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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation.

Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa propriété était un droit d’usage et d’habitation. Or pareil droit de quasi usufruit, s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit.

Comme l’article  619 Code civil dispose que l’usufruit accordé à des personnes morales ne peut excéder 30 ans, il était temps que le Fondation déguerpisse.

C’est bien ce qu’a jugé la Cour d’appel de Paris, mais la Cour de cassation française a cassé son arrêt, le 31 octobre 2012, par l’attendu suivant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés (art. 544 et 1134 du Code civil) ; »

Il résulte de la position adoptée par la Cour de cassation française que l’on peut constituer par contrat un droit réel de jouissance spéciale qui ne se confond pas avec l’usufruit ou le quasi usufruit.

La Cour de cassation française avalise ainsi les conclusions de l’Association Henri-Capitant publiées en 2008 sur la réforme du droit des biens. Ce faisant la Cour crée un droit réel original, de jouissance spéciale.

Ce droit trouve sa source dans le droit de disposition de tout propriétaire incluant la liberté de démembrer à sa guise son droit de propriété.

Le propriétaire peut donc accorder un droit réel de jouissance dédié à telle ou telle utilisation, et non pas sur la jouissance totale du bien comme dans l’usufruit.

Serait-ce possible en Belgique ?

Non, car dans notre pays l’on s’en tient à la règle de l’exhaustivité des droits réels. Ils sont limitativement énumérés par la loi et on ne peut en créer au seul prétexte de l’autonomie de la volonté.

Mais cela ne signifie pas que l’on ne puisse modaliser un usufruit ; l’article 580 Code civil dispose en effet que « l’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition. »

Quant à l’article 628 du même Code, il prévoit que « les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. »

En d’autres termes, l’usage est réglé par l’acte constitutif, ce que confirme l’article 629 qui dispose que « si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits, ils sont réglés ainsi qu’il suit. »

Bref, l’autonomie de la volonté peut s’exprimer pour créer des usages déterminés, mais il faut rester dans le cadre général de l’usufruit.

Le droit réel d’usage permet en réalité plus de liberté qu’on ne pense et, du fait de sa souplesse, ce droit devrait trouver davantage son utilité dans la pratique.

Il est vrai qu’il est taxé comme un usufruit s’il porte sur un immeuble (12,5 % de droit d’enregistrement) ce qui explique qu’on lui préfère le bail (par exemple le bail à vie de résidence qui est enregistré gratuitement). Notons que le droit d’usage ne se limite pas au logement et qu’il peut porter sur tout bien.

Saluons en tout cas la créativité de nos voisins français, qui n’hésitent pas à multiplier les droits réels non légaux.

C’est ainsi qu’en France, le droit de rétention est élevé par la Cour de cassation au rang de droit réel ; en Belgique, on n’y voit qu’une conséquence de la connexité des obligations qui le font naître, et l’effet externe des contrats … cela a moins d’allure, mais c’est plus exact.

Cour de cassation française, 31 octobre 2012, 3ième chambre civile, n° 11-16.304.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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