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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (IV)

Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode.

Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de  son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 :

L’acquisition scindée restera possible dans le futur. La décision que le Ministre a signée sera publiée dans les tout prochains jours et sera applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013. 

 
L’ « acquisition scindée » se rencontre souvent en pratique lors de la planification du patrimoine familial. Un exemple typique est celui des parents qui achètent une maison avec leur enfant. L’enfant acquiert la nue-propriété, et les parents l’usufruit. Au préalable, les parents offrent à l’enfant les fonds nécessaires en vue de l’acquisition de la nue-propriété.
 
D’un point de vue juridique, la question est de savoir si cette opération est compatible avec l’art. 9 du Code des Droits de succession. Certains estiment qu’il s’agit là d’un « abus », qui est seulement élaboré afin d’éviter le paiement des droits de succession. D’autres trouvent qu’une telle acquisition scindée est tout-à-fait acceptable.
 
Il y a quelque temps, l’administration des Finances considérait l’acquisition scindée avec don préalable comme une constructions fiscale suspecte. Peu de temps après, l’administration a nuancé son point de vue tout en maintenant une approche restrictive. Cela a suscité beaucoup d’incertitude quant à savoir si une telle acquisition allait rester possible à l’avenir. 
 
Comme il l’a indiqué à la Commission de la Chambre le 15 mai dernier, le Ministre des Finances a fait réexaminer de façon approfondie cette question par son administration, et il souhaite maintenant apporter les précisions nécessaires sur la base de cet examen.
 
La nouvelle décision, qui remplace celle du 19 avril 2013, indique concrètement qu’une acquisition scindée avec donation préalable doit être en tout cas acceptable d’un point de vue fiscal dans les situations suivantes:  

  • lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer de sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.    
  • lorsque le droit d’enregistrement de donation a été payé sur la donation préalable.

Commentaires

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  1. Dewigne #

    Maître,
    J’ai lu avec attention votre note du 24 juillet dernier relative à la nouvelle position du fisc en ce qui concerne l’achat scindé, mais elle ne précise pas si une des deux conditions suffit pour éviter l’imposition, ou si les deux conditions doivent être remplies.
    REMERCIEMENTS.

    août 21, 2013

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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