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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ma société me prête de l’argent

La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ?

Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale).

La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée de la nullité absolue de l’opération (Cass., 31 mai 1957, Pas., 1957, I, p. 1176 ; Cass., 30 septembre 2005, rôle n° C040399F, www.juridat.be).

Il ne faut évidemment pas exagérer ; l’article 492bis du Code pénal punit d’une peine allant jusqu’à cinq ans de prison les dirigeants d’une société qui font à des fins personnelles un usage des biens de la société qu’ils savent « significativement préjudiciable aux intérêts patrimoniaux de celle-ci et à ceux de ses créanciers ou associé. »

Tant que le prêt se justifie par une opération immobilière intéressant la société et qu’il ne met pas en danger la solvabilité de la société, il ne doit pas y avoir de problème à cet égard.

Faut-il disposer d’une offre d’une banque pour justifier le taux de l’intérêt à appliquer ?

C’est un point important. Le dirigeant qui reçoit un prêt de la société se voit en réalité octroyer un avantage ; cet avantage est taxable comme ATN selon l’article 32, alinéa 2, 3°, CIR/92.

L’article 18, § 3, 1, d), AREX CIR/dispose qu’à partir de 2014, le taux de l’intérêt est de 9,2 % l’an. C’est donc sur un intérêt fictif calculé à ce taux que le dirigeant sera taxé.

Bien souvent, lorsque le dirigent ne paie pas cet intérêt, on applique ce taux et on l’ajoute au compte-courant pour éviter la taxation ce qui a pour effet de rapidement gonfler la dette du dirigeant car le point e) 3°, précise que l’avantage est calculé chaque mois suivant la position moyenne du prêt.

Ce n’est pas une pratique avantageuse.

L’article 18 précité porte sur les « prêt consenti sans intérêt ou à un taux d’intérêt réduit », ce qui signifie que l’on peut stipuler conventionnellement un intérêt normal (non réduit) et le payer.

À cet égard, il est de bonne pratique de se référer au taux auquel la banque prêterait au dirigeant, ce qui sera certainement moindre que le taux imposé par l’administration de de 9,2 %.

On peut aussi stipuler un terme (cinq ans par exemple) auquel cas l’article 18 applique un taux de chargement de 0,22 pour 2014, ce qui correspond à 5,19 % ; c’est moins que les 9,2 % du prêt sans terme fixe.

Conflit d’intérêt

Dans la mesure où la société conclut un contrat de prêt avec son dirigeant, il convient de suivre la procédure des articles 259 à 261 du Code des sociétés.

S’il n’y a qu’un seul associé-gérant, celui-ci pourra accorder le prêt mais il devra en rendre spécialement compte dans un rapport déposé en même temps que les comptes annuels.

S’il y a plusieurs associés et un seul gérant, ce dernier devra convoquer l’assemblée générale et informer les associés de la nature du conflit d’intérêt, de la nature et de la justification de l’opération et des conséquences patrimoniales pour la société.

Le prêt sera conclu par un mandataire ad hoc désigné par l’assemblée générale.

Si, enfin, il y a plusieurs gérants, on procède comme dans les sociétés anonymes, lesquelles sont gérées et représentées par un collège d’administrateurs.

Le gérant concerné communique son conflit d’intérêt aux autres gérants avant la décision. Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l’intérêt opposé, sont mentionnées dans le procès-verbal du collège de gestion qui prendre la résolution d’accorder le prêt.

Le rapport de gestion ou, à défaut, un document établi pour les besoins de l’opération à déposer en même temps que les comptes annuels, décrit la nature de l’opération, sa justification et les conséquences patrimoniales pour la société.

Des règles spéciales existent pour les sociétés faisant appel public à l’épargne et celles qui sont contrôlées par un commissaire réviseur.

La photo : l’arrivée vers le superbe musée Hergé à Louvain-la-Neuve.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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