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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose sur usufruit

Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €.

Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang.

Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme des loyers et charges évalués pro fisco à 1.487 € par mois.

Par la suite le notaire des parties réclame restitution de ce qui excède le droit fixe de 25 € au motif de ce que le bien est résidentiel et doit donc être enregistré gratuitement.

En effet, l’article 161, 12° prévoit la gratuité de l’enregistrement du bail de résidence (anciennement art. 159, 13°).

L’administration refuse d’abord estimant qu’une propriété de 5,4 ha avec bois et étang n’est pas entièrement destinée à l’habitation.

La Cour d’appel de Gand (14 avril 2010) répond avec logique que cela n’empêche pas que le bien doit destiné à l’habitation (het feit dat het om een onroerend goed gaat met een grote oppervlakte is geen beletsel dat het onroerend goed aangewend wordt tot bewoning en belet evenmin dat dit onroerend goed uitsluitend tot bewoning wordt gebruikt).

Mais l’administration dispose d’un autre argument : selon elle, il s’agirait plutôt d’un bail emphytéotique vu la durée du droit de jouissance (99 ans).

Il est vrai que l’on ne comprend pas bien pourquoi la maman n’a pas accordé un bail à vie à son fils, plutôt qu’un bail de 99 ans. Probablement une histoire de famille dont on ne connaîtra pas le fin mot.

Comme il ne s’agit pas d’un bail de résidence, mais un droit réel d’emphytéose, l’administration croit pouvoir refuser la restitution des droits.

La Cour d’appel de Gand juge de manière heureuse que les clauses du bail ne sont pas incompatibles avec sa qualification et qu’il faut donc respecter celle-ci. C’est exact ; l’administration doit respecter une convention conclue sans fraude ni simulation.

Le commentaire de l’administration sur le site www.fisconetplus.be indique que la maman bailleresse était usufruitière.

Cela nous amène à une considération qui n’a pas été examinée par la Cour d’appel de Gand ni par les parties : un usufruitier peut-il constituer un droit d’emphytéose ?

Je pense qu’il ne le peut pas.

L’article 1 de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

L’usufruitier n’est pas propriétaire d’un immeuble. Il est titulaire d’un droit réel, qui est certes immobilier mais qui n’est pas un immeuble.

Le droit d’emphytéose doit porter sur un immeuble, pas sur un droit immobilier.

Pour ces raisons, on peut sérieusement douter de ce que la maman pouvait louer par bail emphytéotique.

La thèse de l’administration était donc vaine.

Pour la même raison, un emphytéote ne peut accorder une sous-emphytéose.

Cette problématique que l’on rencontre dans le leasing immobilier n’empêche pas l’emphytéote d’accorder droit d’emphytéose seulement sur les constructions qu’il a érigées et qui lui appartiennent durant son droit.

Ajoutons enfin qu’un usufruitier ne peut en principe louer pour plus de neuf ans.

Plus précisément, les baux de plus de 9 ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve (art. 595, al. 1 du Code civil).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. delanghe #

    bonjour,
    en ce qui concerne l’impossibilité de constituer/céder un droit d’emphytéose sur un usufruit si je vous suis les 2 raisons sont que d’une part la définition de l’emphytéose ne le permet pas (vu qu’un canon doit être payé au tréfonds en reconnaissance de son droit de propriété ce que l’usufruitier ne détiendrait pas) et qu’un emphytéose ne peut être créé que sur un bien et non pas un droit,

    dans l’autre sens serait-il possible de constituer un usufruit sur un emphytéhose ?
    merci

    novembre 19, 2015

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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