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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Société’

J’achète en indivision avec ma société

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]

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Tax shelter pour start up

Introduction La loi-programme du 10 août 2015, en ses articles 48 à 65 et 73 à 76, institue un Tax Shelter pour les entreprises qui débutent. Il s’agit de mesures favorisant la création de nouvelles sociétés, plus communément appelées « Start Up ». A la base, le régime de Tax Shelter est un incitant fiscal […]

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Ma société me prête de l’argent

La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]

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La réserve de liquidation

Une première mesure (art 537 CIR/92) permettait,  jusqu’en décembre 2013 pour les sociétés clôturant par année civile, de distribuer un dividende aussitôt apporté en capital, avec paiement d’un précompte de 10 %. Cette mesure permettait après l’expiration d’un délai de 8 ans (4 ans pour les PME), donc au plus tôt en janvier 2018), d’effectuer […]

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La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée. Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques). Beaucoup […]

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Rester administrateur après la démission

Les administrateurs ont été désignés pour un terme de six ans comme le veut l’article 518, § 3, C.S. Cette période est dépassée (depuis 13 ans !) sans que l’assemblée générale n’ait pourvu à la vacance des mandats ni redésigné les intéressés. La société représentée par l’un des administrateurs en question décide d’introduire une procédure. La […]

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Le retour du PM à 15 % pour les PME

La loi-programme du 28 juin 2013 (M.B. du 1er juillet 2013) a introduit une importante exception à la généralisation du taux du précompte mobilier à 25 %. Les dividendes versés par les petites sociétés feront l’objet d’un précompte mobilier au taux de 15 % et non de 25 %. Cette mesure est destinée à encourager […]

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Si l’administrateur devient incapable, la société est incapable

Une société représentée par son administrateur délégué donne un immeuble à bail commercial. Il se fait que, fort malheureusement, cet administrateur délégué n’était pas sain d’esprit lorsqu’il a conclu l’opération. Cette situation affectant le mandataire de la société peut-elle conduire à considérer que le bail est nul ? Autrement dit, la capacité de la société se […]

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Dernier rebondissement dans l’affaire Temco

La société Temco Europe a fait aménager un immeuble destiné à abriter ses filiales actives dans le secteur des enseignes lumineuses (Petrus, Publi-Roud, Temco EMC). La société Temco concéda alors un droit d’occupation précaire à chacune de ses filiales et soumit les redevances d’occupation à la TVA, estimant que ces conventions ne constituaient pas une […]

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La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble

Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière. Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit L’article […]

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Acquisition immobilière pour une société en formation (II)

Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio. Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui […]

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Acquisition immobilière pour une société en formation (I)

Les démarches sont en cours mais la société n’est pas encore constituée. Or une opportunité se présente. On peut alors acquérir au nom de la société non encore existante, dans les conditions de l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, l’acquisition sera réputée avoir été réalisée par la société dès l’origine, si elle […]

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Signer au nom d’une société

Une personne signe sous son nom mais en indiquant sa qualité d’administrateur délégué, sans toutefois indiquer de quelle société. Il s’agissait d’une mention d’aval de traite, ce qui n’est pas sans conséquence. Le signataire opposait qu’il ne s’était pas engagé personnellement, puisqu’il avait indiqué une autre qualité. Il fut tout de même condamné à honorer […]

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Qui va acheter au sein du groupe ?

Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé. La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission […]

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La société de gestion de patrimoine familial (SPF) luxembourgeoise

Est-ce une bonne idée de détenir les parts et actions d’une société belge au travers d’une société holding luxembourgeoise ? Le Grand-Duché de Luxembourg, fidèle à sa tradition, permet aux personnes physiques de confier à un véhicule dédié la gestion d’un patrimoine financier privé. Dès lors que certaines conditions sont remplies, la société de gestion de […]

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Vente sous la condition de l’accord du conseil d’administration

Peut-on conclure une vente d’immeuble au nom d’une société sous la condition suspensive de la décision d’approbation de cette transaction par le conseil d’administration ?  Il n’est malheureusement pas rare de rencontrer ce genre de clause, qui semble parfaitement nulle s’il s’agit d’une condition suspensive. Rappelons que la condition suspensive est un événement futur et incertain […]

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Règle des conflits d’intérêts

Lorsque la règle de dénonciation du conflit d’intérêts trouve à s’appliquer (voir l’actu de hier), sa violation peut entraîner différentes sanctions. Premièrement, la société peut agir en nullité des décisions prises ou des opérations accomplies en violation des règles applicables, si l’autre partie concernée par la décision ou l’opération litigieuse avait ou devait avoir connaissance […]

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Que se passe-t-il lorsqu’un administrateur entend acheter personnellement un immeuble de la société ?

L’article 523 du Code des sociétés dispose que si un administrateur a directement ou indirectement un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d’administration. Comme un représentant permanent exerce le mandat d’administrateur au nom […]

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L’excusabilité pour les anciennes faillites

Une personne est déclarée en faillite en 1984 sous le régime de l’ancienne loi du 16 avril 1851. Cette faillite est clôturée en 1989, sans que le tribunal de commerce ait statué sur l’excusabilité. En 2008, l’ex failli demande le bénéfice de l’excusabilité. Il faut dire que depuis la loi du 8 août 1997 l’excusabilité […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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