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Complexe entrée en vigueur du nouveau taux DE pour l’emphytéose et la superficie

La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie.

Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle.

La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 du 23 septembre 2013 (AAF n° 7/2013).

Ce sont surtout les commentaires sur l’entrée en vigueur de la loi qui retiennent notre attention.

Il s’agit de l’article 13, alinéa 2, de la loi-programme :

« L’article 12 s’applique à partir du 1er juillet 2013 ; il s’applique aussi aux actes authentiques présentés à la formalité à partir du 1er juillet 2013 dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

Cela signifie en fait le 2 juillet 2013 puisque la loi est publiée le 1er juillet.

1.

Or la loi prévoit que le nouveau tarif s’applique aussi aux actes présentés à la formalité à partir du 1er juillet même si le droit a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur.

Que se passe-t-il si l’acte sous seing privé a été enregistré (0,2 %) avant le 2 juillet 2013 ?

La circulaire interprète la loi en ce sens que la présentation de l’acte authentique donnera lieu à la perception d’un complément de droits d’enregistrement, soit 1,8 %.

La circulaire s’appuie sur un passage des travaux parlementaires (Doc. n° 53-2853/014, p. 13) :

« Le ministre indique que dans le cas visé le taux s’élève à 0,2 % pour l’acte sous seing privé et à 1,8 % pour l’acte authentique, ce qui se traduit par une recette de 2 % pour l’État, soit un montant d’environ 100 millions d’euros par an. Cet article est adopté sans modification par 9 voix contre 4 et une abstention. »

2.

En principe, c’est la date de l’acte qui compte pour établir le tarif.

L’article 13, alinéa 2, contient deux règles :

  • Le principe : application à dater du 1er juillet 2013.
  • Exception : pour les actes précédés d’une convention sous seing privé, date de la présentation.

Il y a donc dérogation à la règle de la date de l’acte, pour les actes authentiques, et seulement lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie que, s’il est prouvé dans le respect de l’article 18, § 1, C. enreg. que l’acte sous seing privé est antérieur au 2 juillet, il sera enregistré, même après, au taux de 0,2 %.

Et lorsque cette convention sous seing privée fera l’objet d’un acte authentique, ce dernier sera alors enregistré au droit de 1,8 %.

3.

Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive, l’article 16 C. enreg. prévoit que le droit est dû « d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple… »

Un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, qui est enregistré avant le 2 juillet 2013 au droit fixe général de l’époque (25 €), fera l’objet d’une perception du droit de 0,2% sous déduction du droit fixe général perçu.

En revanche, un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, mais enregistré après le 1er juillet 2013, fera l’objet d’une perception au taux de 2 % une fois la condition réalisée, peu importe que l’acte authentique date éventuellement d’avant le 2 juillet 2013.

4.

Comme déjà dit, l’administration considère que la loi déroge à la règle de la date de l’acte lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie pour l’administration que si l’acte authentique n’est pas précédé d’un acte sous seing privé, il est enregistré au taux en vigueur à la date de l’acte.

Ainsi, un acte authentique

  • qui n’est pas précédé d’une convention sous seing privée,
  • et qui est antérieur au 2 juillet 2013,
  • et qui est présenté à l’enregistrement après le 1er juillet,

sera enregistré au taux de 0,2 % et non 2  ….

Pour cette raison, la circulaire annonce que :

« Afin de vérifier la réalité de l’absence d’une convention sous seing privé antérieure, compte tenu de la date charnière du 2 juillet 2013, les receveurs de l’enregistrement demanderont, au moins jusqu’à la fin du mois d’octobre 2013, par application de l’article 168 du C. enreg., une déclaration confirmant l’existence ou l’absence d’une convention sous seing privé antérieure à l’acte authentique. »

L’administration observe que « dans la réalité, en deux documents éventuellement, il y a presque toujours une convention préalable. »

C’est pourquoi l’administration annonce qu’elle mettra en œuvre les dispositions en matière de devoir de communication (art. 183 C. Enreg.).

Il est évidemment regrettable que l’administration ait attendu le 23 septembre pour expliquer cela…

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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