Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée.

Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques).

Beaucoup de holding et d’ASBL choisissent d’appliquer cette tolérance qui leur permet souvent de ne pas devoir s’assujettir à la TVA juste pour cela.

De la même manière, les sociétés qui ont un mandat d’administrateur de sociétés immobilières ou de sociétés actives dans le domaine médical choisissent de ne pas appliquer de TVA sur leurs émoluments afin de ne pas faire supporter la charge de TVA à des sociétés opérationnelles qui souvent ne peuvent la récupérer (entièrement).

À la suite d’un avis de la Commission européenne, la Belgique a décidé de supprimer cette tolérance.

À partir du 1er janvier 2015, les personnes morales qui l’appliquaient devront donc changer de régime et, pour certaines, s’assujettir à cette occasion.

Les règles d’exigibilité, en fonction de la date de la prestation, sont importantes, notamment concernant le moment d’attribution (pour les tantièmes).

Rien ne change pour les administrateurs, gérants ou liquidateurs personnes physiques dont les prestations, dans ce cadre, ne sont pas soumises à la TVA (application de la théorie de l’organe : on estime que la personne physique n’a pas l’indépendance requise pour être soumise à la TVA).

La décision de l’administration ne vise pas les sociétés qui sont syndics d’immeubles et qui bénéficiaient de la même tolérance.

Elles pourront donc encore ne pas soumettre leurs prestations à la TVA mais cela va peut-être changer aussi.

C’est surtout important pour les sociétés immobilières dont les administrateurs ou gérants sont des sociétés car les sociétés immobilières déploient des activités dans le champ mais totalement ou partiellement exonérées.

Elles ne récupèreront donc pas la TVA qui grèvera les émoluments de leurs dirigeants.

Une solution est de désigner comme mandataire non plus la société mais directement le représentant permanent personne physique. En pratique cela ne changera rien.

Yaël Spiegl avocat DWP, TVA

Gilles Carnoy

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    Le SPF Finances annonce un nouveau report de cette décision, au 1er avril 2016.

    L’administration annonce également la publication d’une circulaire expliquant le nouveau régime.

    décembre 2, 2015

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close