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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

Cela signifie que l’on ne peut constituer une « sous-emphytéose ». En effet, l’emphytéote n’est pas propriétaire du bien dont il a reçu la jouissance par l’acte constitutif d’emphytéose.

En revanche, un superficiaire peut constituer un droit d’emphytéose sur les constructions qu’il a érigé et dont il est devenu propriétaire pendant toute la durée de son droit, pour autant que le contrat de superficie ne l’interdise pas. Il faut aussi que la durée de l’emphytéose ne dépasse pas la durée du droit de superficie.

L’emphytéote peut aussi consentir une emphytéose sur les bâtiments qu’il a érigés puisqu’il en est temporairement propriétaire. Mais comme dit ci-dessus, il ne peut constituer une emphytéose sur l’immeuble existant à la constitution de son droit.

Un usufruitier peut pareillement constituer une emphytéose sur les constructions qu’il a réalisées et dont il est propriétaire, pour autant que cette emphytéose ait une durée d’au moins 27 ans. S’il ne reste qu’une durée de moins de 27 ans, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire ne pourront établir un droit d’emphytéose sur les constructions immobilières qu’ils auront réalisées.

Ajoutons que le droit d’emphytéose concédé ne peut excéder les limites des droits propres de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier. L’emphytéose ainsi consentie s’éteindra en même temps que le droit réel (emphytéose, superficie, usufruit) initialement constitué (P. Lecocq, « Superficie et emphytéose », in Le point sur le droit des biens, CUP, vol. 42, Liège, éd. Formation permanente CUP, nov. 2000, p. 142).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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