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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €.

Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang.

Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme des loyers et charges évalués pro fisco à 1.487 € par mois.

Par la suite le notaire des parties réclame restitution de ce qui excède le droit fixe de 25 € au motif de ce que le bien est résidentiel et doit donc être enregistré gratuitement.

En effet, l’article 161, 12° prévoit la gratuité de l’enregistrement du bail de résidence (anciennement art. 159, 13°).

L’administration refuse d’abord estimant qu’une propriété de 5,4 ha avec bois et étang n’est pas entièrement destinée à l’habitation.

La Cour d’appel de Gand (14 avril 2010) répond avec logique que cela n’empêche pas que le bien doit destiné à l’habitation (het feit dat het om een onroerend goed gaat met een grote oppervlakte is geen beletsel dat het onroerend goed aangewend wordt tot bewoning en belet evenmin dat dit onroerend goed uitsluitend tot bewoning wordt gebruikt).

Mais l’administration dispose d’un autre argument : selon elle, il s’agirait plutôt d’un bail emphytéotique vu la durée du droit de jouissance (99 ans).

Il est vrai que l’on ne comprend pas bien pourquoi la maman n’a pas accordé un bail à vie à son fils, plutôt qu’un bail de 99 ans. Probablement une histoire de famille dont on ne connaîtra pas le fin mot.

Comme il ne s’agit pas d’un bail de résidence, mais un droit réel d’emphytéose, l’administration croit pouvoir refuser la restitution des droits.

La Cour d’appel de Gand juge de manière heureuse que les clauses du bail ne sont pas incompatibles avec sa qualification et qu’il faut donc respecter celle-ci. C’est exact ; l’administration doit respecter une convention conclue sans fraude ni simulation.

Le commentaire de l’administration sur le site www.fisconetplus.be indique que la maman bailleresse était usufruitière.

Cela nous amène à une considération qui n’a pas été examinée par la Cour d’appel de Gand ni par les parties : un usufruitier peut-il constituer un droit d’emphytéose ?

Je pense qu’il ne le peut pas.

L’article 1 de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

L’usufruitier n’est pas propriétaire d’un immeuble. Il est titulaire d’un droit réel, qui est certes immobilier mais qui n’est pas un immeuble.

Le droit d’emphytéose doit porter sur un immeuble, pas sur un droit immobilier.

Pour ces raisons, on peut sérieusement douter de ce que la maman pouvait louer par bail emphytéotique.

La thèse de l’administration était donc vaine.

Pour la même raison, un emphytéote ne peut accorder une sous-emphytéose.

Cette problématique que l’on rencontre dans le leasing immobilier n’empêche pas l’emphytéote d’accorder droit d’emphytéose seulement sur les constructions qu’il a érigées et qui lui appartiennent durant son droit.

Ajoutons enfin qu’un usufruitier ne peut en principe louer pour plus de neuf ans.

Plus précisément, les baux de plus de 9 ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595, al. 1 du Code civil).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. delanghe #

    bonjour,
    en ce qui concerne l’impossibilité de constituer/céder un droit d’emphytéose sur un usufruit si je vous suis les 2 raisons sont que d’une part la définition de l’emphytéose ne le permet pas (vu qu’un canon doit être payé au tréfonds en reconnaissance de son droit de propriété ce que l’usufruitier ne détiendrait pas) et qu’un emphytéose ne peut être créé que sur un bien et non pas un droit,

    dans l’autre sens serait-il possible de constituer un usufruit sur un emphytéhose ?
    merci

    novembre 19, 2015

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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