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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble

Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière.

Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit

L’article 129 C. enreg. taxe « L’acquisition par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société en nom collectif ou en commandite simple, d’une société privée à responsabilité limitée ou d’une société agricole donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes. »

L’article 129, alinéa 2, 2°, apporte une exception lorsqu’il s’agit des « immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci. »

Si la société détient un droit d’usufruit qui échoit à l’associé à titre de boni, cette transmission est-elle taxée comme une vente selon l’alinéa 1 ? Et si oui, l’exception de l’alinéa 2 s’applique-t-elle ?

L’article 129, alinéa 1er, utilise le terme « immeuble ». En droit civil, l’article 526 du Code civil qualifie immeuble le droit d’usufruit (immeuble par l’objet auquel il se rapporte).

Mais en droit d’enregistrement, on ne peut assimiler le droit d’usufruit à un bien immeuble. Cela résulte du rapprochement entre les articles 19, 2° et 21-2, 2°, C. enreg.

Par ailleurs, ces notions sont bien distinguées dans l’article 44 (Cours de l’administration, « Droits d’enregistrement – Région de Bruxelles-Capitale », éd. 2010, note infrapaginale n° 445). Cela ressort également d’une ancienne décision directoriale (Rép. R.J., E 129/13-01 et E. 130/02-01).

En réalité, la notion d’immeuble au sens du Code des droits d’enregistrement (Bruxelles) recouvre (i) les immeubles par nature (terrain, plantations, construction), (ii) les immeubles par destinations s’ils sont attachés à perpétuelle demeure au fonds et (iii) les créances immobilières sur les biens en question (A. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 4ième éd., 2010, p. 40).

Il en résulte que le droit d’usufruit n’est pas un immeuble au sens des articles 129 et 130 C. enreg. (les articles 129 et 130 évoquent le transfert à un associé « d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société » (art. 129 : société de personnes et art. 130 : société de capitaux).

Si l’usufruit n’est pas un immeuble, ni l’article 129 ni l’article 130 ne doit s’appliquer et la remise d’un droit d’usufruit comme boni de liquidation n’est pas soumis au droit proportionnel de 12,5 % mais au droit général fixe de 25 €.

Notons que le dirigeant doit encore être attentif à l’éventuel ATN taxable qui peut se présenter dans l’opération, mais c’est un autre sujet.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Intéressante contribution. Je me suis interrogé de savoir si l’usufruit, droit viager, persistait en cas de dissolution (« mort ») de la personne morale, tant dans l’hypothèse d’une faillite que d’une liquidation (volontaire ou judiciaire). En d’autres termes, une fois la société mise en liquidation (ou mise en faillite), celle-ci dispose-t-elle encore d’un actif à valoriser (à savoir le solde de l’usufruit)? Cette question n’est pas sans incidence sur le momentum du remembrement dans le chef du nu-propriétaire. Sauf erreur, le caractère viager de l’usufruit est d’ordre public. Qu’en pensez-vous?

    avril 2, 2013
    • Avatar

      L’usufruit à une société ne peut être viager. L’article 619 du Code civil le limite à 30 ans.

      avril 3, 2013
  2. Avatar

    Les codes en rapport avec l’usufruit à un société sont très différentes d’un pays à un autre. Toutefois, ce sont des cas rare à ce que je pense!?

    avril 10, 2013
  3. Avatar
    Laurent #

    Maître,

    J’ai lu votre article avec beaucoup d’intérêt..
    Je me trouve en effet dans ce cas de figure .
    En ce qui concerne votre dernière phrase ne pensez-vous pas qu’un ATN (dirigeant) ou un avantage anormal ou bénévole ( tiers) est inévitable étant donné la perte de la valeur de l’ usufruit restant dans le chef de la société au profit du nu-proprétaire ?
    Sans oublier qu’ il y a cette épée de damoclès d’une taxation à 309% d’un ATN non déclaré..

    Merci de bien vouloir m’éclairer.

    avril 30, 2013
  4. Avatar
    Cuvelier #

    Bonjour Maître,

    Tout ceci est très complexe… Qu’en est-il quand une société est en liquidation par rapport à l’usufruit. la personne ayant la nue propriété est décédée et la sa société qui de part son décès est en liquidation disposait de l’usufruit du bâtiment. l’usufruit sur la vente du bâtiment est-il encore applicable?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    janvier 31, 2014

Répondre à outofcourtGuy Rulkin Annuler la réponse.

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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