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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui va acheter au sein du groupe ?

Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé.

La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission de l’investissement au risque industriel.

Si l’incertitude se poursuit jusqu’au moment de la signature du compromis, la société qui intervient dans la négociation, la maison-mère par exemple, peut conclure la vente en se portant fort pour sa filiale et en stipulant que si la filiale ne ratifie pas la vente, la maison-mère achètera elle-même le bien.

En ce cas, le choix pourra encore être fait après le compromis, et les droits d’enregistrement ne seront jamais payés qu’une seule fois.

Mais s’il y a plus d’une filiale, comment faire ?

Une clause de porte-fort pour plusieurs sociétés, l’une à défaut de l’autre, est-elle possible ? (l’acheteur se porte fort pour la société A ou pour la société B si la société A ne ratifie pas ou pour la société C si ni la société A ni la société B ne ratifient).

Rappelons d’abord que l’engagement par porte-fort ne fait pas naître immédiatement la vente ; celle-ci ne survient – rétroactivement – qu’à la ratification de celui dont on a promis la ratification.

Or l’administration, méconnaissant cette règle, estime que l’opération est déjà enregistrable au droit proportionnel (P. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 2010, 4ième éd., p.314), sauf si le refus de ratification intervient en pied d’acte avant l’enregistrement.

Le porte-fort pour plusieurs sociétés me paraît fiscalement dangereux.

N’oublions pas que l’élection de command doit répondre à des conditions très strictes, décrites dans l’article 159, 1°, C. enr., pour ne pas provoquer deux mutations taxables lorsque le command achète.

L’élection de command est celle par laquelle le commandé désigne après la vente un acheteur qui n’est pas connu au moment de la vente.

Or une vente par porte-fort pour plusieurs sociétés peut répondre à cette définition puisque l’acheteur final n’est pas connu lors de la vente et peut être désigné après.

Si les conditions de l’élection de commande ne sont pas réunies, la vente par porte-fort plural pourrait générer deux obligations d’enregistrement, ce qui serait fâcheur.

Comment faire ? On pourrait penser à une vente par une société sous la condition suspensive de ce qu’une autre société de son groupe n’achète pas le bien à sa place dans tel délai.

La clause doit être bien rédigée, en évitant le caractère purement potestatif de la condition vu le contrôle possible dans le groupe, et surtout en évitant que l’administration y voie une élection de command irrégulière.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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