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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit à déduction de l’assujetti sur option qui constitue un usufruit

Un personne construit un immeuble neuf et constitue ensuite un droit d’usufruit sur l’immeuble (resté neuf sur le plan de la TVA, art. 44, §3, 1°, b) au profit de sa société.

À cet effet, le propriétaire fait option (art. 8, § 2, et A.R. n° 14) et soumet la constitution du droit réel à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA qu’il a payée sur la construction (art. 45, § 1, 1°).

La société, de son côté, récupère la TVA sur le droit d’usufruit si elle affecte le bien à son activité soumise à la TVA.

La question porte sur le droit à déduction du constituant ayant fait option.

Dispose-t-il d’un droit à déduction total ou partiel, au prorata de la valeur de l’usufruit par rapport à la pleine propriété ?

L’administration fait valoir un droit à déduction proportionnel (Manuel TVA, n° 161c), précisant que « la déduction ne peut être totale que lorsque le prix réclamé pour la constitution du droit réel avoisine le montant du coût des opérations (d’érection du bâtiment). »

Ainsi, l’administration admet un droit à déduction total si la valeur de l’usufruit de moins de 10 ans atteint 95 % de la pleine propriété ou 97,5 % pour une durée supérieure à 10 ans.

La thèse du prorata s’appuie sur un arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2012 (rôle n° F.11.0067.N, www.juridat.be) :

« … la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée sur la base du principe de destination n’est possible que dans la mesure où l’assujetti utilise les biens ou les services qui lui ont été fournis pour les besoins d’opérations taxées et que, s’il érige un bâtiment et qu’il se réserve la nue-propriété lors d’une vente ultérieure, il n’a le droit de déduire que la partie de la taxe sur la valeur ajoutée qui est proportionnelle au montant des opérations pour lequel le droit à déduction existe. »

Autrement dit, l’assujetti sur option qui constitue un droit d’usufruit destine le bien à une opération taxée pour l’usufruit et à aucune opération taxée pour la nue-propriété.

Il doit être traité comme un assujetti mixte, et ne dispose que d’un droit à déduction partiel.

Le problème est qu’un assujetti mixte est celui qui effectue à la fois des opérations taxées et des opérations exemptées. Ce n’est pas le cas de l’assujetti sur option qui ne réalise qu’une seule opération.

Quant à l’assujetti partiel, il réalise à la fois des opérations taxées et des opérations hors champ. Ce n’est pas davantage le cas de l’assujetti occasionnel qui n’effectue qu’une opération.

Comme la constitution d’usufruit sur un immeuble constitue une livraison au sens des articles 9, 2°, et 10, § 1, du Code TVA, au même titre qu’une vente, le droit à déduction de la taxe en amont ne devrait-il pas être total ?

On peut sérieusement se poser la question, comme le fait Monsieur Massin (« Se réserver la nue-propriété limite la déduction de la TVA sur la construction », Fiscologue, 2013, n° 1327, p. 3).

Et comme Monsieur Ruysschaert (« Déduction de la TVA en cas de constitution d’un usufruit : la Cour de cassation rate le coche », Fiscalnet, hebdo du 23 novembre 2013, n° 5), qui précise que l’administration réfléchit au problème (citant une réponse du Ministre des finances à une question parlementaire Madame Veerle Wouters (13 décembre 2011, QRVA 53-050, Chambre 2011-2012, p. 345-346).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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