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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit, nue-propriété et charges de copropriété

L’article 577-6, 1 § 1er, règle la question de la participation à l’assemblée des copropriétaires lorsque la propriété sur le lot privatif est démembrée.

Le droit de vote est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent un mandataire commun.

Fort bien, mais qu’en est-il de la contribution aux frais de copropriété lorsque la propriété du lot est démembrée.

Par exemple lorsque le lot appartient à un nu-propriétaire et à un usufruitier.

En général les statuts de la copropriété, plus particulièrement le règlement de copropriété, prévoient que les titulaires de ces droits sont solidaires.

De la sorte, l’ACP peut exiger le paiement des charges à chacun d’eux.

Entre eux, ils règlent leur contribution en fonction de la nature de la dette de charges.

Ce qui relève de la jouissance doit être assumé par l’usufruitier (art. 608 du Code civil) et ce qui touche à la substance du bien, et se paye par prélèvement sur le capital, doit être assumé par le nu-propriétaire.

Ainsi, en règle, les appels pour le fonds de réserve en vue de gros travaux de structure incombent au nu-propriétaire.

Souvent l’acte constitutif d’usufruit précise la contribution entre parties, mais cela ne concerne pas l’obligation à la dette envers l’ACP.

Comme déjà dit, le règlement de copropriété prévoient que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont solidaires.

Mais s’il n’existe pas de clause dans les statuts réglant cette question, il faut voir si le syndic qui gère la chose commune, peut tout de même leur réclamer solidairement le paiement des charges.

La solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil).

Et les parties concernées sont tenues en vertu de la loi à des dettes de nature différente (art. 1201), ce qui exclut la solidarité non conventionnelle.

Reste alors à savoir si la dette de contribution aux frais de la copropriété n’est pas indivisible entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

En effet, l’indivisibilité produit, sur le plan passif, les mêmes effets primaires que la solidarité.

L’indivisibilité est naturelle ou conventionnelle.

Excluons la source conventionnelle puisque nous partons du postulat que les statuts de la copropriété sont muets sur la question.

L’indivisibilité naturelle dépend de l’objet de l’obligation.

L’obligation n’est indivisible par sa nature que lorsqu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle (article 1217 du Code civil).

La contribution aux frais de copropriété est-elle une dette indivisible entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, au regard de cette définition ?

Dans un arrêt du 4 décembre 2009, la Cour de cassation a répondu à cette question (rôle n° C.08.0571.F, www.juridat.be).

Dans cette affaire, le tribunal de première instance de Bruxelles avait réformé la décision du juge de paix et avait condamné indivisiblement le nu-propriétaire et l’usufruitier à payer des arriérés de charges.

Le tribunal considéra que les charges étaient « naturellement » indivisibles.

Le tribunal motive ainsi sa décision : « (…) la lettre et l’esprit des règles de fonctionnement de la copropriété forcée – qui déterminent la naissance des charges de copropriété et le statut des titulaires de droits réels immobiliers au sein d’une telle indivision (articles 577-2, 1°, §§ 4, 5 et 9 ; 577-6, § 1er, 4 ; 577-10, § 1er, notamment) – permettent de voir dans la dette correspondant à ces charges une nature indivisible au regard d’une évidente exigence de continuité qui caractérise la copropriété forcée et postule le paiement des charges afférentes à un lot, sans atermoiements ni aléas liés à des considérations étrangères au fonctionnement de ladite copropriété. »

En d’autres termes, le tribunal déduit de l’exigence de continuité caractérisant la copropriété forcée, la nature indivisible de la dette de charges.

Cette décision est-elle conforme à l’article 1217 du Code civil qui définit la dette indivisible ?

On a vu que l’obligation est indivisible par sa nature lorsqu’elle a pour objet un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division.

Or la dette de charges de copropriété est une obligation pécuniaire ; elle s’exécute en argent.

Si deux personnes doivent délivrer un immeuble ou une voiture, cette obligation est forcément indivisible.

Mais par hypothèse, l’obligation de réaliser un paiement en argent est divisible.

Aussi, la dette correspondant aux charges de copropriété, dont sont tenus les cotitulaires d’un lot de la copropriété, se divise de plein droit entre ces débiteurs.

C’est ce que la Cour de cassation confirme dans l’arrêt du 4 décembre 2009.

Cela signifie que le syndic doit réclamer à chacun sa part dans les charges.

A l’usufruitier ce qui relève de l’usage et des fruits et le reste au nu-propriétaire.

Les logiciels de gestion de copropriété permettent d’opérer la distinction entre les charges qui intéressent le propriétaire du lot et celles qu’il peut répercuter sur son locataire.

Le problème est que la répartition des frais relatifs à la chose, entre le bailleur et le locataire, ne correspond pas exactement à la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’étendue de l’obligation de l’usufruitier, quant aux réparations d’entretien, est en effet différente de celle du locataire d’un appartement.

Toutes les réparations autres que les grosses réparations, limitativement déterminées par les articles 605 et 606 du Code civil, sont à la charge de l’usufruitier, alors que le locataire d’une maison n’est tenu que des réparations locatives ou de menu entretien que visent les articles 1754 et 1755 du même code (Cass., 22 janvier 1970, Pas., I, 1969-1970, p. 428).

Ajoutons que le régime de l’usufruit est supplétif alors que la matière est devenue impérative dans le bail de résidence (nouvel article 2, § 2, de la loi du 20 février 1991 inséré par l’article 101 de la loi du 25 avril 2007).

Il résulte de cela que pour le lot démembré, le syndic scrupuleux devra opérer une distinction plus fine que celle que lui offre son système comptable dédiée à la situation du lot loué.

Le syndic se passerait bien de ces complications qui n’intéressent finalement que le rapport entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

D’où l’utilité de la clause de solidarité dans le règlement de copropriété, qui donne deux débiteurs à l’ACP, chacun pour le tout.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Spellanzon #

    Bonjour, dans le cas où l’usufruitier est également le syndic, et par ailleurs également coproprietaire d’autres lots, peut-il utiliser siéger au nom de son usufruit, et peut-il utiliser les voix concernant les bien dońt il possède le même usufruit?
    Merci pour votre réponse.
    Benoit

    juin 2, 2015

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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