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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation.

Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa propriété était un droit d’usage et d’habitation. Or pareil droit de quasi usufruit, s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

Comme l’article  619 Code civil dispose que l’usufruit accordé à des personnes morales ne peut excéder 30 ans, il était temps que le Fondation déguerpisse.

C’est bien ce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris, mais la Cour de cassation française a cassé son arrêt, le 31 octobre 2012, par l’attendu suivant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés (art. 544 et 1134 du Code civil) ; »

Il résulte de la position adoptée par la Cour de cassation française que l’on peut constituer par contrat un droit réel de jouissance spéciale qui ne se confond pas avec l’usufruit ou le quasi usufruit.

La Cour de cassation française avalise ainsi les conclusions de l’Association Henri-Capitant publiées en 2008 sur la réforme du droit des biens. Ce faisant la Cour crée un droit réel original, de jouissance spéciale.

Ce droit trouve sa source dans le droit de disposition de tout propriétaire incluant la liberté de démembrer à sa guise son droit de propriété.

Le propriétaire peut donc accorder un droit réel de jouissance dédié à telle ou telle utilisation, et non pas sur la jouissance totale du bien comme dans l’usufruit.

Serait-ce possible en Belgique ?

Non, car dans notre pays l’on s’en tient à la règle de l’exhaustivité des droits réels. Ils sont limitativement énumérés par la loi et on ne peut en créer au seul prétexte de l’autonomie de la volonté.

Mais cela ne signifie pas que l’on ne puisse modaliser un usufruit ; l’article 580 Code civil dispose en effet que « l’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition. »

Quant à l’article 628 du même Code, il prévoit que « les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. »

En d’autres termes, l’usage est réglé par l’acte constitutif, ce que confirme l’article 629 qui dispose que « si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits, ils sont réglés ainsi qu’il suit. »

Bref, l’autonomie de la volonté peut s’exprimer pour créer des usages déterminés, mais il faut rester dans le cadre général de l’usufruit.

Le droit réel d’usage permet en réalité plus de liberté qu’on ne pense et, du fait de sa souplesse, ce droit devrait trouver davantage son utilité dans la pratique.

Il est vrai qu’il est taxé comme un usufruit s’il porte sur un immeuble (12,5 % de droit d’enregistrement) ce qui explique qu’on lui préfère le bail (par exemple le bail à vie de résidence qui est enregistré gratuitement). Notons que le droit d’usage ne se limite pas au logement et qu’il peut porter sur tout bien.

Saluons en tout cas la créativité de nos voisins français, qui n’hésitent pas à multiplier les droits réels non légaux.

C’est ainsi qu’en France, le droit de rétention est élevé par la Cour de cassation au rang de droit réel ; en Belgique, on n’y voit qu’une conséquence de la connexité des obligations qui le font naître, et l’effet externe des contrats … cela a moins d’allure, mais c’est plus exact.

Cour de cassation française, 31 octobre 2012, 3ième chambre civile, n° 11-16.304.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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