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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €.

Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang.

Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme des loyers et charges évalués pro fisco à 1.487 € par mois.

Par la suite le notaire des parties réclame restitution de ce qui excède le droit fixe de 25 € au motif de ce que le bien est résidentiel et doit donc être enregistré gratuitement.

En effet, l’article 161, 12° prévoit la gratuité de l’enregistrement du bail de résidence (anciennement art. 159, 13°).

L’administration refuse d’abord estimant qu’une propriété de 5,4 ha avec bois et étang n’est pas entièrement destinée à l’habitation.

La Cour d’appel de Gand (14 avril 2010) répond avec logique que cela n’empêche pas que le bien doit destiné à l’habitation (het feit dat het om een onroerend goed gaat met een grote oppervlakte is geen beletsel dat het onroerend goed aangewend wordt tot bewoning en belet evenmin dat dit onroerend goed uitsluitend tot bewoning wordt gebruikt).

Mais l’administration dispose d’un autre argument : selon elle, il s’agirait plutôt d’un bail emphytéotique vu la durée du droit de jouissance (99 ans).

Il est vrai que l’on ne comprend pas bien pourquoi la maman n’a pas accordé un bail à vie à son fils, plutôt qu’un bail de 99 ans. Probablement une histoire de famille dont on ne connaîtra pas le fin mot.

Comme il ne s’agit pas d’un bail de résidence, mais un droit réel d’emphytéose, l’administration croit pouvoir refuser la restitution des droits.

La Cour d’appel de Gand juge de manière heureuse que les clauses du bail ne sont pas incompatibles avec sa qualification et qu’il faut donc respecter celle-ci. C’est exact ; l’administration doit respecter une convention conclue sans fraude ni simulation.

Le commentaire de l’administration sur le site www.fisconetplus.be indique que la maman bailleresse était usufruitière.

Cela nous amène à une considération qui n’a pas été examinée par la Cour d’appel de Gand ni par les parties : un usufruitier peut-il constituer un droit d’emphytéose ?

Je pense qu’il ne le peut pas.

L’article 1 de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

L’usufruitier n’est pas propriétaire d’un immeuble. Il est titulaire d’un droit réel, qui est certes immobilier mais qui n’est pas un immeuble.

Le droit d’emphytéose doit porter sur un immeuble, pas sur un droit immobilier.

Pour ces raisons, on peut sérieusement douter de ce que la maman pouvait louer par bail emphytéotique.

La thèse de l’administration était donc vaine.

Pour la même raison, un emphytéote ne peut accorder une sous-emphytéose.

Cette problématique que l’on rencontre dans le leasing immobilier n’empêche pas l’emphytéote d’accorder droit d’emphytéose seulement sur les constructions qu’il a érigées et qui lui appartiennent durant son droit.

Ajoutons enfin qu’un usufruitier ne peut en principe louer pour plus de neuf ans.

Plus précisément, les baux de plus de 9 ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595, al. 1 du Code civil).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    delanghe #

    bonjour,
    en ce qui concerne l’impossibilité de constituer/céder un droit d’emphytéose sur un usufruit si je vous suis les 2 raisons sont que d’une part la définition de l’emphytéose ne le permet pas (vu qu’un canon doit être payé au tréfonds en reconnaissance de son droit de propriété ce que l’usufruitier ne détiendrait pas) et qu’un emphytéose ne peut être créé que sur un bien et non pas un droit,

    dans l’autre sens serait-il possible de constituer un usufruit sur un emphytéhose ?
    merci

    novembre 19, 2015

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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