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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation.

Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa propriété était un droit d’usage et d’habitation. Or pareil droit de quasi usufruit, s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

Comme l’article  619 Code civil dispose que l’usufruit accordé à des personnes morales ne peut excéder 30 ans, il était temps que le Fondation déguerpisse.

C’est bien ce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris, mais la Cour de cassation française a cassé son arrêt, le 31 octobre 2012, par l’attendu suivant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés (art. 544 et 1134 du Code civil) ; »

Il résulte de la position adoptée par la Cour de cassation française que l’on peut constituer par contrat un droit réel de jouissance spéciale qui ne se confond pas avec l’usufruit ou le quasi usufruit.

La Cour de cassation française avalise ainsi les conclusions de l’Association Henri-Capitant publiées en 2008 sur la réforme du droit des biens. Ce faisant la Cour crée un droit réel original, de jouissance spéciale.

Ce droit trouve sa source dans le droit de disposition de tout propriétaire incluant la liberté de démembrer à sa guise son droit de propriété.

Le propriétaire peut donc accorder un droit réel de jouissance dédié à telle ou telle utilisation, et non pas sur la jouissance totale du bien comme dans l’usufruit.

Serait-ce possible en Belgique ?

Non, car dans notre pays l’on s’en tient à la règle de l’exhaustivité des droits réels. Ils sont limitativement énumérés par la loi et on ne peut en créer au seul prétexte de l’autonomie de la volonté.

Mais cela ne signifie pas que l’on ne puisse modaliser un usufruit ; l’article 580 Code civil dispose en effet que « l’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition. »

Quant à l’article 628 du même Code, il prévoit que « les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. »

En d’autres termes, l’usage est réglé par l’acte constitutif, ce que confirme l’article 629 qui dispose que « si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits, ils sont réglés ainsi qu’il suit. »

Bref, l’autonomie de la volonté peut s’exprimer pour créer des usages déterminés, mais il faut rester dans le cadre général de l’usufruit.

Le droit réel d’usage permet en réalité plus de liberté qu’on ne pense et, du fait de sa souplesse, ce droit devrait trouver davantage son utilité dans la pratique.

Il est vrai qu’il est taxé comme un usufruit s’il porte sur un immeuble (12,5 % de droit d’enregistrement) ce qui explique qu’on lui préfère le bail (par exemple le bail à vie de résidence qui est enregistré gratuitement). Notons que le droit d’usage ne se limite pas au logement et qu’il peut porter sur tout bien.

Saluons en tout cas la créativité de nos voisins français, qui n’hésitent pas à multiplier les droits réels non légaux.

C’est ainsi qu’en France, le droit de rétention est élevé par la Cour de cassation au rang de droit réel ; en Belgique, on n’y voit qu’une conséquence de la connexité des obligations qui le font naître, et l’effet externe des contrats … cela a moins d’allure, mais c’est plus exact.

Cour de cassation française, 31 octobre 2012, 3ième chambre civile, n° 11-16.304.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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