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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que se passe-t-il lorsqu’un administrateur entend acheter personnellement un immeuble de la société ?

L’article 523 du Code des sociétés dispose que si un administrateur a directement ou indirectement un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d’administration.

Comme un représentant permanent exerce le mandat d’administrateur au nom et pour le compte de la société-administrateur, dans les mêmes conditions que s’il avait été lui-même désigné en qualité d’administrateur, les représentants permanents des sociétés administratrices se joignent à cette déclaration.

Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l’intérêt opposé qui existe dans le chef de l’administrateur concerné, doivent figurer dans le procès-verbal de la réunion du conseil d’administration réuni pour prendre la décision.

Le procès-verbal doit également contenir la description de l’opération concernée, la justification de la décision prise quant à cette opération et les conséquences patrimoniales éventuelles qui en résultent pour la société.

L’intégralité de ce procès-verbal doit être reproduite dans le rapport de gestion ou, si un tel rapport ne doit pas être établi par la société, dans une annexe aux comptes annuels à déposer avec ceux-ci (art. 95 du Code des sociétés).

Si la société a un commissaire, ce dernier doit être informé de la situation. Il devra décrire dans son rapport annuel les conséquences patrimoniales pour la société de la décision du conseil d’administration quant à l’opération pour laquelle un administrateur était en conflit d’intérêts.

La règle de dénonciation du conflit d’intérêts et de sa publicité, énoncée ci-dessus, trouve une exception lorsque la décision du conseil d’administration se rapporte à une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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