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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble

Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière.

Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit

L’article 129 C. enreg. taxe « L’acquisition par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société en nom collectif ou en commandite simple, d’une société privée à responsabilité limitée ou d’une société agricole donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes. »

L’article 129, alinéa 2, 2°, apporte une exception lorsqu’il s’agit des « immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci. »

Si la société détient un droit d’usufruit qui échoit à l’associé à titre de boni, cette transmission est-elle taxée comme une vente selon l’alinéa 1 ? Et si oui, l’exception de l’alinéa 2 s’applique-t-elle ?

L’article 129, alinéa 1er, utilise le terme « immeuble ». En droit civil, l’article 526 du Code civil qualifie immeuble le droit d’usufruit (immeuble par l’objet auquel il se rapporte).

Mais en droit d’enregistrement, on ne peut assimiler le droit d’usufruit à un bien immeuble. Cela résulte du rapprochement entre les articles 19, 2° et 21-2, 2°, C. enreg.

Par ailleurs, ces notions sont bien distinguées dans l’article 44 (Cours de l’administration, « Droits d’enregistrement – Région de Bruxelles-Capitale », éd. 2010, note infrapaginale n° 445). Cela ressort également d’une ancienne décision directoriale (Rép. R.J., E 129/13-01 et E. 130/02-01).

En réalité, la notion d’immeuble au sens du Code des droits d’enregistrement (Bruxelles) recouvre (i) les immeubles par nature (terrain, plantations, construction), (ii) les immeubles par destinations s’ils sont attachés à perpétuelle demeure au fonds et (iii) les créances immobilières sur les biens en question (A. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 4ième éd., 2010, p. 40).

Il en résulte que le droit d’usufruit n’est pas un immeuble au sens des articles 129 et 130 C. enreg. (les articles 129 et 130 évoquent le transfert à un associé « d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société » (art. 129 : société de personnes et art. 130 : société de capitaux).

Si l’usufruit n’est pas un immeuble, ni l’article 129 ni l’article 130 ne doit s’appliquer et la remise d’un droit d’usufruit comme boni de liquidation n’est pas soumis au droit proportionnel de 12,5 % mais au droit général fixe de 25 €.

Notons que le dirigeant doit encore être attentif à l’éventuel ATN taxable qui peut se présenter dans l’opération, mais c’est un autre sujet.

Commentaires

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  1. Avatar

    Intéressante contribution. Je me suis interrogé de savoir si l’usufruit, droit viager, persistait en cas de dissolution (« mort ») de la personne morale, tant dans l’hypothèse d’une faillite que d’une liquidation (volontaire ou judiciaire). En d’autres termes, une fois la société mise en liquidation (ou mise en faillite), celle-ci dispose-t-elle encore d’un actif à valoriser (à savoir le solde de l’usufruit)? Cette question n’est pas sans incidence sur le momentum du remembrement dans le chef du nu-propriétaire. Sauf erreur, le caractère viager de l’usufruit est d’ordre public. Qu’en pensez-vous?

    avril 2, 2013
    • Avatar

      L’usufruit à une société ne peut être viager. L’article 619 du Code civil le limite à 30 ans.

      avril 3, 2013
  2. Avatar

    Les codes en rapport avec l’usufruit à un société sont très différentes d’un pays à un autre. Toutefois, ce sont des cas rare à ce que je pense!?

    avril 10, 2013
  3. Avatar
    Laurent #

    Maître,

    J’ai lu votre article avec beaucoup d’intérêt..
    Je me trouve en effet dans ce cas de figure .
    En ce qui concerne votre dernière phrase ne pensez-vous pas qu’un ATN (dirigeant) ou un avantage anormal ou bénévole ( tiers) est inévitable étant donné la perte de la valeur de l’ usufruit restant dans le chef de la société au profit du nu-proprétaire ?
    Sans oublier qu’ il y a cette épée de damoclès d’une taxation à 309% d’un ATN non déclaré..

    Merci de bien vouloir m’éclairer.

    avril 30, 2013
  4. Avatar
    Cuvelier #

    Bonjour Maître,

    Tout ceci est très complexe… Qu’en est-il quand une société est en liquidation par rapport à l’usufruit. la personne ayant la nue propriété est décédée et la sa société qui de part son décès est en liquidation disposait de l’usufruit du bâtiment. l’usufruit sur la vente du bâtiment est-il encore applicable?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    janvier 31, 2014

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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