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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée.

Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques).

Beaucoup de holding et d’ASBL choisissent d’appliquer cette tolérance qui leur permet souvent de ne pas devoir s’assujettir à la TVA juste pour cela.

De la même manière, les sociétés qui ont un mandat d’administrateur de sociétés immobilières ou de sociétés actives dans le domaine médical choisissent de ne pas appliquer de TVA sur leurs émoluments afin de ne pas faire supporter la charge de TVA à des sociétés opérationnelles qui souvent ne peuvent la récupérer (entièrement).

À la suite d’un avis de la Commission européenne, la Belgique a décidé de supprimer cette tolérance.

À partir du 1er janvier 2015, les personnes morales qui l’appliquaient devront donc changer de régime et, pour certaines, s’assujettir à cette occasion.

Les règles d’exigibilité, en fonction de la date de la prestation, sont importantes, notamment concernant le moment d’attribution (pour les tantièmes).

Rien ne change pour les administrateurs, gérants ou liquidateurs personnes physiques dont les prestations, dans ce cadre, ne sont pas soumises à la TVA (application de la théorie de l’organe : on estime que la personne physique n’a pas l’indépendance requise pour être soumise à la TVA).

La décision de l’administration ne vise pas les sociétés qui sont syndics d’immeubles et qui bénéficiaient de la même tolérance.

Elles pourront donc encore ne pas soumettre leurs prestations à la TVA mais cela va peut-être changer aussi.

C’est surtout important pour les sociétés immobilières dont les administrateurs ou gérants sont des sociétés car les sociétés immobilières déploient des activités dans le champ mais totalement ou partiellement exonérées.

Elles ne récupèreront donc pas la TVA qui grèvera les émoluments de leurs dirigeants.

Une solution est de désigner comme mandataire non plus la société mais directement le représentant permanent personne physique. En pratique cela ne changera rien.

Yaël Spiegl avocat DWP, TVA

Gilles Carnoy

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Le SPF Finances annonce un nouveau report de cette décision, au 1er avril 2016.

    L’administration annonce également la publication d’une circulaire expliquant le nouveau régime.

    décembre 2, 2015

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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