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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Indivision’

La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Indivision en séparation, communauté et indemnité d’assurance

Des époux mariés sous le régime de la séparation sont propriétaires indivis d’un immeuble abritant la famille. Monsieur souscrit seul une police d’assurance du risque d’incendie du bien. Ils se séparent. L’immeuble périt par le feu. Madame réclame à l’assureur la moitié de l’indemnité au motif de ce qu’elle est propriétaire indivise pour moitié de […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci. C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en […]

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Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble

Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié. Le frère souscrit une assurance couvrant le risque d’incendie. Il paie la prime pour l’immeuble entier. L’immeuble est la proie des flammes. L’assureur accepte d’intervenir mais pour la moitié seulement, estimant que seul le frère était assuré. Le premier juge donne raison […]

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Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué

L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant. L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis […]

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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