Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Restitution de la TVA après constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf

Le gérant fait construire une villa et paie donc la TVA sur les factures de son entrepreneur. Le gérant concède ensuite à sa société un droit réel d’usufruit sur la villa pour une durée de  20 ans  et contre un prix représentant 65 % de la valeur du bien en pleine propriété.

Au moment de la constitution de l’usufruit, la villa encore neuve sur le plan de la TVA. Cela signifie que le droit réel est constitué avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment (art. 8, § 1er, CTVA).

Cette constitution de droit réel intervient donc en régime TVA ; à cet effet, le gérant opte pour un assujettissement occasionnel comme le lui permet l’article 8, § 2, CTVA.

Le gérant demande donc la restitution de la TVA payée sur la construction. En effet, tout assujetti fût-il occasionnel, peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées (art. 45, § 1er, CTVA).

Le droit à déduction n’est pas contesté par l’administration dans son principe, mais ce droit doit-il être proratisé dès lors que ce n’est que l’usufruit, et non la pleine propriété qui a été cédé ?

La thèse du gérant est que le droit à déduction ne dépend pas de la valeur du bien mais de la destination du bien, à savoir que le bien est affecté à une activité générant de la taxe.

Pour l’administration, le droit à déduction doit être proportionnel à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de l’immeuble. L’administration estime que l’utilisation de la villa par la société n’est pas totale car celle-ci n’utilise qu’un droit démembré, l’usufruit, et non la totalité de la propriété sans limite de temps.

La Cour d’appel d’Anvers donne raison à l’administration fiscale Anvers, 16 mars 2010, R.G. n° 2008/AR/385, www.fiscalnet.be. La Cour retient la thèse selon laquelle la destination n’est pas totale dès lors que la nue-propriété reste réservée au gérant. La villa n’est donc pas complètement destinée à une activité économique générant de la taxe.

Il est intéressant de noter que l’administration fait valoir dans cet arrêt que, pour elle, la déduction de la TVA perçue en amont n’est complète que si le prix de vente du droit réel atteint presque le prix de la construction du bâtiment, à savoir 95 % (usufruit d’au moins 10 ans) et à 97,5 % (plus de 10 ans).

Commentaires

facebook comments:

  1. Green #

    Bonjour.

    Intéressant.

    Qu’en serait-il si la société mettait à disposition une partie de l’immeuble, disons 60%, pour utilisation personnelle?
    La récupération de TVA proratisée en fonction de l’usufruit, devrait-elle aussi être réduite à la fraction d’utilisation professionnelle (40%)?

    Bien cordialement,

    JF Green

    juillet 13, 2011
  2. Oui.
    Pour un développement, voyez l’article relatif à la fin de l’arrêt Seeling.
    Bien à vous,

    juillet 13, 2011

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close