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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde.

On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire qu’il sera effectivement taxé sur l’avantage).

Notons que cela s’entend sans préjudice de l’article 49 CIR/92, ce qui signifie que l’administration pourrait encore refuser la déduction des frais inhérent à cette opération.

Un arrêt de la Cour d’appel de Mons du 21 novembre 2012 (fisconet.be) illustre ces principes. Il s’agit de travaux d’aménagement réalisés par une société usufruitière.

Les nus propriétaires en profitent lorsque l’usufruit prend fin.

L’article 599, alinéa 2, du Code civil prévoit que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

La question est de savoir si l’administration peut tout de même y voir une base taxable à titre d’avantage anormal et bénévole dans le chef de l’ex usufruitier qui a effectué les travaux.

 Cour d’appel de Mons relève qu’à l’extinction de l’usufruit les nus propriétaires n’ont pas exigé de la société usufruitière qu’elle retire à ses frais les constructions réalisées.

Il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les nus propriétaires entendaient conserver les travaux réalisés et en faire profit sans indemnité comme le permet l’article 599 du Code civil.

La valeur de ces travaux, puisque non imposable chez les nus propriétaires, doit être taxable dans le chef de la société comme avantage anormal ou bénévole.

Il en irait autrement si les travaux étaient indemnisables (régime des travaux importants qui ne sont pas financés par les seuls revenus du bien objet de l’usufruit).

Notons que la valeur des améliorations peut être taxable dans le chez des nus propriétaires comme ATN (avantage de toute nature) si ceux-ci ont le statut fiscal de dirigeants de la société usufruitière. Des fiches fiscales doivent être établies, à défaut de quoi une cotisation spéciale de 309 % sera appliquée…

Cette jurisprudence doit être approuvée sous une réserve : il faut vérifier la date d’exécution des travaux.

Si ceux-ci sont menés en fin d’usufruit, avec une raisonnable prévisibilité de ce qu’ils profiteront aux nus propriétaires, il peut effectivement en résulter un avantage.

En revanche, si la durée de l’usufruit permet d’amortir les travaux, ou s’ils indispensables et ne peuvent être éviter, l’avantage pourra être contesté.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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