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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ?

Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable.

La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. 90, 10°, alinéa 1er, b), CIR/92).

L’acte d’acquisition d’un immeuble situé en Belgique et dont le prix est exprimé en une rente viagère doit contenir une déclaration « complétive, certifiée et signée au pied de l’acte » (art. 168 C. enreg.).

Cette déclaration contient les éléments permettant de déterminer les droits, à avoir la valeur vénale de l’immeuble (art. 45 C. enreg.), puisque le prix constitué d’une rente est incertain et aléatoire.

L’article 168 in fine ajoute :

« Si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »

Les droits sont donc perçus sur la déclaration pro fisco de la valeur du bien majorée le cas échéant des charges.

Il n’est pas tenu compte de ce que le bien est grevé d’usufruit ; l’article 48 dispose en effet que « lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. »

La taxation de la plus-value intervient au titre des revenus divers.

C’est l’article 90, 10°, alinéa 1er, a) CIR/92 qui nous intéresse.

Il porte sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique, pour autant qu’il s’agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d’acquisition.

La base d’imposition est déterminée par l’article 101, § 2, 2°, a, CIR/92. Elle résulte de l’opération arithmétique suivante :

+ le prix de revente marqué par la base d’imposition aux droits d’enregistrement

– les frais réalisés

– le prix d’acquisition marqué par la base des droits d’enregistrement

+ 25 % de ce dernier paramètre

La différence apparaît donc sur la base déclarée pour la perception des droits d’enregistrement.

C’est la raison pour laquelle nous venons de voit comment les droits d’enregistrement ont été payés à l’achat.

Le taux est donné par l’article 171, 4°, e), CIR/92. La plus-value est taxée distinctement au taux de 16,5 %.

Résumons :

  1. L’achat en viager et en nue-propriété est taxé aux droits d’enregistrement sur base d’une déclaration pro fisco de la valeur vénale de la pleine propriété.
  2. Si le bien est revendu dans les cinq ans, la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée majorée de 25 % est une plus-value taxée distinctement au taux de 16,5%.
  3. Donc, si le vendeur crédirentier meurt dans les cinq ans, on fait une très bonne affaire car la plus-value réelle sera très importante mais la base de taxation ne sera pas forcément élevée.
  4. C’est pareil si l’on vend la nue-propriété en cours de viager, mais cette opération est rare et théorique car le revendeur reste solidaire de l’acheteur envers le crédirentier, ce qui est inconfortable.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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