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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de superficie, dans lequel il faut indemniser l’accession. Rappelons que ces dispositions ne sont pas impératives.

Lorsque l’emphytéote construit, on parle de superficie-accessoire ou superficie-conséquence au droit d’emphytéose. Ce droit accessoire de superficie n’est pas limité à 50 ans.

L’accession est un mode originaire d’accès à la propriété, par l’effet de la loi. Cela signifie que seul le droit général fixe est dû, même si un acte est dressé à cette occasion. Cependant si l’accession joue en raison d’une convention des parties mettant fin anticipativement à l’emphytéose, le transfert de propriété aura une origine conventionnelle et le droit proportionnel sera appliqué.

Il faut cependant rester nuancé et considérer encore d’autres paramètres, comme la présence d’une clause de résiliation anticipée dans l’acte constitutif, les dispositions du titre en matière d’indemnisation et des clauses de l’acte de dissolution (relativement à l’indemnisation) éventuellement contraires à l’acte de constitution.

Ainsi, certains éléments donnent un contour conventionnel à l’accession et font risquer une requalification fiscale en vente avec application des droits proportionnels. C’est le cas de la résiliation anticipée lorsque l’acte ne prévoit pas, ou encore lorsqu’une indemnité d’accession est convenue alors que l’acte constitutif l’écarte (Civ., Dendermonde, 5 décembre 2002, R.G.E.N., 2004, p. 67).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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