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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ?

Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable.

La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. 90, 10°, alinéa 1er, b), CIR/92).

L’acte d’acquisition d’un immeuble situé en Belgique et dont le prix est exprimé en une rente viagère doit contenir une déclaration « complétive, certifiée et signée au pied de l’acte » (art. 168 C. enreg.).

Cette déclaration contient les éléments permettant de déterminer les droits, à avoir la valeur vénale de l’immeuble (art. 45 C. enreg.), puisque le prix constitué d’une rente est incertain et aléatoire.

L’article 168 in fine ajoute :

« Si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »

Les droits sont donc perçus sur la déclaration pro fisco de la valeur du bien majorée le cas échéant des charges.

Il n’est pas tenu compte de ce que le bien est grevé d’usufruit ; l’article 48 dispose en effet que « lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. »

La taxation de la plus-value intervient au titre des revenus divers.

C’est l’article 90, 10°, alinéa 1er, a) CIR/92 qui nous intéresse.

Il porte sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique, pour autant qu’il s’agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d’acquisition.

La base d’imposition est déterminée par l’article 101, § 2, 2°, a, CIR/92. Elle résulte de l’opération arithmétique suivante :

+ le prix de revente marqué par la base d’imposition aux droits d’enregistrement

– les frais réalisés

– le prix d’acquisition marqué par la base des droits d’enregistrement

+ 25 % de ce dernier paramètre

La différence apparaît donc sur la base déclarée pour la perception des droits d’enregistrement.

C’est la raison pour laquelle nous venons de voit comment les droits d’enregistrement ont été payés à l’achat.

Le taux est donné par l’article 171, 4°, e), CIR/92. La plus-value est taxée distinctement au taux de 16,5 %.

Résumons :

  1. L’achat en viager et en nue-propriété est taxé aux droits d’enregistrement sur base d’une déclaration pro fisco de la valeur vénale de la pleine propriété.
  2. Si le bien est revendu dans les cinq ans, la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée majorée de 25 % est une plus-value taxée distinctement au taux de 16,5%.
  3. Donc, si le vendeur crédirentier meurt dans les cinq ans, on fait une très bonne affaire car la plus-value réelle sera très importante mais la base de taxation ne sera pas forcément élevée.
  4. C’est pareil si l’on vend la nue-propriété en cours de viager, mais cette opération est rare et théorique car le revendeur reste solidaire de l’acheteur envers le crédirentier, ce qui est inconfortable.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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