Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne.

Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement.

Traditionnellement, la doctrine considère que lorsque l’habitation est construite sur le fonds d’un tiers, et que le tiers intervient à l’acte pour vendre la quote-part terrain, cette vente du terrain n’est pas incluse dans la vente Breyne.

Il faut toutefois reconnaître que sans les quotes-parts dans le sol, l’opération serait impossible ; le rôle du vendeur du sol est essentiel. Plus encore quand il vend des parkings ou des garages[1].

Pour l’acheteur l’opération est liée, ou plutôt globale, mais cela ne fait pas de la vente du terrain une « convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction » comme le dit l’article 1er de la loi Breyne.

Que les opérations soient économiquement liées, ne transforme pas le vendeur du terrain ou du parking en un vendeur d’une habitation en voie d’achèvement.

L’article 7 de la loi Breyne indique les mentions que doit contenir la convention Breyne : « Les conventions visées à l’article 1 de la présente loi ainsi que les promesses de pareilles conventions doivent : a) mentionner l’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes ; »

La loi identifie donc le propriétaire du sol comme un élément d’information pour l’acheteur. S’il était co-promoteur, il se serait pas traité à ce titre. 

C’est Monsieur de Briey qui a alarmé la doctrine en se faisant l’interprète de l’idée de ce que le vendeur du sol pouvait être considéré comme promoteur, ce qui est parfaitement inconfortable.

Selon cet auteur, si ce que l’on appelait la RDA avant le livre 3 (comprenez le droit de superficie) ne fait pas l’objet d’un acte notarié constitutif de droit de superficie opposable à l’acheteur, c’est-à-dire transcrit, il existe une confusion résultant de l’unicité de l’opération entre l’intervenant sol et l’intervenant bâti[2].

Cette thèse isolée et très consumériste ne convainc pas. En effet, le vendeur du sol ne procure en rien une habitation, et son rôle est clairement limité dans l’acte à la vente du terrain.

Transcrire l’acte de superficie n’ajoute rien. La transcription rend l’acte opposable entre titulaire de droits concurrents (immobilier). Cela n’apporte rien dans la preuve des rôles respectifs.

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles[3] traite toutefois le vendeur du sol comme un co-promoteur : la Cour avait constaté que le propriétaire du terrain était intervenu comme professionnel du secteur immobilier à tous les stades de la préparation et de la réalisation du projet de construction.

On peut en déduire que si le vendeur des quotités sol reste passif dans la promotion, il est à l’abri.

Toutefois, dans cet arrêt, les deux vendeurs apparaissaient à l’acte l’un à la suite de l’autre et étaient qualifié « ci-après le vendeur ».

Les obligations de la promotion figuraient dans l’acte à charge « du vendeur », sans faire de différence. Cette circonstance a sans doute aussi joué dans cette jurisprudence.

Un jugement du tribunal de première instance néerlandophone de Bruxelles[4] décide que la délivrance est une obligation indivisible et porte tant sur le terrain que sur le bâti.

Le tribunal condamne les deux parties in solidum.

C’est une solution contestable car l’indivisibilité porte sur une même obligation présentant une pluralité de débiteurs. Or le vendeur du sol n’avait pas la même obligation que le vendeur du bâti.  

La solution sera différente si les vendeurs s’étaient unis dans un contrat de société simple, ou si la convention de superficie était requalifiable en société simple, en raison de ses termes ambigus.

En ce, la solidarité s’applique (art. 4:14 C.S.A.). D

e même, dans le cas d’une vente en démembrement emphytéose et tréfonds, il ne semble pas discutable que les deux cédants sont des promoteurs Breyne.

La photo : la maison et l’atelier du peintre Georges Lemmers, rue de la Réforme 74 à Ixelles (Gabriel Charle, 1904), de style éclectique et portant une forte influence d’Art Nouveau.  Voyez l’entablement orné de sgraffites végétaux.

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[1] Le propriétaire de la dalle et des parkings peut apporter les parking en société et faire intervenir une société qui « dilue » le risque.

[2] R. de Briey, « La promotion immobilière et la loi Breyne », JurimPratique, 1/2008, Larcier, Bruxelles, p. 139-140.

[3] Appel, Brux., 8 avril 2014, T.B.O., 2015, p. 50.

[4] NREAB, 15 janv. 2019, inédit.