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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’achat scindé (IV)

Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode.

Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de  son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 :

L’acquisition scindée restera possible dans le futur. La décision que le Ministre a signée sera publiée dans les tout prochains jours et sera applicable à toutes les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013. 

 
L’ « acquisition scindée » se rencontre souvent en pratique lors de la planification du patrimoine familial. Un exemple typique est celui des parents qui achètent une maison avec leur enfant. L’enfant acquiert la nue-propriété, et les parents l’usufruit. Au préalable, les parents offrent à l’enfant les fonds nécessaires en vue de l’acquisition de la nue-propriété.
 
D’un point de vue juridique, la question est de savoir si cette opération est compatible avec l’art. 9 du Code des Droits de succession. Certains estiment qu’il s’agit là d’un « abus », qui est seulement élaboré afin d’éviter le paiement des droits de succession. D’autres trouvent qu’une telle acquisition scindée est tout-à-fait acceptable.
 
Il y a quelque temps, l’administration des Finances considérait l’acquisition scindée avec don préalable comme une constructions fiscale suspecte. Peu de temps après, l’administration a nuancé son point de vue tout en maintenant une approche restrictive. Cela a suscité beaucoup d’incertitude quant à savoir si une telle acquisition allait rester possible à l’avenir. 
 
Comme il l’a indiqué à la Commission de la Chambre le 15 mai dernier, le Ministre des Finances a fait réexaminer de façon approfondie cette question par son administration, et il souhaite maintenant apporter les précisions nécessaires sur la base de cet examen.
 
La nouvelle décision, qui remplace celle du 19 avril 2013, indique concrètement qu’une acquisition scindée avec donation préalable doit être en tout cas acceptable d’un point de vue fiscal dans les situations suivantes:  

  • lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer de sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.    
  • lorsque le droit d’enregistrement de donation a été payé sur la donation préalable.

Commentaires

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  1. Avatar
    Dewigne #

    Maître,
    J’ai lu avec attention votre note du 24 juillet dernier relative à la nouvelle position du fisc en ce qui concerne l’achat scindé, mais elle ne précise pas si une des deux conditions suffit pour éviter l’imposition, ou si les deux conditions doivent être remplies.
    REMERCIEMENTS.

    août 21, 2013

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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