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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail de longue durée et usufruit

On peut se croire protégé en concluant un bail de longue durée, de plus de 9 ans. C’est vrai, en principe, sauf dans un cas : lorsque le bailleur est usufruitier.

Certes l’usufruitier peut donner à bail car il s’agit d’un acte d’administration, de plus spécialement visé par l’article 595, al. 1er, du Code civil.

Cependant, on considère généralement qu’un bail de plus de 9 ans, par son importance, n’est plus un acte de simple administration.

C’est ainsi que pareil bail doit être transcrit à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.), donc notarié, à peine de réductibilité à la durée de 9 ans en cours.

Et un bail de plus de 9 ans peut aussi être réduit à cette durée à la demande du créancier hypothécaire du bailleur (art. 45 L.H.).

C’est dans le même ordre d’idée que le bail conclu avec un usufruitier obéit à des règles particulières en cas de cessation de l’usufruit (par exemple par le décès de l’usufruitier).

La question est de voir ce qu’il advient du bail à la cessation de l’usufruit, vis-à-vis de l’usufruitier.

Rappelons d’abord que le nu-propriétaire est un tiers : le bail doit donc lui être opposable selon l’article 1328 du Code civil.

Quelles sont les règles en cas de cessation de l’usufruit ?

  1. Les baux de PLUS DE 9 ANS ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
  2. Les baux de 9 ANS OU MOINS que l’usufruitier a passés ou renouvelés plus de 3 ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux et plus de 2 ans avant la même époque s’il s’agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

La première règle rend donc inopposable au nu-propriétaire devenu propriétaire le bail de plus de 9 ans conclu par l’usufruitier, plus précisément la durée est réduite à 9 ans.

Cette règle est-elle compatible avec les lois particulières en matière de bail commercial et de bail à ferme ?

Oui a dit la Cour de cassation (en matière de bail à ferme) dans un arrêt du 2 avril 1998 (rôle n° C940275N, www.juridat.be) : « Que le nu propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s’y opposer en invoquant l’article 4, alinéa 2, de ladite loi. »

Il en va de même pour le bail commercial (J. Hansenne, Les biens, précis, T II, éd. Coll. Scientif. Fac. droit de Liège, 1996, p. 1036).

La circonstance que le bail de longue durée soit transcrit n’y change rien.

Le locataire expulsé après la période de 9 ans a-t-il un recours contre l’usufruitier ? Oui, en principe, mais pas s’il savait qu’il traitait avec un usufruitier, auquel cas il devait connaître le risque de réductibilité.

La durée de pareil bail serait-elle opposable si le nu-propriétaire y consent expressément durant l’usufruit ?

On peut répondre par l’affirmative car l’on ne se trouve pas devant une nullité (relative à laquelle la partie protégée ne peut renoncer par avance), mais devant une inopposabilité.

Le bail de longue durée ne serait donc une solution qu’avec le consentement exprès du nu-propriétaire au moment de sa conclusion, et pour autant que le nu-propriétaire soit majeur.

La seconde règle vise le renouvellement anticipé (plus de 2 ans pour le bail non rural, 3 ans pour le bail rural) du bail de 9 ans ou moins.

Elle est théorique en matière commerciale puisque le renouvellement se confère au travers d’une demande qui doit être introduite à partir du 18ième mois précédant la fin du bail, soit dans les deux ans. En effet, la convention de renouvellement conclue avant ce 18ième mois est annulable par le bailleur (Cass., 21 mars 2003 et 28 janvier 2005, www.juridat.be).

Mais ce n’est pas tout pour le preneur commercial.

L’article 16, III, de la loi sur les baux commerciaux dispose que le nu-propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail consenti hors de son intervention s’il a repris la libre administration de ses biens.

Pour cette raison, on conseille toujours au preneur commercial qui traite avec l’usufruitier de recueillir l’accord du nu-propriétaire lors de la conclusion du bail ou, à tout le moins, de lui notifier également la demande de renouvellement.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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