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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824).

L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5).

A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire reprend possession de son bien et des bâtiments et ouvrages érigés sur le fonds, par accession et sans devoir indemnité (art. 8), sauf convention contraire.

Quelle est l’ampleur de cette accession concernant les immeubles par destination ?

Suivant l’article 524 du Code civil, les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

Le propriétaire du fonds devient-il aussi propriétaire de ces immeubles par destination par l’effet de l’accession ?

C’est ce que soutenait le propriétaire d’un fonds qui avait été confié à un exploitant par bail emphytéotique.

L’exploitant avait construit un hôtel sur le fonds, hôtel qui fut acquis au propriétaire à l’expiration du bail emphytéotique.

Mais le propriétaire entendait également accéder aux meubles et à l’équipement, devenus selon immeuble par destination.

Non, dit la Cour de cassation.

En effet, l’article 524, alinéa 1er, du Code civil, dispose que les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.

Or l’emphytéote n’est pas le propriétaire du fonds. Donc il n’a pu créer des immeubles par destination.

L’emphytéote doit laisser l’hôtel, mais il peut reprendre les meubles et l’équipement.

Cass., 12 avril 2010, rôle n° C.09.0261.F.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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