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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde.

On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire qu’il sera effectivement taxé sur l’avantage).

Notons que cela s’entend sans préjudice de l’article 49 CIR/92, ce qui signifie que l’administration pourrait encore refuser la déduction des frais inhérent à cette opération.

Un arrêt de la Cour d’appel de Mons du 21 novembre 2012 (fisconet.be) illustre ces principes. Il s’agit de travaux d’aménagement réalisés par une société usufruitière.

Les nus propriétaires en profitent lorsque l’usufruit prend fin.

L’article 599, alinéa 2, du Code civil prévoit que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

La question est de savoir si l’administration peut tout de même y voir une base taxable à titre d’avantage anormal et bénévole dans le chef de l’ex usufruitier qui a effectué les travaux.

 Cour d’appel de Mons relève qu’à l’extinction de l’usufruit les nus propriétaires n’ont pas exigé de la société usufruitière qu’elle retire à ses frais les constructions réalisées.

Il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les nus propriétaires entendaient conserver les travaux réalisés et en faire profit sans indemnité comme le permet l’article 599 du Code civil.

La valeur de ces travaux, puisque non imposable chez les nus propriétaires, doit être taxable dans le chef de la société comme avantage anormal ou bénévole.

Il en irait autrement si les travaux étaient indemnisables (régime des travaux importants qui ne sont pas financés par les seuls revenus du bien objet de l’usufruit).

Notons que la valeur des améliorations peut être taxable dans le chez des nus propriétaires comme ATN (avantage de toute nature) si ceux-ci ont le statut fiscal de dirigeants de la société usufruitière. Des fiches fiscales doivent être établies, à défaut de quoi une cotisation spéciale de 309 % sera appliquée…

Cette jurisprudence doit être approuvée sous une réserve : il faut vérifier la date d’exécution des travaux.

Si ceux-ci sont menés en fin d’usufruit, avec une raisonnable prévisibilité de ce qu’ils profiteront aux nus propriétaires, il peut effectivement en résulter un avantage.

En revanche, si la durée de l’usufruit permet d’amortir les travaux, ou s’ils indispensables et ne peuvent être éviter, l’avantage pourra être contesté.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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