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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

Cela signifie que l’on ne peut constituer une « sous-emphytéose ». En effet, l’emphytéote n’est pas propriétaire du bien dont il a reçu la jouissance par l’acte constitutif d’emphytéose.

En revanche, un superficiaire peut constituer un droit d’emphytéose sur les constructions qu’il a érigé et dont il est devenu propriétaire pendant toute la durée de son droit, pour autant que le contrat de superficie ne l’interdise pas. Il faut aussi que la durée de l’emphytéose ne dépasse pas la durée du droit de superficie.

L’emphytéote peut aussi consentir une emphytéose sur les bâtiments qu’il a érigés puisqu’il en est temporairement propriétaire. Mais comme dit ci-dessus, il ne peut constituer une emphytéose sur l’immeuble existant à la constitution de son droit.

Un usufruitier peut pareillement constituer une emphytéose sur les constructions qu’il a réalisées et dont il est propriétaire, pour autant que cette emphytéose ait une durée d’au moins 27 ans. S’il ne reste qu’une durée de moins de 27 ans, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire ne pourront établir un droit d’emphytéose sur les constructions immobilières qu’ils auront réalisées.

Ajoutons que le droit d’emphytéose concédé ne peut excéder les limites des droits propres de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier. L’emphytéose ainsi consentie s’éteindra en même temps que le droit réel (emphytéose, superficie, usufruit) initialement constitué (P. Lecocq, « Superficie et emphytéose », in Le point sur le droit des biens, CUP, vol. 42, Liège, éd. Formation permanente CUP, nov. 2000, p. 142).

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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