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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Restitution de la TVA après constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf

Le gérant fait construire une villa et paie donc la TVA sur les factures de son entrepreneur. Le gérant concède ensuite à sa société un droit réel d’usufruit sur la villa pour une durée de  20 ans  et contre un prix représentant 65 % de la valeur du bien en pleine propriété.

Au moment de la constitution de l’usufruit, la villa encore neuve sur le plan de la TVA. Cela signifie que le droit réel est constitué avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment (art. 8, § 1er, CTVA).

Cette constitution de droit réel intervient donc en régime TVA ; à cet effet, le gérant opte pour un assujettissement occasionnel comme le lui permet l’article 8, § 2, CTVA.

Le gérant demande donc la restitution de la TVA payée sur la construction. En effet, tout assujetti fût-il occasionnel, peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées (art. 45, § 1er, CTVA).

Le droit à déduction n’est pas contesté par l’administration dans son principe, mais ce droit doit-il être proratisé dès lors que ce n’est que l’usufruit, et non la pleine propriété qui a été cédé ?

La thèse du gérant est que le droit à déduction ne dépend pas de la valeur du bien mais de la destination du bien, à savoir que le bien est affecté à une activité générant de la taxe.

Pour l’administration, le droit à déduction doit être proportionnel à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de l’immeuble. L’administration estime que l’utilisation de la villa par la société n’est pas totale car celle-ci n’utilise qu’un droit démembré, l’usufruit, et non la totalité de la propriété sans limite de temps.

La Cour d’appel d’Anvers donne raison à l’administration fiscale Anvers, 16 mars 2010, R.G. n° 2008/AR/385, www.fiscalnet.be. La Cour retient la thèse selon laquelle la destination n’est pas totale dès lors que la nue-propriété reste réservée au gérant. La villa n’est donc pas complètement destinée à une activité économique générant de la taxe.

Il est intéressant de noter que l’administration fait valoir dans cet arrêt que, pour elle, la déduction de la TVA perçue en amont n’est complète que si le prix de vente du droit réel atteint presque le prix de la construction du bâtiment, à savoir 95 % (usufruit d’au moins 10 ans) et à 97,5 % (plus de 10 ans).

Commentaires

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  1. Avatar
    Green #

    Bonjour.

    Intéressant.

    Qu’en serait-il si la société mettait à disposition une partie de l’immeuble, disons 60%, pour utilisation personnelle?
    La récupération de TVA proratisée en fonction de l’usufruit, devrait-elle aussi être réduite à la fraction d’utilisation professionnelle (40%)?

    Bien cordialement,

    JF Green

    juillet 13, 2011
  2. Avatar

    Oui.
    Pour un développement, voyez l’article relatif à la fin de l’arrêt Seeling.
    Bien à vous,

    juillet 13, 2011

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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