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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Que se passe-t-il lorsqu’un administrateur entend acheter personnellement un immeuble de la société ?

L’article 523 du Code des sociétés dispose que si un administrateur a directement ou indirectement un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d’administration.

Comme un représentant permanent exerce le mandat d’administrateur au nom et pour le compte de la société-administrateur, dans les mêmes conditions que s’il avait été lui-même désigné en qualité d’administrateur, les représentants permanents des sociétés administratrices se joignent à cette déclaration.

Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l’intérêt opposé qui existe dans le chef de l’administrateur concerné, doivent figurer dans le procès-verbal de la réunion du conseil d’administration réuni pour prendre la décision.

Le procès-verbal doit également contenir la description de l’opération concernée, la justification de la décision prise quant à cette opération et les conséquences patrimoniales éventuelles qui en résultent pour la société.

L’intégralité de ce procès-verbal doit être reproduite dans le rapport de gestion ou, si un tel rapport ne doit pas être établi par la société, dans une annexe aux comptes annuels à déposer avec ceux-ci (art. 95 du Code des sociétés).

Si la société a un commissaire, ce dernier doit être informé de la situation. Il devra décrire dans son rapport annuel les conséquences patrimoniales pour la société de la décision du conseil d’administration quant à l’opération pour laquelle un administrateur était en conflit d’intérêts.

La règle de dénonciation du conflit d’intérêts et de sa publicité, énoncée ci-dessus, trouve une exception lorsque la décision du conseil d’administration se rapporte à une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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