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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

Cela signifie que l’on ne peut constituer une « sous-emphytéose ». En effet, l’emphytéote n’est pas propriétaire du bien dont il a reçu la jouissance par l’acte constitutif d’emphytéose.

En revanche, un superficiaire peut constituer un droit d’emphytéose sur les constructions qu’il a érigé et dont il est devenu propriétaire pendant toute la durée de son droit, pour autant que le contrat de superficie ne l’interdise pas. Il faut aussi que la durée de l’emphytéose ne dépasse pas la durée du droit de superficie.

L’emphytéote peut aussi consentir une emphytéose sur les bâtiments qu’il a érigés puisqu’il en est temporairement propriétaire. Mais comme dit ci-dessus, il ne peut constituer une emphytéose sur l’immeuble existant à la constitution de son droit.

Un usufruitier peut pareillement constituer une emphytéose sur les constructions qu’il a réalisées et dont il est propriétaire, pour autant que cette emphytéose ait une durée d’au moins 27 ans. S’il ne reste qu’une durée de moins de 27 ans, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire ne pourront établir un droit d’emphytéose sur les constructions immobilières qu’ils auront réalisées.

Ajoutons que le droit d’emphytéose concédé ne peut excéder les limites des droits propres de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier. L’emphytéose ainsi consentie s’éteindra en même temps que le droit réel (emphytéose, superficie, usufruit) initialement constitué (P. Lecocq, « Superficie et emphytéose », in Le point sur le droit des biens, CUP, vol. 42, Liège, éd. Formation permanente CUP, nov. 2000, p. 142).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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