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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (II)

Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio.

Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui a conclu l’opération pour le compte de la société en formation, sera personnellement tenus. S’il y a plusieurs promoteurs, ils sont solidairement tenus.

La question est à présent de savoir ce qui se passe lorsque la société reprend tardivement l’engagement, après l’expiration des délais légaux.

L’hypothèse peut survenir lorsque, par erreur, la société a attendu la réalisation d’une condition suspensive de délivrance d’un permis d’urbanisme, par exemple, pour ratifier l’engagement, alors que la condition ne suspend pas les délais de deux ans et deux mois dont question plus haut.

Lorsque le reprise de l’engagement est tardive, faut-il considérer que survient alors une nouvelle transmission de la propriété, et que les droits sont dus une seconde fois ?

La réponse est donnée par un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 18 avril 2006 (Courrier Fiscal, 2006/628).

Une personne physique avait réalisé une acquisition immobilière au nom d’une société en formation, sous le régime de l’article 13bis L.C.S.C., actuellement art. 60 du Code des sociétés.

La société fut constituée dans les deux ans de l’acquisition mais les engagements ne furent repris par la société que quatorze mois après la constitution.

La thèse de l’administration était que l’acquéreur initial s’engage sous condition résolutoire, de sorte qu’en cas de reprise dans les délais prévus, la société se subroge à l’acheteur de manière rétroactive et n’est pas redevable d’un nouveau droit de mutation.

Si la reprise intervient en dehors des conditions légales, la condition ne se réalise pas et le transfert qui en résulte donne lieu à un nouveau prélèvement fiscal.

C’est méconnaître la nature de l’engagement du promoteur, dit la Cour d’appel d’Anvers. La personne qui acquiert au nom de la société en formation ne s’est engagée qu’à titre de porte-fort.

Si la société ne procède pas à la reprise ou ne le fait que tardivement, il n’est pas question d’une nouvelle vente entre celui qui est intervenu au nom d’une société en formation, et la société. La reprise n’implique aucune convention sur l’objet et le prix.

Il en résulte qu’un nouveau prélèvement du droit de mutation est impossible ; le porte-fort est tenu au paiement du droit de mutation et en a la responsabilité si ce n’est déjà payé, mais la reprise tardive ne signifie pas qu’il devient propriétaire du bien.

Les droits d’enregistrement au taux proportionnel ne sont donc pas dus à la  reprise tardive, à défaut de transmission du bien entre le promoteur et la société.

L’Administration s’est inclinée devant cette jurisprudence.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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