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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment déterminer la valeur d’un usufruit (sur un immeuble neuf) ? (III)

Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA.

En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités de la même manière.

Ces opérations sont dans le champ mais exemptée, sauf si l’immeuble est neuf. En ce cas, elles sont soumises à la TVA et ouvrent un droit à déduction.

Cela concerne évidemment la constitution d’un usufruit sur un bâtiment par un assujetti vendeur professionnel d’immeuble ou par un assujetti sur option (art. 8, § 3, du Code TVA).

Un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation ou mise en service (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

Sur quelle base appliquer la TVA lors de la constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf ?

En principe, la base imposable à la TVA est tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de bien ou le prestataire de service (art. 26 Code TVA).

Il existe une base minimale d’imposition pour la cession d’un bâtiment en pleine propriété, étant la valeur normale.

Par valeur normale, on entend le montant total qu’il faudrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée (art. 32 et 33 Code TVA).

Cela ressemble à la notion de valeur vénale que l’on connait en droit d’enregistrement pour les vente et usufruit (art. 46 C. En.).

Mais cette notion de valeur normale n’existe pas pour un droit réel comme, par exemple, l’usufruit.

Cela ne pose pas de problème si l’usufruit constitué est facturé pour un prix déterminé ; c’est ce prix arrêté par les parties, éventuellement corrigé en appliquant l’article 28, qui sera appliqué.

Si l’usufruit est constitué moyennant une redevance périodique, sur une période déterminée, la base imposable est constituée de la somme des redevances sur la durée du droit diminuée d’une rente de capitalisation.

Toutefois, admet l’administration, lorsque, lors de la constitution du droit un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible (Manuel TVA, n° 178/4, a, éd. 1er février 2010).

Plus délicate est la situation de l’usufruit constitué pour une durée indéterminée moyennant une redevance périodique.

C’est le cas d’un usufruit viager. Le prix stipulé est alors aléatoire.

En ce cas, l’administration considère que « la seule  possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d’une valeur pro fisco qui devra tenir compte de la nature, l’étendue et l’utilité économique du bâtiment concerné » (Manuel TVA, n° 178/4, b).

Rappelons que la constitution est une livraison (art. 10, § 1, et 16, 1) et c’est à ce moment que la TVA est due ; il faut donc payer la totalité de la TVA à ce moment et non à l’occasion de chaque facture périodique de redevance (art. 17).

On ne pourra donc pas se départir d’une facture portant une valeur pro fisco dépendant de la durée statistique du droit et de sa valeur d’utilisation.

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    Le Recueil Génaral de l’Enregistrement et du Notariat n° 2012-6 (juin 2012) publie une étude exhaustive de Christian Jaumain sur l’évaluation de l’usufruit (n° 26.396 et 26.397).

    juillet 3, 2012

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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