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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €.

Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang.

Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme des loyers et charges évalués pro fisco à 1.487 € par mois.

Par la suite le notaire des parties réclame restitution de ce qui excède le droit fixe de 25 € au motif de ce que le bien est résidentiel et doit donc être enregistré gratuitement.

En effet, l’article 161, 12° prévoit la gratuité de l’enregistrement du bail de résidence (anciennement art. 159, 13°).

L’administration refuse d’abord estimant qu’une propriété de 5,4 ha avec bois et étang n’est pas entièrement destinée à l’habitation.

La Cour d’appel de Gand (14 avril 2010) répond avec logique que cela n’empêche pas que le bien doit destiné à l’habitation (het feit dat het om een onroerend goed gaat met een grote oppervlakte is geen beletsel dat het onroerend goed aangewend wordt tot bewoning en belet evenmin dat dit onroerend goed uitsluitend tot bewoning wordt gebruikt).

Mais l’administration dispose d’un autre argument : selon elle, il s’agirait plutôt d’un bail emphytéotique vu la durée du droit de jouissance (99 ans).

Il est vrai que l’on ne comprend pas bien pourquoi la maman n’a pas accordé un bail à vie à son fils, plutôt qu’un bail de 99 ans. Probablement une histoire de famille dont on ne connaîtra pas le fin mot.

Comme il ne s’agit pas d’un bail de résidence, mais un droit réel d’emphytéose, l’administration croit pouvoir refuser la restitution des droits.

La Cour d’appel de Gand juge de manière heureuse que les clauses du bail ne sont pas incompatibles avec sa qualification et qu’il faut donc respecter celle-ci. C’est exact ; l’administration doit respecter une convention conclue sans fraude ni simulation.

Le commentaire de l’administration sur le site www.fisconetplus.be indique que la maman bailleresse était usufruitière.

Cela nous amène à une considération qui n’a pas été examinée par la Cour d’appel de Gand ni par les parties : un usufruitier peut-il constituer un droit d’emphytéose ?

Je pense qu’il ne le peut pas.

L’article 1 de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

L’usufruitier n’est pas propriétaire d’un immeuble. Il est titulaire d’un droit réel, qui est certes immobilier mais qui n’est pas un immeuble.

Le droit d’emphytéose doit porter sur un immeuble, pas sur un droit immobilier.

Pour ces raisons, on peut sérieusement douter de ce que la maman pouvait louer par bail emphytéotique.

La thèse de l’administration était donc vaine.

Pour la même raison, un emphytéote ne peut accorder une sous-emphytéose.

Cette problématique que l’on rencontre dans le leasing immobilier n’empêche pas l’emphytéote d’accorder droit d’emphytéose seulement sur les constructions qu’il a érigées et qui lui appartiennent durant son droit.

Ajoutons enfin qu’un usufruitier ne peut en principe louer pour plus de neuf ans.

Plus précisément, les baux de plus de 9 ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595, al. 1 du Code civil).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. delanghe #

    bonjour,
    en ce qui concerne l’impossibilité de constituer/céder un droit d’emphytéose sur un usufruit si je vous suis les 2 raisons sont que d’une part la définition de l’emphytéose ne le permet pas (vu qu’un canon doit être payé au tréfonds en reconnaissance de son droit de propriété ce que l’usufruitier ne détiendrait pas) et qu’un emphytéose ne peut être créé que sur un bien et non pas un droit,

    dans l’autre sens serait-il possible de constituer un usufruit sur un emphytéhose ?
    merci

    novembre 19, 2015

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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