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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA.

Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti.

Sur le plan civil, les travaux appartiennent au preneur qui les fait réaliser car l’accession au profit du bailleur est en règle reportée à la fin du bail.

Durant le bail, les travaux appartiennent donc au preneur. En fin de bail, le propriétaire peut conserver les travaux à la condition d’indemniser le locataire.

Si le bien a été vendu entre temps, c’est l’acquéreur de l’immeuble, et non le bailleur originaire, qui est redevable de cette indemnisation, s’il désire conserver les travaux (Cass., 23 avril 1965, Pas., I, 1965, p. 883 ; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV, n° 693 et 774).

Ainsi, dans le bail commercial par exemple, l’article 9 de la loi du 30 avril 1951 dispose que, sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d’une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s’y opposer.

Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et le coût de la main-d’œuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l’immeuble a augmenté de valeur.

Bien souvent, le bien loué doit être aménagé pour l’activité du preneur. Parfois même, l’immeuble doit être rénové avant d’être loué.

Il est tentant pour le bailleur de concéder une période de franchise de loyer permettant au preneur de financer les travaux. Cela présente deux avantages :

D’abord, la période de gratuité permet de ne pas réduire le loyer sur toute la période du bail. Le loyer facial n’en souffre pas, ce qui améliore la position du bien sur le marché en cas de vente à un investisseur.

Ensuite, le bailleur ne récupère pas la TVA puisqu’il affecte l’immeuble à une activité dans le champ mais exonérée, la location immobilière (art. 44, § 3, 2° du Code TVA).

Il est donc préférable de laisser le preneur réaliser ces travaux puisqu’il déduira la TVA comme dit plus haut.

Mais ce n’est pas aussi simple.

Si les travaux sont remboursés par une franchise de loyer, il sont finalement payés par le bailleur.

En ce cas, l’administration considère que le preneur a commandé les travaux pour le compte du bailleur, comme s’il était un commissionnaire selon l’article 20, § 1er, du Code TVA.

Censé s’entremettre pour réaliser les travaux aux frais du propriétaire, le preneur est réputé avoir reçu lui-même le service et l’avoir personnellement presté en faveur du bailleur.

Il doit délivrer une facture au bailleur (art. 13, § 2) sur base de la contrepartie qu’il a reçue, c’est-à-dire la franchise de loyer (art. 26) ou la valeur normale si elle est supérieure (art. 33, § 2 lorsque les parties sont liées).

Cette facture porte donc une TVA que le bailleur ne peut déduire puisqu’il affecte les travaux à une activité exonérée (art. 41, § 1er, 1°).

Le mécanisme n’offre donc, en réalité, aucun avantage sur le plan de la TVA.

On objectera que la plupart du temps, le preneur réalise les travaux pour son propre compte, puisque les travaux ne sont utiles qu’à son activité.

On oppose aussi que la livraison des travaux est reportée en fin de bail, à l’accession, en sorte qu’il n’est pas question de considérer le preneur comme un intermédiaire dans la fourniture des travaux.

Il n’empêche : le preneur qui fait réaliser des travaux, même à son profit, payés par une réduction de  loyer, preste bien, au profit du bailleur, un service à titre onéreux qui entre dans le champ de la TVA et qui n’est pas exonéré.

En revanche, si le bailleur ne rembourse pas la rénovation, directement ou par compensation, le preneur ne doit pas les refacturer.

Notons qu’en fin de bail, l’accession devra en principe être indemnisée. La TVA est-elle due à ce moment sur la compensation ?

Non, car l’accession en fin de bail est la conséquence de la loi.

L’accession est en effet un mode originaire de transfert de la propriété et non un mode dérivé, par la volonté des parties : le preneur ne fournit pas un service au bailleur et la TVA ne s’applique donc pas.

Revenons aux travaux réalisés parle preneur.

Les travaux immobiliers sur le bien loué par l’assujetti constituent des investissements affectés durablement à l’activité pour laquelle le locataire est assujetti.

Ces travaux s’amortissent généralement sur cinq ans, mais pas toujours. Par contre le délai de la révision est bien de cinq ans.

Les travaux sont en effet soumis à révision en cas de désaffectation, selon l’article 48, § 2, du Code TVA et de l’article 10 de l’arrêt d’exécution n° 3.

Le délai de révision est de cinq ans (art. 9, § 1, A.R. n° 3). La révision intervient par cinquième si, dans ce délai,  les travaux ne sont plus affectés à l’activité, sauf s’ils sont vendus avec application de la TVA.

Comme déjà dit, l’accession en fin de bail n’est pas un service ni une livraison, en sorte qu’il y aura révision si les travaux ont été réalisés dans les cinq dernières années du bail.

Mais si le bailleur doit contractuellement indemniser le preneur pour les travaux, il est préférable du point de vue du preneur de les refacturer au bailleur avec TVA auquel cas la révision ne s’appliquera pas.

Mais cette refacturation devra intervenir avant que l’accession n’intervienne, soit avant la fin du bail, sinon le preneur n’a plus rien à vendre.

L’affaire n’est cependant pas favorable au bailleur qui ne pourra en principe pas déduire cette TVA puisque son activité est exonérée.

En conclusion, les arrangements entre bailleur et preneur sur les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une attention particulière des parties sur le plan de la TVA.

Commentaires

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  1. Dans un arrêt du 15 mars 2013, la Cour de cassation a rejeté la thèse de l’administration selon laquelle le locataire est un commissionnaire entre l’entrepreneur et le bailleur.

    En effet, selon la Cour, le commissionnaire est un assujetti qui, en son nom mais sur ordre et pour le compte du commettant, intervient dans une prestation de service. Or le locataire fait exécuter des travaux pour son compte en vue de son exploitation.

    « Een commissionair in de zin van artikel 20, § 1, eerste lid, Btw-wetboek is een belastingplichtige die in eigen naam, maar op order en voor rekening van zijn principaal overeenkomsten sluit en tussenbeide komt in dienstverrichtingen.

    De gelijkstelling van « andere tussenpersonen » bedoeld in artikel 13, § 2, Btw-wetboek met de commissionair is slechts van toepassing wanneer de tussenpersoon zelf effectief optreedt als dienstverrichter.

    De huurder die overgaat tot het laten uitvoeren van aanpassingswerken in het gehuurde goed, waardoor dit beter kan worden uitgebaat, en die als tegenprestatie door de eigenaar wordt vrijgesteld van de betaling van huur, heeft tijdens de duur van de nog lopende huurovereenkomst het genot van de verbeteringen die aan het goed werden aangebracht.

    De huurder treedt hierdoor niet op als een commissionair en kan evenmin worden beschouwd als een tussenpersoon die een dienst in het belang van de eigenaar verstrekt. »

    Cass., 15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, http://www.juridat.be.

    juin 2, 2013

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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