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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble

Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière.

Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit

L’article 129 C. enreg. taxe « L’acquisition par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société en nom collectif ou en commandite simple, d’une société privée à responsabilité limitée ou d’une société agricole donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes. »

L’article 129, alinéa 2, 2°, apporte une exception lorsqu’il s’agit des « immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci. »

Si la société détient un droit d’usufruit qui échoit à l’associé à titre de boni, cette transmission est-elle taxée comme une vente selon l’alinéa 1 ? Et si oui, l’exception de l’alinéa 2 s’applique-t-elle ?

L’article 129, alinéa 1er, utilise le terme « immeuble ». En droit civil, l’article 526 du Code civil qualifie immeuble le droit d’usufruit (immeuble par l’objet auquel il se rapporte).

Mais en droit d’enregistrement, on ne peut assimiler le droit d’usufruit à un bien immeuble. Cela résulte du rapprochement entre les articles 19, 2° et 21-2, 2°, C. enreg.

Par ailleurs, ces notions sont bien distinguées dans l’article 44 (Cours de l’administration, « Droits d’enregistrement – Région de Bruxelles-Capitale », éd. 2010, note infrapaginale n° 445). Cela ressort également d’une ancienne décision directoriale (Rép. R.J., E 129/13-01 et E. 130/02-01).

En réalité, la notion d’immeuble au sens du Code des droits d’enregistrement (Bruxelles) recouvre (i) les immeubles par nature (terrain, plantations, construction), (ii) les immeubles par destinations s’ils sont attachés à perpétuelle demeure au fonds et (iii) les créances immobilières sur les biens en question (A. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 4ième éd., 2010, p. 40).

Il en résulte que le droit d’usufruit n’est pas un immeuble au sens des articles 129 et 130 C. enreg. (les articles 129 et 130 évoquent le transfert à un associé « d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société » (art. 129 : société de personnes et art. 130 : société de capitaux).

Si l’usufruit n’est pas un immeuble, ni l’article 129 ni l’article 130 ne doit s’appliquer et la remise d’un droit d’usufruit comme boni de liquidation n’est pas soumis au droit proportionnel de 12,5 % mais au droit général fixe de 25 €.

Notons que le dirigeant doit encore être attentif à l’éventuel ATN taxable qui peut se présenter dans l’opération, mais c’est un autre sujet.

Commentaires

facebook comments:

  1. Intéressante contribution. Je me suis interrogé de savoir si l’usufruit, droit viager, persistait en cas de dissolution (« mort ») de la personne morale, tant dans l’hypothèse d’une faillite que d’une liquidation (volontaire ou judiciaire). En d’autres termes, une fois la société mise en liquidation (ou mise en faillite), celle-ci dispose-t-elle encore d’un actif à valoriser (à savoir le solde de l’usufruit)? Cette question n’est pas sans incidence sur le momentum du remembrement dans le chef du nu-propriétaire. Sauf erreur, le caractère viager de l’usufruit est d’ordre public. Qu’en pensez-vous?

    avril 2, 2013
    • L’usufruit à une société ne peut être viager. L’article 619 du Code civil le limite à 30 ans.

      avril 3, 2013
  2. Les codes en rapport avec l’usufruit à un société sont très différentes d’un pays à un autre. Toutefois, ce sont des cas rare à ce que je pense!?

    avril 10, 2013
  3. Laurent #

    Maître,

    J’ai lu votre article avec beaucoup d’intérêt..
    Je me trouve en effet dans ce cas de figure .
    En ce qui concerne votre dernière phrase ne pensez-vous pas qu’un ATN (dirigeant) ou un avantage anormal ou bénévole ( tiers) est inévitable étant donné la perte de la valeur de l’ usufruit restant dans le chef de la société au profit du nu-proprétaire ?
    Sans oublier qu’ il y a cette épée de damoclès d’une taxation à 309% d’un ATN non déclaré..

    Merci de bien vouloir m’éclairer.

    avril 30, 2013
  4. Cuvelier #

    Bonjour Maître,

    Tout ceci est très complexe… Qu’en est-il quand une société est en liquidation par rapport à l’usufruit. la personne ayant la nue propriété est décédée et la sa société qui de part son décès est en liquidation disposait de l’usufruit du bâtiment. l’usufruit sur la vente du bâtiment est-il encore applicable?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    janvier 31, 2014

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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