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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Restitution de la TVA après constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf

Le gérant fait construire une villa et paie donc la TVA sur les factures de son entrepreneur. Le gérant concède ensuite à sa société un droit réel d’usufruit sur la villa pour une durée de  20 ans  et contre un prix représentant 65 % de la valeur du bien en pleine propriété.

Au moment de la constitution de l’usufruit, la villa encore neuve sur le plan de la TVA. Cela signifie que le droit réel est constitué avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment (art. 8, § 1er, CTVA).

Cette constitution de droit réel intervient donc en régime TVA ; à cet effet, le gérant opte pour un assujettissement occasionnel comme le lui permet l’article 8, § 2, CTVA.

Le gérant demande donc la restitution de la TVA payée sur la construction. En effet, tout assujetti fût-il occasionnel, peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées (art. 45, § 1er, CTVA).

Le droit à déduction n’est pas contesté par l’administration dans son principe, mais ce droit doit-il être proratisé dès lors que ce n’est que l’usufruit, et non la pleine propriété qui a été cédé ?

La thèse du gérant est que le droit à déduction ne dépend pas de la valeur du bien mais de la destination du bien, à savoir que le bien est affecté à une activité générant de la taxe.

Pour l’administration, le droit à déduction doit être proportionnel à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de l’immeuble. L’administration estime que l’utilisation de la villa par la société n’est pas totale car celle-ci n’utilise qu’un droit démembré, l’usufruit, et non la totalité de la propriété sans limite de temps.

La Cour d’appel d’Anvers donne raison à l’administration fiscale Anvers, 16 mars 2010, R.G. n° 2008/AR/385, www.fiscalnet.be. La Cour retient la thèse selon laquelle la destination n’est pas totale dès lors que la nue-propriété reste réservée au gérant. La villa n’est donc pas complètement destinée à une activité économique générant de la taxe.

Il est intéressant de noter que l’administration fait valoir dans cet arrêt que, pour elle, la déduction de la TVA perçue en amont n’est complète que si le prix de vente du droit réel atteint presque le prix de la construction du bâtiment, à savoir 95 % (usufruit d’au moins 10 ans) et à 97,5 % (plus de 10 ans).

Commentaires

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  1. Green #

    Bonjour.

    Intéressant.

    Qu’en serait-il si la société mettait à disposition une partie de l’immeuble, disons 60%, pour utilisation personnelle?
    La récupération de TVA proratisée en fonction de l’usufruit, devrait-elle aussi être réduite à la fraction d’utilisation professionnelle (40%)?

    Bien cordialement,

    JF Green

    juillet 13, 2011
  2. Oui.
    Pour un développement, voyez l’article relatif à la fin de l’arrêt Seeling.
    Bien à vous,

    juillet 13, 2011

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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