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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824).

L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5).

A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire reprend possession de son bien et des bâtiments et ouvrages érigés sur le fonds, par accession et sans devoir indemnité (art. 8), sauf convention contraire.

Quelle est l’ampleur de cette accession concernant les immeubles par destination ?

Suivant l’article 524 du Code civil, les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

Le propriétaire du fonds devient-il aussi propriétaire de ces immeubles par destination par l’effet de l’accession ?

C’est ce que soutenait le propriétaire d’un fonds qui avait été confié à un exploitant par bail emphytéotique.

L’exploitant avait construit un hôtel sur le fonds, hôtel qui fut acquis au propriétaire à l’expiration du bail emphytéotique.

Mais le propriétaire entendait également accéder aux meubles et à l’équipement, devenus selon immeuble par destination.

Non, dit la Cour de cassation.

En effet, l’article 524, alinéa 1er, du Code civil, dispose que les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.

Or l’emphytéote n’est pas le propriétaire du fonds. Donc il n’a pu créer des immeubles par destination.

L’emphytéote doit laisser l’hôtel, mais il peut reprendre les meubles et l’équipement.

Cass., 12 avril 2010, rôle n° C.09.0261.F.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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