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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit, nue-propriété et charges de copropriété

L’article 577-6, 1 § 1er, règle la question de la participation à l’assemblée des copropriétaires lorsque la propriété sur le lot privatif est démembrée.

Le droit de vote est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent un mandataire commun.

Fort bien, mais qu’en est-il de la contribution aux frais de copropriété lorsque la propriété du lot est démembrée.

Par exemple lorsque le lot appartient à un nu-propriétaire et à un usufruitier.

En général les statuts de la copropriété, plus particulièrement le règlement de copropriété, prévoient que les titulaires de ces droits sont solidaires.

De la sorte, l’ACP peut exiger le paiement des charges à chacun d’eux.

Entre eux, ils règlent leur contribution en fonction de la nature de la dette de charges.

Ce qui relève de la jouissance doit être assumé par l’usufruitier (art. 608 du Code civil) et ce qui touche à la substance du bien, et se paye par prélèvement sur le capital, doit être assumé par le nu-propriétaire.

Ainsi, en règle, les appels pour le fonds de réserve en vue de gros travaux de structure incombent au nu-propriétaire.

Souvent l’acte constitutif d’usufruit précise la contribution entre parties, mais cela ne concerne pas l’obligation à la dette envers l’ACP.

Comme déjà dit, le règlement de copropriété prévoient que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont solidaires.

Mais s’il n’existe pas de clause dans les statuts réglant cette question, il faut voir si le syndic qui gère la chose commune, peut tout de même leur réclamer solidairement le paiement des charges.

La solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil).

Et les parties concernées sont tenues en vertu de la loi à des dettes de nature différente (art. 1201), ce qui exclut la solidarité non conventionnelle.

Reste alors à savoir si la dette de contribution aux frais de la copropriété n’est pas indivisible entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

En effet, l’indivisibilité produit, sur le plan passif, les mêmes effets primaires que la solidarité.

L’indivisibilité est naturelle ou conventionnelle.

Excluons la source conventionnelle puisque nous partons du postulat que les statuts de la copropriété sont muets sur la question.

L’indivisibilité naturelle dépend de l’objet de l’obligation.

L’obligation n’est indivisible par sa nature que lorsqu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle (article 1217 du Code civil).

La contribution aux frais de copropriété est-elle une dette indivisible entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, au regard de cette définition ?

Dans un arrêt du 4 décembre 2009, la Cour de cassation a répondu à cette question (rôle n° C.08.0571.F, www.juridat.be).

Dans cette affaire, le tribunal de première instance de Bruxelles avait réformé la décision du juge de paix et avait condamné indivisiblement le nu-propriétaire et l’usufruitier à payer des arriérés de charges.

Le tribunal considéra que les charges étaient « naturellement » indivisibles.

Le tribunal motive ainsi sa décision : « (…) la lettre et l’esprit des règles de fonctionnement de la copropriété forcée – qui déterminent la naissance des charges de copropriété et le statut des titulaires de droits réels immobiliers au sein d’une telle indivision (articles 577-2, 1°, §§ 4, 5 et 9 ; 577-6, § 1er, 4 ; 577-10, § 1er, notamment) – permettent de voir dans la dette correspondant à ces charges une nature indivisible au regard d’une évidente exigence de continuité qui caractérise la copropriété forcée et postule le paiement des charges afférentes à un lot, sans atermoiements ni aléas liés à des considérations étrangères au fonctionnement de ladite copropriété. »

En d’autres termes, le tribunal déduit de l’exigence de continuité caractérisant la copropriété forcée, la nature indivisible de la dette de charges.

Cette décision est-elle conforme à l’article 1217 du Code civil qui définit la dette indivisible ?

On a vu que l’obligation est indivisible par sa nature lorsqu’elle a pour objet un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division.

Or la dette de charges de copropriété est une obligation pécuniaire ; elle s’exécute en argent.

Si deux personnes doivent délivrer un immeuble ou une voiture, cette obligation est forcément indivisible.

Mais par hypothèse, l’obligation de réaliser un paiement en argent est divisible.

Aussi, la dette correspondant aux charges de copropriété, dont sont tenus les cotitulaires d’un lot de la copropriété, se divise de plein droit entre ces débiteurs.

C’est ce que la Cour de cassation confirme dans l’arrêt du 4 décembre 2009.

Cela signifie que le syndic doit réclamer à chacun sa part dans les charges.

A l’usufruitier ce qui relève de l’usage et des fruits et le reste au nu-propriétaire.

Les logiciels de gestion de copropriété permettent d’opérer la distinction entre les charges qui intéressent le propriétaire du lot et celles qu’il peut répercuter sur son locataire.

Le problème est que la répartition des frais relatifs à la chose, entre le bailleur et le locataire, ne correspond pas exactement à la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’étendue de l’obligation de l’usufruitier, quant aux réparations d’entretien, est en effet différente de celle du locataire d’un appartement.

Toutes les réparations autres que les grosses réparations, limitativement déterminées par les articles 605 et 606 du Code civil, sont à la charge de l’usufruitier, alors que le locataire d’une maison n’est tenu que des réparations locatives ou de menu entretien que visent les articles 1754 et 1755 du même code (Cass., 22 janvier 1970, Pas., I, 1969-1970, p. 428).

Ajoutons que le régime de l’usufruit est supplétif alors que la matière est devenue impérative dans le bail de résidence (nouvel article 2, § 2, de la loi du 20 février 1991 inséré par l’article 101 de la loi du 25 avril 2007).

Il résulte de cela que pour le lot démembré, le syndic scrupuleux devra opérer une distinction plus fine que celle que lui offre son système comptable dédiée à la situation du lot loué.

Le syndic se passerait bien de ces complications qui n’intéressent finalement que le rapport entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

D’où l’utilité de la clause de solidarité dans le règlement de copropriété, qui donne deux débiteurs à l’ACP, chacun pour le tout.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Spellanzon #

    Bonjour, dans le cas où l’usufruitier est également le syndic, et par ailleurs également coproprietaire d’autres lots, peut-il utiliser siéger au nom de son usufruit, et peut-il utiliser les voix concernant les bien dońt il possède le même usufruit?
    Merci pour votre réponse.
    Benoit

    juin 2, 2015

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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