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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation.

Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa propriété était un droit d’usage et d’habitation. Or pareil droit de quasi usufruit, s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

Comme l’article  619 Code civil dispose que l’usufruit accordé à des personnes morales ne peut excéder 30 ans, il était temps que le Fondation déguerpisse.

C’est bien ce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris, mais la Cour de cassation française a cassé son arrêt, le 31 octobre 2012, par l’attendu suivant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés (art. 544 et 1134 du Code civil) ; »

Il résulte de la position adoptée par la Cour de cassation française que l’on peut constituer par contrat un droit réel de jouissance spéciale qui ne se confond pas avec l’usufruit ou le quasi usufruit.

La Cour de cassation française avalise ainsi les conclusions de l’Association Henri-Capitant publiées en 2008 sur la réforme du droit des biens. Ce faisant la Cour crée un droit réel original, de jouissance spéciale.

Ce droit trouve sa source dans le droit de disposition de tout propriétaire incluant la liberté de démembrer à sa guise son droit de propriété.

Le propriétaire peut donc accorder un droit réel de jouissance dédié à telle ou telle utilisation, et non pas sur la jouissance totale du bien comme dans l’usufruit.

Serait-ce possible en Belgique ?

Non, car dans notre pays l’on s’en tient à la règle de l’exhaustivité des droits réels. Ils sont limitativement énumérés par la loi et on ne peut en créer au seul prétexte de l’autonomie de la volonté.

Mais cela ne signifie pas que l’on ne puisse modaliser un usufruit ; l’article 580 Code civil dispose en effet que « l’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition. »

Quant à l’article 628 du même Code, il prévoit que « les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. »

En d’autres termes, l’usage est réglé par l’acte constitutif, ce que confirme l’article 629 qui dispose que « si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits, ils sont réglés ainsi qu’il suit. »

Bref, l’autonomie de la volonté peut s’exprimer pour créer des usages déterminés, mais il faut rester dans le cadre général de l’usufruit.

Le droit réel d’usage permet en réalité plus de liberté qu’on ne pense et, du fait de sa souplesse, ce droit devrait trouver davantage son utilité dans la pratique.

Il est vrai qu’il est taxé comme un usufruit s’il porte sur un immeuble (12,5 % de droit d’enregistrement) ce qui explique qu’on lui préfère le bail (par exemple le bail à vie de résidence qui est enregistré gratuitement). Notons que le droit d’usage ne se limite pas au logement et qu’il peut porter sur tout bien.

Saluons en tout cas la créativité de nos voisins français, qui n’hésitent pas à multiplier les droits réels non légaux.

C’est ainsi qu’en France, le droit de rétention est élevé par la Cour de cassation au rang de droit réel ; en Belgique, on n’y voit qu’une conséquence de la connexité des obligations qui le font naître, et l’effet externe des contrats … cela a moins d’allure, mais c’est plus exact.

Cour de cassation française, 31 octobre 2012, 3ième chambre civile, n° 11-16.304.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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