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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué

L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant.

L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis entre plusieurs est partagé, celui qui devient plein propriétaire est censé en avoir toujours été propriétaire.

Il résulte de l’effet déclaratif du partage que, lorsqu’un bail à ferme a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, que le bien loué est ensuite partagé entre eux et que le preneur cède le bail des terres attribuées par le partage à l’un des indivisaires, il suffit, pour que le bail soit renouvelé de plein droit au profit du cessionnaire, que la cession soit notifiée à ce seul indivisaire.

La notification ne doit donc pas être faite à tous les indivisaires bailleurs. Que le bail survive au partage n’y change rien. L’effet relatif des contrats, comme le partage, déposé dans l’article 1165 du Code civil, n’y fait pas davantage obstacle (Cass., 21 janvier 2013, rôle n° C.10.0551.F, www.juridat.be).

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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