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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (IV)

Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode.

Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de  son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 :

L’acquisition scindée restera possible dans le futur. La décision que le Ministre a signée sera publiée dans les tout prochains jours et sera applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013. 

 
L’ « acquisition scindée » se rencontre souvent en pratique lors de la planification du patrimoine familial. Un exemple typique est celui des parents qui achètent une maison avec leur enfant. L’enfant acquiert la nue-propriété, et les parents l’usufruit. Au préalable, les parents offrent à l’enfant les fonds nécessaires en vue de l’acquisition de la nue-propriété.
 
D’un point de vue juridique, la question est de savoir si cette opération est compatible avec l’art. 9 du Code des Droits de succession. Certains estiment qu’il s’agit là d’un « abus », qui est seulement élaboré afin d’éviter le paiement des droits de succession. D’autres trouvent qu’une telle acquisition scindée est tout-à-fait acceptable.
 
Il y a quelque temps, l’administration des Finances considérait l’acquisition scindée avec don préalable comme une constructions fiscale suspecte. Peu de temps après, l’administration a nuancé son point de vue tout en maintenant une approche restrictive. Cela a suscité beaucoup d’incertitude quant à savoir si une telle acquisition allait rester possible à l’avenir. 
 
Comme il l’a indiqué à la Commission de la Chambre le 15 mai dernier, le Ministre des Finances a fait réexaminer de façon approfondie cette question par son administration, et il souhaite maintenant apporter les précisions nécessaires sur la base de cet examen.
 
La nouvelle décision, qui remplace celle du 19 avril 2013, indique concrètement qu’une acquisition scindée avec donation préalable doit être en tout cas acceptable d’un point de vue fiscal dans les situations suivantes:  

  • lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer de sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.    
  • lorsque le droit d’enregistrement de donation a été payé sur la donation préalable.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Dewigne #

    Maître,
    J’ai lu avec attention votre note du 24 juillet dernier relative à la nouvelle position du fisc en ce qui concerne l’achat scindé, mais elle ne précise pas si une des deux conditions suffit pour éviter l’imposition, ou si les deux conditions doivent être remplies.
    REMERCIEMENTS.

    août 21, 2013

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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