Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de superficie, dans lequel il faut indemniser l’accession. Rappelons que ces dispositions ne sont pas impératives.

Lorsque l’emphytéote construit, on parle de superficie-accessoire ou superficie-conséquence au droit d’emphytéose. Ce droit accessoire de superficie n’est pas limité à 50 ans.

L’accession est un mode originaire d’accès à la propriété, par l’effet de la loi. Cela signifie que seul le droit général fixe est dû, même si un acte est dressé à cette occasion. Cependant si l’accession joue en raison d’une convention des parties mettant fin anticipativement à l’emphytéose, le transfert de propriété aura une origine conventionnelle et le droit proportionnel sera appliqué.

Il faut cependant rester nuancé et considérer encore d’autres paramètres, comme la présence d’une clause de résiliation anticipée dans l’acte constitutif, les dispositions du titre en matière d’indemnisation et des clauses de l’acte de dissolution (relativement à l’indemnisation) éventuellement contraires à l’acte de constitution.

Ainsi, certains éléments donnent un contour conventionnel à l’accession et font risquer une requalification fiscale en vente avec application des droits proportionnels. C’est le cas de la résiliation anticipée lorsque l’acte ne prévoit pas, ou encore lorsqu’une indemnité d’accession est convenue alors que l’acte constitutif l’écarte (Civ., Dendermonde, 5 décembre 2002, R.G.E.N., 2004, p. 67).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

Lire plus arrow_forward

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

  • Sitothèque

  • close