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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente.

B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter l’immeuble.

Les parties vont alors convenir d’une opération par laquelle l’immeuble sera amélioré par l’un et ensuite vendu par l’autre, la plus-value des améliorations étant partagée.

Il peut s’agir d’une simple remise à jour, mais aussi plus radicalement d’une rehausse, d’une division avec création d’unités de logement vendues à l’unité, d’une extension en profondeur, etc.

Comment structurer juridiquement pareil accord ?

Le contrat d’entreprise

Le propriétaire devra payer la TVA sur les travaux, sans la récupérer, avant de vendre l’immeuble (6 % pour du logement ancien sinon 21 %).

Sur le prix de la valeur apportée, les droits d’enregistrement seront aussi appliqués lors de la vente (12,5 %), à charge de l’acquéreur mais en grevant l’opération.

L’entrepreneur récupèrera la TVA sur ses fournitures.

Il devra les garanties (vices cachés véniels et responsabilité décennale à son maître de l’ouvrage puis à l’acheteur par le transfert des garantie de l’article 1615 du Code civil.

Mais le vendeur et l’entrepreneur ne seront pas solidaires envers les tiers.

Il se peut seulement qu’un désordre affectant l’immeuble soit en même temps un vice caché à charge du vendeur et un vice véniel ou décennal non couvert par la réception, à charge de l’entrepreneur.

Le vendeur ne sera pas taxé sur la plus-value s’il détient l’immeuble depuis plus de cinq ans.

L’entrepreneur sera normalement taxé sur son bénéfice tel qu’il ressort de sa comptabilité.

L’accession

Le propriétaire peut autoriser les travaux sans renoncer à l’accession.

Il doit alors indemniser l’entrepreneur (art. 555 du Code civil) mais la matière est supplétive et les parties peuvent modaliser cette indemnisation par le partage de la plus-value.

À mon avis, la TVA sera due sur cette indemnité, mais cette question est controversée.  Cela rendra la TVA récupérable en amont pour l’entrepreneur.

L’entrepreneur ne devra pas de garantie spécifique n’étant pas lié par un contrat d’entreprise.

Le vendeur ne sera pas taxé sur la plus-value s’il détient l’immeuble depuis plus de cinq ans.

L’entrepreneur sera taxé sur son bénéfice, c’est-à-dire sur l’accroissement de son actif en fin d’exercice, tel que résultant de sa comptabilité.

La RDA

Une renonciation gratuite à l’accession permet à l’entrepreneur de devenir propriétaire des améliorations pouvant être distinguées.

À ce titre, il peut prétendre au partage de la plus-value. Mais s’il vend conjointement en régime de droits d’enregistrement, il ne récupère pas la TVA sur ses fournitures.

Le problème est que la RDA génère un droit de superficie. Le partage de la plus-value peut être vu comme une charge de ce droit.

Plus précisément, l’obligation pour le superficiaire de réaliser les travaux et de partager la plus-value peut être vue comme une charge du droit concédé.

Fiscalement, cela signifie que le droit d’enregistrement de 2 % (art. 83 CDE) sera perçu sur cette charge, ce qui n’est pas encore très grave.

Plus gênant, le propriétaire personne physique est taxé à l’IPP sur ce montant, au taux marginal (art. 7, § 1er, 3°, et 10, 1°, CIR/92).

Cela explique que cette formule est souvent écartée.

La société momentanée

C’est la formule la plus fréquemment adoptée. Les banques qui financent les travaux préfèrent cette forme juridique.

Les parties mettent en commun l’une l’immeuble et l’autre son entreprise.

Après la vente de l’immeuble et lors de la liquidation de la société momentanée, les parties se partagent la plus-value apportée par les travaux, selon la clef prédéterminée.

On ne considère plus l’objet commercial ou civil de la société ; cela ressort de l’article 26 de la loi du 15 avril 2018.

Cette loi n’a pas modifié l’article 53 du Code des sociétés qui dispose que les associés d’une société momentanée sont tenus solidairement envers les tiers avec qui ils ont traité.

Les parties seront donc solidaires, ce qui est un désavantage pour l’associé vendeur dont l’intervention est plus passive et limitée.

Dans la société de droit commun, devenue société simple, il peut être dérogé à la solidarité par une stipulation expresse de l’acte conclu avec les tiers (nouvel article 53 du Code des sociétés).

On n’aperçoit pas pourquoi cela ne serait pas aussi possible dans la société momentanée, puisque cette matière n’est pas d’ordre public.

Cette question est importante relativement à la garantie des travaux car le vendeur s’exonère généralement de sa garantie de vice caché.

Il doit donc aussi penser à s’exonérer de la garanties des travaux réalisé par son associé.

L’associé entrepreneur sera taxé sur son résultat tel qu’il résulte de sa comptabilité, comme tous ses autres bénéfices.

L’associé vendeur ne sera professionnel que s’il déploie des opérations fréquentes et reliées entre elle. Une opération ne suffira pas, même en société momentanée.

Mais s’il déploie des moyens dépassant la gestion normale de patrimoine privé, il s’expose à une taxation de sa part de plus-value au titre de revenu divers (30 %).

La notion est intimement liée à la mise en risque et le seul fait de valoriser son bien en concluant une société momentanée ne répond pas nécessairement à ce critère.

Aussi, dès lors que l’associé vendeur détient l’immeuble depuis plus de cinq ans, sa plus-value ne sera pas imposable.

La société momentanée peut être assujettie mais elle ne récupèrera pas la TVA due en amont sur les frais et fournitures si l’immeuble est vendu non neuf, en régime de droit d’enregistrement.

La photo : l’ancienne usine La Magnéto Belge, sobre mais encore de style art déco, rue Marconi à Forest (Léon Guiannotte, 1941). Le quartier Marconi – Rodenbach était très industriel du fait de la proximité de l’axe important qu’était la chaussée d’Alsemberg et de la présence des deux prisons, de Forest et de St Gilles, dont la bourgeoisie n’appréciait pas la proximité. On voit rue Rodenbach des logements sociaux de grande qualité architecturale. Le bâtiment est inscrit à la liste de sauvegarde en 1998.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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