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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui va acheter au sein du groupe ?

Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé.

La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission de l’investissement au risque industriel.

Si l’incertitude se poursuit jusqu’au moment de la signature du compromis, la société qui intervient dans la négociation, la maison-mère par exemple, peut conclure la vente en se portant fort pour sa filiale et en stipulant que si la filiale ne ratifie pas la vente, la maison-mère achètera elle-même le bien.

En ce cas, le choix pourra encore être fait après le compromis, et les droits d’enregistrement ne seront jamais payés qu’une seule fois.

Mais s’il y a plus d’une filiale, comment faire ?

Une clause de porte-fort pour plusieurs sociétés, l’une à défaut de l’autre, est-elle possible ? (l’acheteur se porte fort pour la société A ou pour la société B si la société A ne ratifie pas ou pour la société C si ni la société A ni la société B ne ratifient).

Rappelons d’abord que l’engagement par porte-fort ne fait pas naître immédiatement la vente ; celle-ci ne survient – rétroactivement – qu’à la ratification de celui dont on a promis la ratification.

Or l’administration, méconnaissant cette règle, estime que l’opération est déjà enregistrable au droit proportionnel (P. Culot, « Manuel des droits d’enregistrement », Larcier, Bruxelles, 2010, 4ième éd., p.314), sauf si le refus de ratification intervient en pied d’acte avant l’enregistrement.

Le porte-fort pour plusieurs sociétés me paraît fiscalement dangereux.

N’oublions pas que l’élection de command doit répondre à des conditions très strictes, décrites dans l’article 159, 1°, C. enr., pour ne pas provoquer deux mutations taxables lorsque le command achète.

L’élection de command est celle par laquelle le commandé désigne après la vente un acheteur qui n’est pas connu au moment de la vente.

Or une vente par porte-fort pour plusieurs sociétés peut répondre à cette définition puisque l’acheteur final n’est pas connu lors de la vente et peut être désigné après.

Si les conditions de l’élection de commande ne sont pas réunies, la vente par porte-fort plural pourrait générer deux obligations d’enregistrement, ce qui serait fâcheur.

Comment faire ? On pourrait penser à une vente par une société sous la condition suspensive de ce qu’une autre société de son groupe n’achète pas le bien à sa place dans tel délai.

La clause doit être bien rédigée, en évitant le caractère purement potestatif de la condition vu le contrôle possible dans le groupe, et surtout en évitant que l’administration y voie une élection de command irrégulière.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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