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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui va acheter au sein du groupe ?

Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé.

La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission de l’investissement au risque industriel.

Si l’incertitude se poursuit jusqu’au moment de la signature du compromis, la société qui intervient dans la négociation, la maison-mère par exemple, peut conclure la vente en se portant fort pour sa filiale et en stipulant que si la filiale ne ratifie pas la vente, la maison-mère achètera elle-même le bien.

En ce cas, le choix pourra encore être fait après le compromis, et les droits d’enregistrement ne seront jamais payés qu’une seule fois.

Mais s’il y a plus d’une filiale, comment faire ?

Une clause de porte-fort pour plusieurs sociétés, l’une à défaut de l’autre, est-elle possible ? (l’acheteur se porte fort pour la société A ou pour la société B si la société A ne ratifie pas ou pour la société C si ni la société A ni la société B ne ratifient).

Rappelons d’abord que l’engagement par porte-fort ne fait pas naître immédiatement la vente ; celle-ci ne survient – rétroactivement – qu’à la ratification de celui dont on a promis la ratification.

Or l’administration, méconnaissant cette règle, estime que l’opération est déjà enregistrable au droit proportionnel (P. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 2010, 4ième éd., p.314), sauf si le refus de ratification intervient en pied d’acte avant l’enregistrement.

Le porte-fort pour plusieurs sociétés me paraît fiscalement dangereux.

N’oublions pas que l’élection de command doit répondre à des conditions très strictes, décrites dans l’article 159, 1°, C. enr., pour ne pas provoquer deux mutations taxables lorsque le command achète.

L’élection de command est celle par laquelle le commandé désigne après la vente un acheteur qui n’est pas connu au moment de la vente.

Or une vente par porte-fort pour plusieurs sociétés peut répondre à cette définition puisque l’acheteur final n’est pas connu lors de la vente et peut être désigné après.

Si les conditions de l’élection de commande ne sont pas réunies, la vente par porte-fort plural pourrait générer deux obligations d’enregistrement, ce qui serait fâcheur.

Comment faire ? On pourrait penser à une vente par une société sous la condition suspensive de ce qu’une autre société de son groupe n’achète pas le bien à sa place dans tel délai.

La clause doit être bien rédigée, en évitant le caractère purement potestatif de la condition vu le contrôle possible dans le groupe, et surtout en évitant que l’administration y voie une élection de command irrégulière.

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Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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