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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Complexe entrée en vigueur du nouveau taux DE pour l’emphytéose et la superficie

La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie.

Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle.

La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 du 23 septembre 2013 (AAF n° 7/2013).

Ce sont surtout les commentaires sur l’entrée en vigueur de la loi qui retiennent notre attention.

Il s’agit de l’article 13, alinéa 2, de la loi-programme :

« L’article 12 s’applique à partir du 1er juillet 2013 ; il s’applique aussi aux actes authentiques présentés à la formalité à partir du 1er juillet 2013 dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

Cela signifie en fait le 2 juillet 2013 puisque la loi est publiée le 1er juillet.

1.

Or la loi prévoit que le nouveau tarif s’applique aussi aux actes présentés à la formalité à partir du 1er juillet même si le droit a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur.

Que se passe-t-il si l’acte sous seing privé a été enregistré (0,2 %) avant le 2 juillet 2013 ?

La circulaire interprète la loi en ce sens que la présentation de l’acte authentique donnera lieu à la perception d’un complément de droits d’enregistrement, soit 1,8 %.

La circulaire s’appuie sur un passage des travaux parlementaires (Doc. n° 53-2853/014, p. 13) :

« Le ministre indique que dans le cas visé le taux s’élève à 0,2 % pour l’acte sous seing privé et à 1,8 % pour l’acte authentique, ce qui se traduit par une recette de 2 % pour l’État, soit un montant d’environ 100 millions d’euros par an. Cet article est adopté sans modification par 9 voix contre 4 et une abstention. »

2.

En principe, c’est la date de l’acte qui compte pour établir le tarif.

L’article 13, alinéa 2, contient deux règles :

  • Le principe : application à dater du 1er juillet 2013.
  • Exception : pour les actes précédés d’une convention sous seing privé, date de la présentation.

Il y a donc dérogation à la règle de la date de l’acte, pour les actes authentiques, et seulement lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie que, s’il est prouvé dans le respect de l’article 18, § 1, C. enreg. que l’acte sous seing privé est antérieur au 2 juillet, il sera enregistré, même après, au taux de 0,2 %.

Et lorsque cette convention sous seing privée fera l’objet d’un acte authentique, ce dernier sera alors enregistré au droit de 1,8 %.

3.

Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive, l’article 16 C. enreg. prévoit que le droit est dû « d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple… »

Un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, qui est enregistré avant le 2 juillet 2013 au droit fixe général de l’époque (25 €), fera l’objet d’une perception du droit de 0,2% sous déduction du droit fixe général perçu.

En revanche, un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, mais enregistré après le 1er juillet 2013, fera l’objet d’une perception au taux de 2 % une fois la condition réalisée, peu importe que l’acte authentique date éventuellement d’avant le 2 juillet 2013.

4.

Comme déjà dit, l’administration considère que la loi déroge à la règle de la date de l’acte lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie pour l’administration que si l’acte authentique n’est pas précédé d’un acte sous seing privé, il est enregistré au taux en vigueur à la date de l’acte.

Ainsi, un acte authentique

  • qui n’est pas précédé d’une convention sous seing privée,
  • et qui est antérieur au 2 juillet 2013,
  • et qui est présenté à l’enregistrement après le 1er juillet,

sera enregistré au taux de 0,2 % et non 2  ….

Pour cette raison, la circulaire annonce que :

« Afin de vérifier la réalité de l’absence d’une convention sous seing privé antérieure, compte tenu de la date charnière du 2 juillet 2013, les receveurs de l’enregistrement demanderont, au moins jusqu’à la fin du mois d’octobre 2013, par application de l’article 168 du C. enreg., une déclaration confirmant l’existence ou l’absence d’une convention sous seing privé antérieure à l’acte authentique. »

L’administration observe que « dans la réalité, en deux documents éventuellement, il y a presque toujours une convention préalable. »

C’est pourquoi l’administration annonce qu’elle mettra en œuvre les dispositions en matière de devoir de communication (art. 183 C. Enreg.).

Il est évidemment regrettable que l’administration ait attendu le 23 septembre pour expliquer cela…

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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