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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (II)

Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio.

Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui a conclu l’opération pour le compte de la société en formation, sera personnellement tenus. S’il y a plusieurs promoteurs, ils sont solidairement tenus.

La question est à présent de savoir ce qui se passe lorsque la société reprend tardivement l’engagement, après l’expiration des délais légaux.

L’hypothèse peut survenir lorsque, par erreur, la société a attendu la réalisation d’une condition suspensive de délivrance d’un permis d’urbanisme, par exemple, pour ratifier l’engagement, alors que la condition ne suspend pas les délais de deux ans et deux mois dont question plus haut.

Lorsque le reprise de l’engagement est tardive, faut-il considérer que survient alors une nouvelle transmission de la propriété, et que les droits sont dus une seconde fois ?

La réponse est donnée par un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 18 avril 2006 (Courrier Fiscal, 2006/628).

Une personne physique avait réalisé une acquisition immobilière au nom d’une société en formation, sous le régime de l’article 13bis L.C.S.C., actuellement art. 60 du Code des sociétés.

La société fut constituée dans les deux ans de l’acquisition mais les engagements ne furent repris par la société que quatorze mois après la constitution.

La thèse de l’administration était que l’acquéreur initial s’engage sous condition résolutoire, de sorte qu’en cas de reprise dans les délais prévus, la société se subroge à l’acheteur de manière rétroactive et n’est pas redevable d’un nouveau droit de mutation.

Si la reprise intervient en dehors des conditions légales, la condition ne se réalise pas et le transfert qui en résulte donne lieu à un nouveau prélèvement fiscal.

C’est méconnaître la nature de l’engagement du promoteur, dit la Cour d’appel d’Anvers. La personne qui acquiert au nom de la société en formation ne s’est engagée qu’à titre de porte-fort.

Si la société ne procède pas à la reprise ou ne le fait que tardivement, il n’est pas question d’une nouvelle vente entre celui qui est intervenu au nom d’une société en formation, et la société. La reprise n’implique aucune convention sur l’objet et le prix.

Il en résulte qu’un nouveau prélèvement du droit de mutation est impossible ; le porte-fort est tenu au paiement du droit de mutation et en a la responsabilité si ce n’est déjà payé, mais la reprise tardive ne signifie pas qu’il devient propriétaire du bien.

Les droits d’enregistrement au taux proportionnel ne sont donc pas dus à la  reprise tardive, à défaut de transmission du bien entre le promoteur et la société.

L’Administration s’est inclinée devant cette jurisprudence.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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