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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Usufruit’

Frais déductibles et usufruit

Un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 5 novembre 2013 (R.G. n° 2012/AR/1884), rapporté par le site Fiscalnet, illustre la tendance actuelle de l’administration à combattre les constructions usufruit sur base du rejet des frais, plutôt que par l’abus fiscal, plus compliqué à mettre en œuvre. Le système est connu : la société acquiert un […]

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L’achat scindé (IV)

Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode. Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de  son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 […]

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Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde. On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire […]

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La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble

Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière. Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit L’article […]

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Comment (et surtout pourquoi) déterminer la valeur d’un usufruit ? (II)

Le précédent article sur le sujet (20 avril 2011) se terminait pas la conclusion suivante : « Le conseil qui s’impose est donc de procéder à une valorisation par un expert immobilier et par un réviseur d’entreprises rompu aux calculs de valorisation. » Fort bien, mais comment l’expert va-t-il réaliser cette valorisation ? La question est importante lorsque le […]

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Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €. Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang. Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme […]

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Comment déterminer la valeur d’un usufruit ?

En matière de droit d’enregistrement, la base imposable lors de la constitution d’un usufruit ne peut être inférieure à la valeur vénale de ce droit (art. 46 CDE). L’article 47 précise ce qu’il faut entendre par valeur vénale. Cette valeur consiste dans le produit (multiplication) du revenu annuel ou à défaut la valeur locative par […]

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Comment déterminer la valeur d’un usufruit ? (I)

En matière de droit d’enregistrement, la base imposable lors de la constitution d’un usufruit ne peut être inférieure à la valeur vénale de ce droit (art. 46 CDE). L’article 47 précise ce qu’il faut entendre par valeur vénale. Cette valeur consiste dans le produit (multiplication) du revenu annuel ou à défaut la valeur locative par […]

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Usufruit, nue-propriété et charges de copropriété

L’article 577-6, 1 § 1er, règle la question de la participation à l’assemblée des copropriétaires lorsque la propriété sur le lot privatif est démembrée. Le droit de vote est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent un mandataire commun. Fort bien, mais qu’en est-il de la contribution aux frais de copropriété lorsque la propriété du […]

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Bail de longue durée et usufruit

On peut se croire protégé en concluant un bail de longue durée, de plus de 9 ans. C’est vrai, en principe, sauf dans un cas : lorsque le bailleur est usufruitier. Certes l’usufruitier peut donner à bail car il s’agit d’un acte d’administration, de plus spécialement visé par l’article 595, al. 1er, du Code civil. […]

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Quand le dirigeant loue son immeuble à sa société

Jusqu’au début des années nonante, il était fréquent qu’un dirigeant construise ou achète un  immeuble pour le louer à sa société. Un solide loyer permettait de payer l’emprunt et le dirigeant se constituait de la sorte, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier complétant sa pension. La société déduisait fiscalement le loyer et le […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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