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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment déterminer la valeur d’un usufruit (sur un immeuble neuf) ? (III)

Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA.

En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités de la même manière.

Ces opérations sont dans le champ mais exemptée, sauf si l’immeuble est neuf. En ce cas, elles sont soumises à la TVA et ouvrent un droit à déduction.

Cela concerne évidemment la constitution d’un usufruit sur un bâtiment par un assujetti vendeur professionnel d’immeuble ou par un assujetti sur option (art. 8, § 3, du Code TVA).

Un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation ou mise en service (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

Sur quelle base appliquer la TVA lors de la constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf ?

En principe, la base imposable à la TVA est tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de bien ou le prestataire de service (art. 26 Code TVA).

Il existe une base minimale d’imposition pour la cession d’un bâtiment en pleine propriété, étant la valeur normale.

Par valeur normale, on entend le montant total qu’il faudrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée (art. 32 et 33 Code TVA).

Cela ressemble à la notion de valeur vénale que l’on connait en droit d’enregistrement pour les vente et usufruit (art. 46 C. En.).

Mais cette notion de valeur normale n’existe pas pour un droit réel comme, par exemple, l’usufruit.

Cela ne pose pas de problème si l’usufruit constitué est facturé pour un prix déterminé ; c’est ce prix arrêté par les parties, éventuellement corrigé en appliquant l’article 28, qui sera appliqué.

Si l’usufruit est constitué moyennant une redevance périodique, sur une période déterminée, la base imposable est constituée de la somme des redevances sur la durée du droit diminuée d’une rente de capitalisation.

Toutefois, admet l’administration, lorsque, lors de la constitution du droit un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible (Manuel TVA, n° 178/4, a, éd. 1er février 2010).

Plus délicate est la situation de l’usufruit constitué pour une durée indéterminée moyennant une redevance périodique.

C’est le cas d’un usufruit viager. Le prix stipulé est alors aléatoire.

En ce cas, l’administration considère que « la seule  possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d’une valeur pro fisco qui devra tenir compte de la nature, l’étendue et l’utilité économique du bâtiment concerné » (Manuel TVA, n° 178/4, b).

Rappelons que la constitution est une livraison (art. 10, § 1, et 16, 1) et c’est à ce moment que la TVA est due ; il faut donc payer la totalité de la TVA à ce moment et non à l’occasion de chaque facture périodique de redevance (art. 17).

On ne pourra donc pas se départir d’une facture portant une valeur pro fisco dépendant de la durée statistique du droit et de sa valeur d’utilisation.

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  1. Le Recueil Génaral de l’Enregistrement et du Notariat n° 2012-6 (juin 2012) publie une étude exhaustive de Christian Jaumain sur l’évaluation de l’usufruit (n° 26.396 et 26.397).

    juillet 3, 2012

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

Lire plus arrow_forward

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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