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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’achat scindé (IV)

Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode.

Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de  son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 :

L’acquisition scindée restera possible dans le futur. La décision que le Ministre a signée sera publiée dans les tout prochains jours et sera applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013. 

 
L’ « acquisition scindée » se rencontre souvent en pratique lors de la planification du patrimoine familial. Un exemple typique est celui des parents qui achètent une maison avec leur enfant. L’enfant acquiert la nue-propriété, et les parents l’usufruit. Au préalable, les parents offrent à l’enfant les fonds nécessaires en vue de l’acquisition de la nue-propriété.
 
D’un point de vue juridique, la question est de savoir si cette opération est compatible avec l’art. 9 du Code des Droits de succession. Certains estiment qu’il s’agit là d’un « abus », qui est seulement élaboré afin d’éviter le paiement des droits de succession. D’autres trouvent qu’une telle acquisition scindée est tout-à-fait acceptable.
 
Il y a quelque temps, l’administration des Finances considérait l’acquisition scindée avec don préalable comme une constructions fiscale suspecte. Peu de temps après, l’administration a nuancé son point de vue tout en maintenant une approche restrictive. Cela a suscité beaucoup d’incertitude quant à savoir si une telle acquisition allait rester possible à l’avenir. 
 
Comme il l’a indiqué à la Commission de la Chambre le 15 mai dernier, le Ministre des Finances a fait réexaminer de façon approfondie cette question par son administration, et il souhaite maintenant apporter les précisions nécessaires sur la base de cet examen.
 
La nouvelle décision, qui remplace celle du 19 avril 2013, indique concrètement qu’une acquisition scindée avec donation préalable doit être en tout cas acceptable d’un point de vue fiscal dans les situations suivantes:  

  • lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer de sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.    
  • lorsque le droit d’enregistrement de donation a été payé sur la donation préalable.

Commentaires

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  1. Avatar
    Dewigne #

    Maître,
    J’ai lu avec attention votre note du 24 juillet dernier relative à la nouvelle position du fisc en ce qui concerne l’achat scindé, mais elle ne précise pas si une des deux conditions suffit pour éviter l’imposition, ou si les deux conditions doivent être remplies.
    REMERCIEMENTS.

    août 21, 2013

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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