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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de superficie, dans lequel il faut indemniser l’accession. Rappelons que ces dispositions ne sont pas impératives.

Lorsque l’emphytéote construit, on parle de superficie-accessoire ou superficie-conséquence au droit d’emphytéose. Ce droit accessoire de superficie n’est pas limité à 50 ans.

L’accession est un mode originaire d’accès à la propriété, par l’effet de la loi. Cela signifie que seul le droit général fixe est dû, même si un acte est dressé à cette occasion. Cependant si l’accession joue en raison d’une convention des parties mettant fin anticipativement à l’emphytéose, le transfert de propriété aura une origine conventionnelle et le droit proportionnel sera appliqué.

Il faut cependant rester nuancé et considérer encore d’autres paramètres, comme la présence d’une clause de résiliation anticipée dans l’acte constitutif, les dispositions du titre en matière d’indemnisation et des clauses de l’acte de dissolution (relativement à l’indemnisation) éventuellement contraires à l’acte de constitution.

Ainsi, certains éléments donnent un contour conventionnel à l’accession et font risquer une requalification fiscale en vente avec application des droits proportionnels. C’est le cas de la résiliation anticipée lorsque l’acte ne prévoit pas, ou encore lorsqu’une indemnité d’accession est convenue alors que l’acte constitutif l’écarte (Civ., Dendermonde, 5 décembre 2002, R.G.E.N., 2004, p. 67).

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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