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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €.

Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang.

Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme des loyers et charges évalués pro fisco à 1.487 € par mois.

Par la suite le notaire des parties réclame restitution de ce qui excède le droit fixe de 25 € au motif de ce que le bien est résidentiel et doit donc être enregistré gratuitement.

En effet, l’article 161, 12° prévoit la gratuité de l’enregistrement du bail de résidence (anciennement art. 159, 13°).

L’administration refuse d’abord estimant qu’une propriété de 5,4 ha avec bois et étang n’est pas entièrement destinée à l’habitation.

La Cour d’appel de Gand (14 avril 2010) répond avec logique que cela n’empêche pas que le bien doit destiné à l’habitation (het feit dat het om een onroerend goed gaat met een grote oppervlakte is geen beletsel dat het onroerend goed aangewend wordt tot bewoning en belet evenmin dat dit onroerend goed uitsluitend tot bewoning wordt gebruikt).

Mais l’administration dispose d’un autre argument : selon elle, il s’agirait plutôt d’un bail emphytéotique vu la durée du droit de jouissance (99 ans).

Il est vrai que l’on ne comprend pas bien pourquoi la maman n’a pas accordé un bail à vie à son fils, plutôt qu’un bail de 99 ans. Probablement une histoire de famille dont on ne connaîtra pas le fin mot.

Comme il ne s’agit pas d’un bail de résidence, mais un droit réel d’emphytéose, l’administration croit pouvoir refuser la restitution des droits.

La Cour d’appel de Gand juge de manière heureuse que les clauses du bail ne sont pas incompatibles avec sa qualification et qu’il faut donc respecter celle-ci. C’est exact ; l’administration doit respecter une convention conclue sans fraude ni simulation.

Le commentaire de l’administration sur le site www.fisconetplus.be indique que la maman bailleresse était usufruitière.

Cela nous amène à une considération qui n’a pas été examinée par la Cour d’appel de Gand ni par les parties : un usufruitier peut-il constituer un droit d’emphytéose ?

Je pense qu’il ne le peut pas.

L’article 1 de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

L’usufruitier n’est pas propriétaire d’un immeuble. Il est titulaire d’un droit réel, qui est certes immobilier mais qui n’est pas un immeuble.

Le droit d’emphytéose doit porter sur un immeuble, pas sur un droit immobilier.

Pour ces raisons, on peut sérieusement douter de ce que la maman pouvait louer par bail emphytéotique.

La thèse de l’administration était donc vaine.

Pour la même raison, un emphytéote ne peut accorder une sous-emphytéose.

Cette problématique que l’on rencontre dans le leasing immobilier n’empêche pas l’emphytéote d’accorder droit d’emphytéose seulement sur les constructions qu’il a érigées et qui lui appartiennent durant son droit.

Ajoutons enfin qu’un usufruitier ne peut en principe louer pour plus de neuf ans.

Plus précisément, les baux de plus de 9 ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595, al. 1 du Code civil).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. delanghe #

    bonjour,
    en ce qui concerne l’impossibilité de constituer/céder un droit d’emphytéose sur un usufruit si je vous suis les 2 raisons sont que d’une part la définition de l’emphytéose ne le permet pas (vu qu’un canon doit être payé au tréfonds en reconnaissance de son droit de propriété ce que l’usufruitier ne détiendrait pas) et qu’un emphytéose ne peut être créé que sur un bien et non pas un droit,

    dans l’autre sens serait-il possible de constituer un usufruit sur un emphytéhose ?
    merci

    novembre 19, 2015

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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