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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail de longue durée et usufruit

On peut se croire protégé en concluant un bail de longue durée, de plus de 9 ans. C’est vrai, en principe, sauf dans un cas : lorsque le bailleur est usufruitier.

Certes l’usufruitier peut donner à bail car il s’agit d’un acte d’administration, de plus spécialement visé par l’article 595, al. 1er, du Code civil.

Cependant, on considère généralement qu’un bail de plus de 9 ans, par son importance, n’est plus un acte de simple administration.

C’est ainsi que pareil bail doit être transcrit à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.), donc notarié, à peine de réductibilité à la durée de 9 ans en cours.

Et un bail de plus de 9 ans peut aussi être réduit à cette durée à la demande du créancier hypothécaire du bailleur (art. 45 L.H.).

C’est dans le même ordre d’idée que le bail conclu avec un usufruitier obéit à des règles particulières en cas de cessation de l’usufruit (par exemple par le décès de l’usufruitier).

La question est de voir ce qu’il advient du bail à la cessation de l’usufruit, vis-à-vis de l’usufruitier.

Rappelons d’abord que le nu-propriétaire est un tiers : le bail doit donc lui être opposable selon l’article 1328 du Code civil.

Quelles sont les règles en cas de cessation de l’usufruit ?

  1. Les baux de PLUS DE 9 ANS ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
  2. Les baux de 9 ANS OU MOINS que l’usufruitier a passés ou renouvelés plus de 3 ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux et plus de 2 ans avant la même époque s’il s’agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

La première règle rend donc inopposable au nu-propriétaire devenu propriétaire le bail de plus de 9 ans conclu par l’usufruitier, plus précisément la durée est réduite à 9 ans.

Cette règle est-elle compatible avec les lois particulières en matière de bail commercial et de bail à ferme ?

Oui a dit la Cour de cassation (en matière de bail à ferme) dans un arrêt du 2 avril 1998 (rôle n° C940275N, www.juridat.be) : « Que le nu propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s’y opposer en invoquant l’article 4, alinéa 2, de ladite loi. »

Il en va de même pour le bail commercial (J. Hansenne, Les biens, précis, T II, éd. Coll. Scientif. Fac. droit de Liège, 1996, p. 1036).

La circonstance que le bail de longue durée soit transcrit n’y change rien.

Le locataire expulsé après la période de 9 ans a-t-il un recours contre l’usufruitier ? Oui, en principe, mais pas s’il savait qu’il traitait avec un usufruitier, auquel cas il devait connaître le risque de réductibilité.

La durée de pareil bail serait-elle opposable si le nu-propriétaire y consent expressément durant l’usufruit ?

On peut répondre par l’affirmative car l’on ne se trouve pas devant une nullité (relative à laquelle la partie protégée ne peut renoncer par avance), mais devant une inopposabilité.

Le bail de longue durée ne serait donc une solution qu’avec le consentement exprès du nu-propriétaire au moment de sa conclusion, et pour autant que le nu-propriétaire soit majeur.

La seconde règle vise le renouvellement anticipé (plus de 2 ans pour le bail non rural, 3 ans pour le bail rural) du bail de 9 ans ou moins.

Elle est théorique en matière commerciale puisque le renouvellement se confère au travers d’une demande qui doit être introduite à partir du 18ième mois précédant la fin du bail, soit dans les deux ans. En effet, la convention de renouvellement conclue avant ce 18ième mois est annulable par le bailleur (Cass., 21 mars 2003 et 28 janvier 2005, www.juridat.be).

Mais ce n’est pas tout pour le preneur commercial.

L’article 16, III, de la loi sur les baux commerciaux dispose que le nu-propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail consenti hors de son intervention s’il a repris la libre administration de ses biens.

Pour cette raison, on conseille toujours au preneur commercial qui traite avec l’usufruitier de recueillir l’accord du nu-propriétaire lors de la conclusion du bail ou, à tout le moins, de lui notifier également la demande de renouvellement.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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