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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment déterminer la valeur d’un usufruit (sur un immeuble neuf) ? (III)

Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA.

En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités de la même manière.

Ces opérations sont dans le champ mais exemptée, sauf si l’immeuble est neuf. En ce cas, elles sont soumises à la TVA et ouvrent un droit à déduction.

Cela concerne évidemment la constitution d’un usufruit sur un bâtiment par un assujetti vendeur professionnel d’immeuble ou par un assujetti sur option (art. 8, § 3, du Code TVA).

Un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation ou mise en service (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

Sur quelle base appliquer la TVA lors de la constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf ?

En principe, la base imposable à la TVA est tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de bien ou le prestataire de service (art. 26 Code TVA).

Il existe une base minimale d’imposition pour la cession d’un bâtiment en pleine propriété, étant la valeur normale.

Par valeur normale, on entend le montant total qu’il faudrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée (art. 32 et 33 Code TVA).

Cela ressemble à la notion de valeur vénale que l’on connait en droit d’enregistrement pour les vente et usufruit (art. 46 C. En.).

Mais cette notion de valeur normale n’existe pas pour un droit réel comme, par exemple, l’usufruit.

Cela ne pose pas de problème si l’usufruit constitué est facturé pour un prix déterminé ; c’est ce prix arrêté par les parties, éventuellement corrigé en appliquant l’article 28, qui sera appliqué.

Si l’usufruit est constitué moyennant une redevance périodique, sur une période déterminée, la base imposable est constituée de la somme des redevances sur la durée du droit diminuée d’une rente de capitalisation.

Toutefois, admet l’administration, lorsque, lors de la constitution du droit un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible (Manuel TVA, n° 178/4, a, éd. 1er février 2010).

Plus délicate est la situation de l’usufruit constitué pour une durée indéterminée moyennant une redevance périodique.

C’est le cas d’un usufruit viager. Le prix stipulé est alors aléatoire.

En ce cas, l’administration considère que « la seule  possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d’une valeur pro fisco qui devra tenir compte de la nature, l’étendue et l’utilité économique du bâtiment concerné » (Manuel TVA, n° 178/4, b).

Rappelons que la constitution est une livraison (art. 10, § 1, et 16, 1) et c’est à ce moment que la TVA est due ; il faut donc payer la totalité de la TVA à ce moment et non à l’occasion de chaque facture périodique de redevance (art. 17).

On ne pourra donc pas se départir d’une facture portant une valeur pro fisco dépendant de la durée statistique du droit et de sa valeur d’utilisation.

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  1. Le Recueil Génaral de l’Enregistrement et du Notariat n° 2012-6 (juin 2012) publie une étude exhaustive de Christian Jaumain sur l’évaluation de l’usufruit (n° 26.396 et 26.397).

    juillet 3, 2012

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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