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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Règle des conflits d’intérêts

Lorsque la règle de dénonciation du conflit d’intérêts trouve à s’appliquer (voir l’actu de hier), sa violation peut entraîner différentes sanctions.

Premièrement, la société peut agir en nullité des décisions prises ou des opérations accomplies en violation des règles applicables, si l’autre partie concernée par la décision ou l’opération litigieuse avait ou devait avoir connaissance de cette violation (article 523, § 2 C. Soc.).

Deuxièmement, les administrateurs peuvent être déclarés solidairement responsables, soit envers la société, soit envers les tiers, de tous les dommages et intérêts résultant du non-respect des règles applicables en cas de conflit d’intérêts (article 528 C. Soc., visant la violation du code ou des statuts).

La responsabilité des administrateurs ne sera reconnue que s’il est démontré par le demandeur que leur faute est en relation causale avec le dommage invoqué et que ce dommage est lui-même prouvé.

Notons que même si les règles applicables en cas de conflit d’intérêts ont bien été respectées (dénonciation du conflit d’intérêts) par les administrateurs concernés, leur responsabilité peut être mise en cause par la société et par les tiers si la décision ou l’opération leur a procuré ou a procuré à l’un d’eux un avantage financier abusif au détriment de la société (article 529 C. Soc.).

Il a cependant été jugé que l’absence d’une notification formelle du conflit d’intérêts au conseil d’administration ne peut être un motif de nullité sur la base de l’article 523 du Code des sociétés. (anciennement article 60 L.C.S.C.), si les administrateurs concernés sont aussi les seuls administrateurs, si bien que cette notification ne présente plus d’intérêts (Bruxelles, 15 mai 2007, TRV, 2010, pp. 560-566). Précisons qu’en l’espèce la publicité des conflits d’intérêts avait été respectée au second degré, l’information ayant été donnée à l’assemblée générale au travers du rapport annuel et du rapport du commissaire.

On peut conseiller de tenir un CA pour enregistrer la déclaration des administrateur et pour

Aussi, le conseil donne mandat au délégué à la gestion journalière pour désigner un ou deux expert(s) immobilier(s) chargé(s) de donner un avis sur la valeur des biens objet des projets de vente et pour proposer un prix de marché fidèle à l’intérêt social en vue de dresser un rapport spécial selon les articles 523, § 2, C.S. et pour l‘annexe au rapport de l’article 95 C.S.

Ensuite le CA décidera l’opération en toute sécurité pour les administrateurs.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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