Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble

Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié.

Le frère souscrit une assurance couvrant le risque d’incendie. Il paie la prime pour l’immeuble entier.

L’immeuble est la proie des flammes.

L’assureur accepte d’intervenir mais pour la moitié seulement, estimant que seul le frère était assuré.

Le premier juge donne raison à l’assureur. Mais la Cour d’appel de Mons voit les choses autrement.

La Cour relève que le frère avait souscrit l’assurance en accord avec sa sœur.

La couverture fut prise pour la totalité du bien sans que le frère se limite à sa seule part dans l’immeuble, et les primes furent encaissées pour une valeur correspondant à la totalité de l’immeuble.

D’autre part, observe la Cour, la police apparaissait comme un acte de gestion nécessaire et utile pour préserver le bien commun.

Enfin, l’assureur n’a pas pris la précaution de vérifier qui était propriétaire du bien. Il a donc marqué son accord pour couvrir l’immeuble dans son intégralité.

L’assureur forme alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation retient d’abord que, selon l’article 1er, B, a), de la loi du 25 juin 1992, l’assuré dans une assurance de dommages, est la personne garantie par la police contre les pertes patrimoniales.

Cette personne était le frère. La sœur ne fut pas mentionnée comme bénéficiaire du contrat d’assurance.

La Cour poursuit :

« Aux termes de l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

L’article 1122 du Code civil dispose qu’on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Il suit de ces dispositions qu’en règle, l’assurance contre le péril d’incendie souscrite en son nom personnel par le copropriétaire indivis du bien assuré ne couvre que sa part de propriété et ne bénéficie pas aux autres copropriétaires, sauf s’il résulte de l’assurance que le preneur a agi pour leur compte. »

Le copropriétaire indivis, même s’il agit avec l’accord des autres et même s’il assure tout l’immeuble, doit être clair avec l’assureur et lui préciser qu’il agit pour le compte de l’indivision.

Cass., 4 février 2013, rôle n° C.10.0120.F, www.juridat.be.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Et on ne tient absolument pas compte du capital couvert ? Et des primes perçues, calculées sur base du capital couvert qui est, a priori, 100 % du bâtiment ?
    Une simple phrase dans la définition du preneur: « agissant pour compte de qui il peut appartenir » et l’assuré touchait 100 % ?

    mars 2, 2013
  2. Avatar
    JDP #

    Cela implique donc aussi que la clause habituelle dans les actes notariés comme quoi le vendeur s’engagea maintenir son assurance pendant 8 jours n’a pas de sens.

    mars 4, 2013
  3. Avatar
    Rosolen Olivier #

    Pertinente réflexion JDP.

    – Quelqu’un peut nous en dire plus sur la façon de réagir dans un cas comme exposé par JDP…?
    – Compte tenu de sa décision, et afin d’être impartial, le juge n’aurait-il pas du demander le remboursement d’une partie des primes perçues par l’assureur au frère X ?

    mars 4, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

Lire plus arrow_forward

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

  • Sitothèque

  • close