Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le retour du PM à 15 % pour les PME

La loi-programme du 28 juin 2013 (M.B. du 1er juillet 2013) a introduit une importante exception à la généralisation du taux du précompte mobilier à 25 %.

Les dividendes versés par les petites sociétés feront l’objet d’un précompte mobilier au taux de 15 % et non de 25 %.

Cette mesure est destinée à encourager l’investissement dans les PME.

Les conditions pour bénéficier du taux réduit sont les suivantes :

1. Il s’agit de dividendes sur les actions ou parts sociales émises à dater du 1er juillet 2013.

2. Les actions et parts doivent être émises en numéraire, entièrement libérées et non préférentielles.

3. Ces actions ou parts sociales sont nominatives (il n’existe pourtant aucune raison de traiter différemment les titres dématérialisés pour les SA),

4. Le taux réduit n’est pas immédiatement accordé :

  •  Dividendes du 2ième exercice comptable après celui de l’apport : 20 %,
  • Dividende avant celui du 2ième exercice comptable après celui de l’apport : 25 %,
  • Dividende à partir du 3ième exercice comptable et les suivants : 15 %.

5. Il faut rester plein propriétaire des titres depuis l’émission. Le taux réduit est donc perdu par la cession des titres.

6. Mais que se passe-t-il en cas d’héritage ou en cas d’échange par fusion ou scission ?

  •  La succession ou la donation est neutre pour les héritiers en ligne directe ou entre conjoints pour l’application de cette condition.
  • Les fusions et scissions sont pareillement neutres.
  • Est également neutre, la reprise des actions et parts par un conjoint ou un descendant à la suite de la cessation des activités professionnelles (retraite du titulaire).

7. Et si l’on réduit le capital pour réaliser ensuite une augmentation de capital ? La loi prévoit les mesures anti-abus suivantes :

  • Le taux réduit ne sera accordé que sur la part de l’augmentation dépassant la réduction du capital, mais pour les réductions réalisées après le 1er mai 2013.
  • En revanche on pourra bénéficier du taux réduit si l’on réduit le capital d’une société pour investir par apport dans une autre société.
  • Cependant, les opérations de réduction et augmentation de capital réalisées à partir du 1er mai 2013, intéressant des sociétés liées, ne donneront pas accès au taux réduit.
  • Et pas davantage les opérations entre des sociétés liées à un parent, conjoint ou enfant mineur.
  • Enfin, la réduction d’un capital augmenté au bénéfice de la mesure en question sera prélevée en priorité sur les capitaux nouveaux.

Deux précisions encore :

1. Cela ne vise évidemment pas les boni de liquidation. Seulement les dividendes

2. Une petite société (PME) est celle qui répond aux critères de l’article 15 du Code des sociétés, à savoir ne pas dépasser plus d’une des limites suivantes :

  •  Personnel : 50 travailleurs,
  • Chiffre d’affaires HTVA : 7.300.000 €,
  • Total du bilan : 3.650.000 €,
  • Etant précisé qu’une société qui compte plus de 100 travailleurs ne peut jamais être considérée comme petite.

Pour les sociétés immobilières, la condition de total bilan est souvent dépassée mais les autres conditions le sont rarement.

Il est donc intéressant d’investir en capital dans les PME immobilières mais on sera attentif à la condition de rester actionnaire depuis l’émission.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close