n° 3.

Le délai de révision est de cinq ans (art. 9, § 1, A.R. n° 3). La révision intervient par cinquième si, dans ce délai,  les travaux ne sont plus affectés à l’activité, sauf s’ils sont vendus avec application de la TVA.

Comme déjà dit, l’accession en fin de bail n’est pas un service ni une livraison, en sorte qu’il y aura révision si les travaux ont été réalisés dans les cinq dernières années du bail.

Mais si le bailleur doit contractuellement indemniser le preneur pour les travaux, il est préférable du point de vue du preneur de les refacturer au bailleur avec TVA auquel cas la révision ne s’appliquera pas.

Mais cette refacturation devra intervenir avant que l’accession n’intervienne, soit avant la fin du bail, sinon le preneur n’a plus rien à vendre.

L’affaire n’est cependant pas favorable au bailleur qui ne pourra en principe pas déduire cette TVA puisque son activité est exonérée.

En conclusion, les arrangements entre bailleur et preneur sur les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une attention particulière des parties sur le plan de la TVA.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Dans un arrêt du 15 mars 2013, la Cour de cassation a rejeté la thèse de l’administration selon laquelle le locataire est un commissionnaire entre l’entrepreneur et le bailleur.

    En effet, selon la Cour, le commissionnaire est un assujetti qui, en son nom mais sur ordre et pour le compte du commettant, intervient dans une prestation de service. Or le locataire fait exécuter des travaux pour son compte en vue de son exploitation.

    « Een commissionair in de zin van artikel 20, § 1, eerste lid, Btw-wetboek is een belastingplichtige die in eigen naam, maar op order en voor rekening van zijn principaal overeenkomsten sluit en tussenbeide komt in dienstverrichtingen.

    De gelijkstelling van « andere tussenpersonen » bedoeld in artikel 13, § 2, Btw-wetboek met de commissionair is slechts van toepassing wanneer de tussenpersoon zelf effectief optreedt als dienstverrichter.

    De huurder die overgaat tot het laten uitvoeren van aanpassingswerken in het gehuurde goed, waardoor dit beter kan worden uitgebaat, en die als tegenprestatie door de eigenaar wordt vrijgesteld van de betaling van huur, heeft tijdens de duur van de nog lopende huurovereenkomst het genot van de verbeteringen die aan het goed werden aangebracht.

    De huurder treedt hierdoor niet op als een commissionair en kan evenmin worden beschouwd als een tussenpersoon die een dienst in het belang van de eigenaar verstrekt. »

    Cass., 15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, http://www.juridat.be.

    juin 2, 2013

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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