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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée.

Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques).

Beaucoup de holding et d’ASBL choisissent d’appliquer cette tolérance qui leur permet souvent de ne pas devoir s’assujettir à la TVA juste pour cela.

De la même manière, les sociétés qui ont un mandat d’administrateur de sociétés immobilières ou de sociétés actives dans le domaine médical choisissent de ne pas appliquer de TVA sur leurs émoluments afin de ne pas faire supporter la charge de TVA à des sociétés opérationnelles qui souvent ne peuvent la récupérer (entièrement).

À la suite d’un avis de la Commission européenne, la Belgique a décidé de supprimer cette tolérance.

À partir du 1er janvier 2015, les personnes morales qui l’appliquaient devront donc changer de régime et, pour certaines, s’assujettir à cette occasion.

Les règles d’exigibilité, en fonction de la date de la prestation, sont importantes, notamment concernant le moment d’attribution (pour les tantièmes).

Rien ne change pour les administrateurs, gérants ou liquidateurs personnes physiques dont les prestations, dans ce cadre, ne sont pas soumises à la TVA (application de la théorie de l’organe : on estime que la personne physique n’a pas l’indépendance requise pour être soumise à la TVA).

La décision de l’administration ne vise pas les sociétés qui sont syndics d’immeubles et qui bénéficiaient de la même tolérance.

Elles pourront donc encore ne pas soumettre leurs prestations à la TVA mais cela va peut-être changer aussi.

C’est surtout important pour les sociétés immobilières dont les administrateurs ou gérants sont des sociétés car les sociétés immobilières déploient des activités dans le champ mais totalement ou partiellement exonérées.

Elles ne récupèreront donc pas la TVA qui grèvera les émoluments de leurs dirigeants.

Une solution est de désigner comme mandataire non plus la société mais directement le représentant permanent personne physique. En pratique cela ne changera rien.

Yaël Spiegl avocat DWP, TVA

Gilles Carnoy

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  1. Le SPF Finances annonce un nouveau report de cette décision, au 1er avril 2016.

    L’administration annonce également la publication d’une circulaire expliquant le nouveau régime.

    décembre 2, 2015

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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