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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Restitution de la TVA après constitution d’un usufruit sur un immeuble neuf

Le gérant fait construire une villa et paie donc la TVA sur les factures de son entrepreneur. Le gérant concède ensuite à sa société un droit réel d’usufruit sur la villa pour une durée de  20 ans  et contre un prix représentant 65 % de la valeur du bien en pleine propriété.

Au moment de la constitution de l’usufruit, la villa encore neuve sur le plan de la TVA. Cela signifie que le droit réel est constitué avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment (art. 8, § 1er, CTVA).

Cette constitution de droit réel intervient donc en régime TVA ; à cet effet, le gérant opte pour un assujettissement occasionnel comme le lui permet l’article 8, § 2, CTVA.

Le gérant demande donc la restitution de la TVA payée sur la construction. En effet, tout assujetti fût-il occasionnel, peut déduire de la taxe dont il est redevable, les taxes ayant grevé les biens et les services qui lui ont été fournis, dans la mesure où il les utilise pour effectuer des opérations taxées (art. 45, § 1er, CTVA).

Le droit à déduction n’est pas contesté par l’administration dans son principe, mais ce droit doit-il être proratisé dès lors que ce n’est que l’usufruit, et non la pleine propriété qui a été cédé ?

La thèse du gérant est que le droit à déduction ne dépend pas de la valeur du bien mais de la destination du bien, à savoir que le bien est affecté à une activité générant de la taxe.

Pour l’administration, le droit à déduction doit être proportionnel à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de l’immeuble. L’administration estime que l’utilisation de la villa par la société n’est pas totale car celle-ci n’utilise qu’un droit démembré, l’usufruit, et non la totalité de la propriété sans limite de temps.

La Cour d’appel d’Anvers donne raison à l’administration fiscale Anvers, 16 mars 2010, R.G. n° 2008/AR/385, www.fiscalnet.be. La Cour retient la thèse selon laquelle la destination n’est pas totale dès lors que la nue-propriété reste réservée au gérant. La villa n’est donc pas complètement destinée à une activité économique générant de la taxe.

Il est intéressant de noter que l’administration fait valoir dans cet arrêt que, pour elle, la déduction de la TVA perçue en amont n’est complète que si le prix de vente du droit réel atteint presque le prix de la construction du bâtiment, à savoir 95 % (usufruit d’au moins 10 ans) et à 97,5 % (plus de 10 ans).

Commentaires

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  1. Green #

    Bonjour.

    Intéressant.

    Qu’en serait-il si la société mettait à disposition une partie de l’immeuble, disons 60%, pour utilisation personnelle?
    La récupération de TVA proratisée en fonction de l’usufruit, devrait-elle aussi être réduite à la fraction d’utilisation professionnelle (40%)?

    Bien cordialement,

    JF Green

    juillet 13, 2011
  2. Oui.
    Pour un développement, voyez l’article relatif à la fin de l’arrêt Seeling.
    Bien à vous,

    juillet 13, 2011

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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