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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (I)

Les démarches sont en cours mais la société n’est pas encore constituée. Or une opportunité se présente. On peut alors acquérir au nom de la société non encore existante, dans les conditions de l’article 60 du Code des sociétés.

Selon cette disposition, l’acquisition sera réputée avoir été réalisée par la société dès l’origine, si elle dépose au greffe l’extrait de son acte constitutif (ce qui fait naître sa personnalité juridique), dans les deux ans de l’acquisition, et si elle ratifie cette acquisition dans les deux mois du dépôt.

Si ces conditions ne sont pas rencontrées, celui qui a posé l’acte au nom de la société sera personnellement tenu.

Pour l’administration, une telle acquisition est immédiatement enregistrable.  Le droit proportionnel est dû même si la personne qui s’est présentée agissait comme porte-fort alternativement tenu dans le cadre de l’article 60 précité.

Il n’en va différemment que si l’acquisition a été faite sous la condition suspensive que cette société soit constituée.

Que se passe-t-il lorsque la société est constituée et ratifie la transaction ? L’acte dressé pour constater que la société reprend l’acquisition, après sa constitution, est  enregistré au seul droit général fixe de 25 €.

Il n’est donc pas question d’une double mutation ni d’une résolution suivie d’une revente.

Il faut toutefois être prudent : pour éviter que la clause soit considérée comme une élection de command irrégulière au sens de l’article 159, 1°, C. enreg., il faut éviter (i) qu’existe une incertitude sur la personne qui acquiert et (ii) que cette personne puisse être désignée après la vente.

C’est pour cette raison qu’il s’indique de désigner la société en formation de manière précise, par sa future forme et dénomination. Et il faut aussi éviter de mentionner « agissant pour son compte ou, s’il préfère, pour une société à constituer. »

Dans un jugement du 11 janvier 2006, le tribunal de première instance de Bruxelles a statué comme suit :

« En l’espèce, les signataires du compromis n’ont pas pris l’engagement au nom d’une société en formation, mais soit pour eux-mêmes, soit pour leur conjoint, soit pour une société en formation.

L’acquisition au nom d’une société en formation est l’une des trois alternatives que laisse la clause du compromis. Au moment de la signature de celui-ci, les signataires n’ont dès lors pas acquis au nom d’une société en formation puisque la clause du compromis permet que l’acheteur véritable ne soit pas la société en formation, mais les signataires du compromis ou leur conjoint.

C’est dès lors à bon droit que le receveur de l’enregistrement compétent a considéré que le compromis de vente constitue une vente avec déclaration de command et à défaut de présentation de la déclaration de command à l’enregistrement le premier jour ouvrable qui a suivi la signature du compromis, elle constitue une revente pour l’application des droits d’enregistrement, conformément à l’article 159, 1°, du même code.

En conséquence, les droits de mutation sont dus sur la revente de l’immeuble par Monsieur P. et Madame C. à la demanderesse et sur la vente de celui-ci par Madame C. à Monsieur P. et à Madame C. » (32ième chambre, R.G. n° 1996/10241/A, www.fisconet.be).

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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