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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée.

Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques).

Beaucoup de holding et d’ASBL choisissent d’appliquer cette tolérance qui leur permet souvent de ne pas devoir s’assujettir à la TVA juste pour cela.

De la même manière, les sociétés qui ont un mandat d’administrateur de sociétés immobilières ou de sociétés actives dans le domaine médical choisissent de ne pas appliquer de TVA sur leurs émoluments afin de ne pas faire supporter la charge de TVA à des sociétés opérationnelles qui souvent ne peuvent la récupérer (entièrement).

À la suite d’un avis de la Commission européenne, la Belgique a décidé de supprimer cette tolérance.

À partir du 1er janvier 2015, les personnes morales qui l’appliquaient devront donc changer de régime et, pour certaines, s’assujettir à cette occasion.

Les règles d’exigibilité, en fonction de la date de la prestation, sont importantes, notamment concernant le moment d’attribution (pour les tantièmes).

Rien ne change pour les administrateurs, gérants ou liquidateurs personnes physiques dont les prestations, dans ce cadre, ne sont pas soumises à la TVA (application de la théorie de l’organe : on estime que la personne physique n’a pas l’indépendance requise pour être soumise à la TVA).

La décision de l’administration ne vise pas les sociétés qui sont syndics d’immeubles et qui bénéficiaient de la même tolérance.

Elles pourront donc encore ne pas soumettre leurs prestations à la TVA mais cela va peut-être changer aussi.

C’est surtout important pour les sociétés immobilières dont les administrateurs ou gérants sont des sociétés car les sociétés immobilières déploient des activités dans le champ mais totalement ou partiellement exonérées.

Elles ne récupèreront donc pas la TVA qui grèvera les émoluments de leurs dirigeants.

Une solution est de désigner comme mandataire non plus la société mais directement le représentant permanent personne physique. En pratique cela ne changera rien.

Yaël Spiegl avocat DWP, TVA

Gilles Carnoy

Commentaires

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  1. Avatar

    Le SPF Finances annonce un nouveau report de cette décision, au 1er avril 2016.

    L’administration annonce également la publication d’une circulaire expliquant le nouveau régime.

    décembre 2, 2015

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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