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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Complexe entrée en vigueur du nouveau taux DE pour l’emphytéose et la superficie

La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie.

Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle.

La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 du 23 septembre 2013 (AAF n° 7/2013).

Ce sont surtout les commentaires sur l’entrée en vigueur de la loi qui retiennent notre attention.

Il s’agit de l’article 13, alinéa 2, de la loi-programme :

« L’article 12 s’applique à partir du 1er juillet 2013 ; il s’applique aussi aux actes authentiques présentés à la formalité à partir du 1er juillet 2013 dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

Cela signifie en fait le 2 juillet 2013 puisque la loi est publiée le 1er juillet.

1.

Or la loi prévoit que le nouveau tarif s’applique aussi aux actes présentés à la formalité à partir du 1er juillet même si le droit a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur.

Que se passe-t-il si l’acte sous seing privé a été enregistré (0,2 %) avant le 2 juillet 2013 ?

La circulaire interprète la loi en ce sens que la présentation de l’acte authentique donnera lieu à la perception d’un complément de droits d’enregistrement, soit 1,8 %.

La circulaire s’appuie sur un passage des travaux parlementaires (Doc. n° 53-2853/014, p. 13) :

« Le ministre indique que dans le cas visé le taux s’élève à 0,2 % pour l’acte sous seing privé et à 1,8 % pour l’acte authentique, ce qui se traduit par une recette de 2 % pour l’État, soit un montant d’environ 100 millions d’euros par an. Cet article est adopté sans modification par 9 voix contre 4 et une abstention. »

2.

En principe, c’est la date de l’acte qui compte pour établir le tarif.

L’article 13, alinéa 2, contient deux règles :

  • Le principe : application à dater du 1er juillet 2013.
  • Exception : pour les actes précédés d’une convention sous seing privé, date de la présentation.

Il y a donc dérogation à la règle de la date de l’acte, pour les actes authentiques, et seulement lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie que, s’il est prouvé dans le respect de l’article 18, § 1, C. enreg. que l’acte sous seing privé est antérieur au 2 juillet, il sera enregistré, même après, au taux de 0,2 %.

Et lorsque cette convention sous seing privée fera l’objet d’un acte authentique, ce dernier sera alors enregistré au droit de 1,8 %.

3.

Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive, l’article 16 C. enreg. prévoit que le droit est dû « d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple… »

Un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, qui est enregistré avant le 2 juillet 2013 au droit fixe général de l’époque (25 €), fera l’objet d’une perception du droit de 0,2% sous déduction du droit fixe général perçu.

En revanche, un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, mais enregistré après le 1er juillet 2013, fera l’objet d’une perception au taux de 2 % une fois la condition réalisée, peu importe que l’acte authentique date éventuellement d’avant le 2 juillet 2013.

4.

Comme déjà dit, l’administration considère que la loi déroge à la règle de la date de l’acte lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie pour l’administration que si l’acte authentique n’est pas précédé d’un acte sous seing privé, il est enregistré au taux en vigueur à la date de l’acte.

Ainsi, un acte authentique

  • qui n’est pas précédé d’une convention sous seing privée,
  • et qui est antérieur au 2 juillet 2013,
  • et qui est présenté à l’enregistrement après le 1er juillet,

sera enregistré au taux de 0,2 % et non 2  ….

Pour cette raison, la circulaire annonce que :

« Afin de vérifier la réalité de l’absence d’une convention sous seing privé antérieure, compte tenu de la date charnière du 2 juillet 2013, les receveurs de l’enregistrement demanderont, au moins jusqu’à la fin du mois d’octobre 2013, par application de l’article 168 du C. enreg., une déclaration confirmant l’existence ou l’absence d’une convention sous seing privé antérieure à l’acte authentique. »

L’administration observe que « dans la réalité, en deux documents éventuellement, il y a presque toujours une convention préalable. »

C’est pourquoi l’administration annonce qu’elle mettra en œuvre les dispositions en matière de devoir de communication (art. 183 C. Enreg.).

Il est évidemment regrettable que l’administration ait attendu le 23 septembre pour expliquer cela…

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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