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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment déterminer la valeur d’un usufruit (sur un immeuble neuf) ? (III)

Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA.

En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités de la même manière.

Ces opérations sont dans le champ mais exemptée, sauf si l’immeuble est neuf. En ce cas, elles sont soumises à la TVA et ouvrent un droit à déduction.

Cela concerne évidemment la constitution d’un usufruit sur un bâtiment par un assujetti vendeur professionnel d’immeuble ou par un assujetti sur option (art. 8, § 3, du Code TVA).

Un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation ou utilisation ou mise en service (art. 44, § 3, 1°, a), Code TVA).

Sur quelle base appliquer la TVA lors de la constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf ?

En principe, la base imposable à la TVA est tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur de bien ou le prestataire de service (art. 26 Code TVA).

Il existe une base minimale d’imposition pour la cession d’un bâtiment en pleine propriété, étant la valeur normale.

Par valeur normale, on entend le montant total qu’il faudrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée (art. 32 et 33 Code TVA).

Cela ressemble à la notion de valeur vénale que l’on connait en droit d’enregistrement pour les vente et usufruit (art. 46 C. En.).

Mais cette notion de valeur normale n’existe pas pour un droit réel comme, par exemple, l’usufruit.

Cela ne pose pas de problème si l’usufruit constitué est facturé pour un prix déterminé ; c’est ce prix arrêté par les parties, éventuellement corrigé en appliquant l’article 28, qui sera appliqué.

Si l’usufruit est constitué moyennant une redevance périodique, sur une période déterminée, la base imposable est constituée de la somme des redevances sur la durée du droit diminuée d’une rente de capitalisation.

Toutefois, admet l’administration, lorsque, lors de la constitution du droit un prix comptant est mentionné sur la facture ou le document équivalent, ce prix est, en règle, pris en considération pour déterminer la TVA exigible (Manuel TVA, n° 178/4, a, éd. 1er février 2010).

Plus délicate est la situation de l’usufruit constitué pour une durée indéterminée moyennant une redevance périodique.

C’est le cas d’un usufruit viager. Le prix stipulé est alors aléatoire.

En ce cas, l’administration considère que « la seule  possibilité pour la détermination de la base imposable consiste dans la fixation d’une valeur pro fisco qui devra tenir compte de la nature, l’étendue et l’utilité économique du bâtiment concerné » (Manuel TVA, n° 178/4, b).

Rappelons que la constitution est une livraison (art. 10, § 1, et 16, 1) et c’est à ce moment que la TVA est due ; il faut donc payer la totalité de la TVA à ce moment et non à l’occasion de chaque facture périodique de redevance (art. 17).

On ne pourra donc pas se départir d’une facture portant une valeur pro fisco dépendant de la durée statistique du droit et de sa valeur d’utilisation.

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  1. Le Recueil Génaral de l’Enregistrement et du Notariat n° 2012-6 (juin 2012) publie une étude exhaustive de Christian Jaumain sur l’évaluation de l’usufruit (n° 26.396 et 26.397).

    juillet 3, 2012

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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