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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de superficie, dans lequel il faut indemniser l’accession. Rappelons que ces dispositions ne sont pas impératives.

Lorsque l’emphytéote construit, on parle de superficie-accessoire ou superficie-conséquence au droit d’emphytéose. Ce droit accessoire de superficie n’est pas limité à 50 ans.

L’accession est un mode originaire d’accès à la propriété, par l’effet de la loi. Cela signifie que seul le droit général fixe est dû, même si un acte est dressé à cette occasion. Cependant si l’accession joue en raison d’une convention des parties mettant fin anticipativement à l’emphytéose, le transfert de propriété aura une origine conventionnelle et le droit proportionnel sera appliqué.

Il faut cependant rester nuancé et considérer encore d’autres paramètres, comme la présence d’une clause de résiliation anticipée dans l’acte constitutif, les dispositions du titre en matière d’indemnisation et des clauses de l’acte de dissolution (relativement à l’indemnisation) éventuellement contraires à l’acte de constitution.

Ainsi, certains éléments donnent un contour conventionnel à l’accession et font risquer une requalification fiscale en vente avec application des droits proportionnels. C’est le cas de la résiliation anticipée lorsque l’acte ne prévoit pas, ou encore lorsqu’une indemnité d’accession est convenue alors que l’acte constitutif l’écarte (Civ., Dendermonde, 5 décembre 2002, R.G.E.N., 2004, p. 67).

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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