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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824).

L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5).

A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire reprend possession de son bien et des bâtiments et ouvrages érigés sur le fonds, par accession et sans devoir indemnité (art. 8), sauf convention contraire.

Quelle est l’ampleur de cette accession concernant les immeubles par destination ?

Suivant l’article 524 du Code civil, les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

Le propriétaire du fonds devient-il aussi propriétaire de ces immeubles par destination par l’effet de l’accession ?

C’est ce que soutenait le propriétaire d’un fonds qui avait été confié à un exploitant par bail emphytéotique.

L’exploitant avait construit un hôtel sur le fonds, hôtel qui fut acquis au propriétaire à l’expiration du bail emphytéotique.

Mais le propriétaire entendait également accéder aux meubles et à l’équipement, devenus selon immeuble par destination.

Non, dit la Cour de cassation.

En effet, l’article 524, alinéa 1er, du Code civil, dispose que les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.

Or l’emphytéote n’est pas le propriétaire du fonds. Donc il n’a pu créer des immeubles par destination.

L’emphytéote doit laisser l’hôtel, mais il peut reprendre les meubles et l’équipement.

Cass., 12 avril 2010, rôle n° C.09.0261.F.

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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