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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ?

Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable.

La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. 90, 10°, alinéa 1er, b), CIR/92).

L’acte d’acquisition d’un immeuble situé en Belgique et dont le prix est exprimé en une rente viagère doit contenir une déclaration « complétive, certifiée et signée au pied de l’acte » (art. 168 C. enreg.).

Cette déclaration contient les éléments permettant de déterminer les droits, à avoir la valeur vénale de l’immeuble (art. 45 C. enreg.), puisque le prix constitué d’une rente est incertain et aléatoire.

L’article 168 in fine ajoute :

« Si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »

Les droits sont donc perçus sur la déclaration pro fisco de la valeur du bien majorée le cas échéant des charges.

Il n’est pas tenu compte de ce que le bien est grevé d’usufruit ; l’article 48 dispose en effet que « lorsque la convention a pour objet la nue-propriété d’un immeuble dont l’usufruit est réservé par l’aliénateur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. »

La taxation de la plus-value intervient au titre des revenus divers.

C’est l’article 90, 10°, alinéa 1er, a) CIR/92 qui nous intéresse.

Il porte sur les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique, pour autant qu’il s’agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d’acquisition.

La base d’imposition est déterminée par l’article 101, § 2, 2°, a, CIR/92. Elle résulte de l’opération arithmétique suivante :

+ le prix de revente marqué par la base d’imposition aux droits d’enregistrement

– les frais réalisés

– le prix d’acquisition marqué par la base des droits d’enregistrement

+ 25 % de ce dernier paramètre

La différence apparaît donc sur la base déclarée pour la perception des droits d’enregistrement.

C’est la raison pour laquelle nous venons de voit comment les droits d’enregistrement ont été payés à l’achat.

Le taux est donné par l’article 171, 4°, e), CIR/92. La plus-value est taxée distinctement au taux de 16,5 %.

Résumons :

  1. L’achat en viager et en nue-propriété est taxé aux droits d’enregistrement sur base d’une déclaration pro fisco de la valeur vénale de la pleine propriété.
  2. Si le bien est revendu dans les cinq ans, la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée majorée de 25 % est une plus-value taxée distinctement au taux de 16,5%.
  3. Donc, si le vendeur crédirentier meurt dans les cinq ans, on fait une très bonne affaire car la plus-value réelle sera très importante mais la base de taxation ne sera pas forcément élevée.
  4. C’est pareil si l’on vend la nue-propriété en cours de viager, mais cette opération est rare et théorique car le revendeur reste solidaire de l’acheteur envers le crédirentier, ce qui est inconfortable.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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