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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail de longue durée et usufruit

On peut se croire protégé en concluant un bail de longue durée, de plus de 9 ans. C’est vrai, en principe, sauf dans un cas : lorsque le bailleur est usufruitier.

Certes l’usufruitier peut donner à bail car il s’agit d’un acte d’administration, de plus spécialement visé par l’article 595, al. 1er, du Code civil.

Cependant, on considère généralement qu’un bail de plus de 9 ans, par son importance, n’est plus un acte de simple administration.

C’est ainsi que pareil bail doit être transcrit à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.), donc notarié, à peine de réductibilité à la durée de 9 ans en cours.

Et un bail de plus de 9 ans peut aussi être réduit à cette durée à la demande du créancier hypothécaire du bailleur (art. 45 L.H.).

C’est dans le même ordre d’idée que le bail conclu avec un usufruitier obéit à des règles particulières en cas de cessation de l’usufruit (par exemple par le décès de l’usufruitier).

La question est de voir ce qu’il advient du bail à la cessation de l’usufruit, vis-à-vis de l’usufruitier.

Rappelons d’abord que le nu-propriétaire est un tiers : le bail doit donc lui être opposable selon l’article 1328 du Code civil.

Quelles sont les règles en cas de cessation de l’usufruit ?

  1. Les baux de PLUS DE 9 ANS ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
  2. Les baux de 9 ANS OU MOINS que l’usufruitier a passés ou renouvelés plus de 3 ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux et plus de 2 ans avant la même époque s’il s’agit de maisons sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

La première règle rend donc inopposable au nu-propriétaire devenu propriétaire le bail de plus de 9 ans conclu par l’usufruitier, plus précisément la durée est réduite à 9 ans.

Cette règle est-elle compatible avec les lois particulières en matière de bail commercial et de bail à ferme ?

Oui a dit la Cour de cassation (en matière de bail à ferme) dans un arrêt du 2 avril 1998 (rôle n° C940275N, www.juridat.be) : « Que le nu propriétaire peut exercer ce droit même si le bail est régi par la loi sur les baux à ferme, sans être lié par les conditions de fond et de forme prévues par la loi précitée en matière de congé donné par le bailleur et sans que le preneur puisse s’y opposer en invoquant l’article 4, alinéa 2, de ladite loi. »

Il en va de même pour le bail commercial (J. Hansenne, Les biens, précis, T II, éd. Coll. Scientif. Fac. droit de Liège, 1996, p. 1036).

La circonstance que le bail de longue durée soit transcrit n’y change rien.

Le locataire expulsé après la période de 9 ans a-t-il un recours contre l’usufruitier ? Oui, en principe, mais pas s’il savait qu’il traitait avec un usufruitier, auquel cas il devait connaître le risque de réductibilité.

La durée de pareil bail serait-elle opposable si le nu-propriétaire y consent expressément durant l’usufruit ?

On peut répondre par l’affirmative car l’on ne se trouve pas devant une nullité (relative à laquelle la partie protégée ne peut renoncer par avance), mais devant une inopposabilité.

Le bail de longue durée ne serait donc une solution qu’avec le consentement exprès du nu-propriétaire au moment de sa conclusion, et pour autant que le nu-propriétaire soit majeur.

La seconde règle vise le renouvellement anticipé (plus de 2 ans pour le bail non rural, 3 ans pour le bail rural) du bail de 9 ans ou moins.

Elle est théorique en matière commerciale puisque le renouvellement se confère au travers d’une demande qui doit être introduite à partir du 18ième mois précédant la fin du bail, soit dans les deux ans. En effet, la convention de renouvellement conclue avant ce 18ième mois est annulable par le bailleur (Cass., 21 mars 2003 et 28 janvier 2005, www.juridat.be).

Mais ce n’est pas tout pour le preneur commercial.

L’article 16, III, de la loi sur les baux commerciaux dispose que le nu-propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail consenti hors de son intervention s’il a repris la libre administration de ses biens.

Pour cette raison, on conseille toujours au preneur commercial qui traite avec l’usufruitier de recueillir l’accord du nu-propriétaire lors de la conclusion du bail ou, à tout le moins, de lui notifier également la demande de renouvellement.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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