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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (II)

Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio.

Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui a conclu l’opération pour le compte de la société en formation, sera personnellement tenus. S’il y a plusieurs promoteurs, ils sont solidairement tenus.

La question est à présent de savoir ce qui se passe lorsque la société reprend tardivement l’engagement, après l’expiration des délais légaux.

L’hypothèse peut survenir lorsque, par erreur, la société a attendu la réalisation d’une condition suspensive de délivrance d’un permis d’urbanisme, par exemple, pour ratifier l’engagement, alors que la condition ne suspend pas les délais de deux ans et deux mois dont question plus haut.

Lorsque le reprise de l’engagement est tardive, faut-il considérer que survient alors une nouvelle transmission de la propriété, et que les droits sont dus une seconde fois ?

La réponse est donnée par un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 18 avril 2006 (Courrier Fiscal, 2006/628).

Une personne physique avait réalisé une acquisition immobilière au nom d’une société en formation, sous le régime de l’article 13bis L.C.S.C., actuellement art. 60 du Code des sociétés.

La société fut constituée dans les deux ans de l’acquisition mais les engagements ne furent repris par la société que quatorze mois après la constitution.

La thèse de l’administration était que l’acquéreur initial s’engage sous condition résolutoire, de sorte qu’en cas de reprise dans les délais prévus, la société se subroge à l’acheteur de manière rétroactive et n’est pas redevable d’un nouveau droit de mutation.

Si la reprise intervient en dehors des conditions légales, la condition ne se réalise pas et le transfert qui en résulte donne lieu à un nouveau prélèvement fiscal.

C’est méconnaître la nature de l’engagement du promoteur, dit la Cour d’appel d’Anvers. La personne qui acquiert au nom de la société en formation ne s’est engagée qu’à titre de porte-fort.

Si la société ne procède pas à la reprise ou ne le fait que tardivement, il n’est pas question d’une nouvelle vente entre celui qui est intervenu au nom d’une société en formation, et la société. La reprise n’implique aucune convention sur l’objet et le prix.

Il en résulte qu’un nouveau prélèvement du droit de mutation est impossible ; le porte-fort est tenu au paiement du droit de mutation et en a la responsabilité si ce n’est déjà payé, mais la reprise tardive ne signifie pas qu’il devient propriétaire du bien.

Les droits d’enregistrement au taux proportionnel ne sont donc pas dus à la  reprise tardive, à défaut de transmission du bien entre le promoteur et la société.

L’Administration s’est inclinée devant cette jurisprudence.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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