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Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété

La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire.

Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de confirmation (P. Wéry, « La vente de la chose d’autrui et les obstacles à son annulation », R.C.J.B., 2011, p. 16 ; Cass., 6 mars 1998, Pas., I, 1998, p. 125), ce qui signifie que la vente subsiste si l’acheteur n’en demande pas la nullité. Or il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété…

Dans le même registre, il est étonnant de relever que le Code civil rattache le sort de la vente de la chose d’autrui à l’obligation du  vendeur  de garantir l’acheteur contre l’éviction (art. 1635). Or la garantie relève de l’exécution du contrat, ce qui suppose qu’il fut d’abord valablement conclu.

Et, comme la nullité est rattachée à la garantie d’éviction, l’acheteur ne peut plus poursuivre la nullité si le vendeur est devenu propriétaire, la cause d’éviction ayant disparu (Cass., 30 janvier 1941, Pas., I, 1941, p. 24).

L’incohérence n’est qu’apparente. En réalité la vente de la chose d’autrui ne subsiste pas comme vente mais comme contrat innommé, par lequel une personne s’engage à devenir propriétaire pour vendre un immeuble. Comme vente, par contre, le contrat est nul à défaut d’objet.

Le cas le plus fréquent de vente de la chose d’autrui survient lorsqu’un indivisaire vend un immeuble indivis sans l’accord de l’autre indivisaire. Il cède de la sorte une part qui ne lui appartient pas.

L’acheteur peut poursuivre l’annulation de la vente sur base de l’article 1599 du Code civil mais, tant qu’il ne le fait pas, la vente subsiste.  Ce principe, tel qu’on l’a expliqué, doit cependant être aussi confronté au droit de la copropriété.

En effet, l’article 577-2, § 6, DU Code civil dispose que les actes de disposition, comme la vente, ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Cette disposition règle les rapports des copropriétaires entre eux. Elle ne régit pas les rapports des copropriétaires avec les tiers. Ni le tiers acquéreur ni l’indivisaire vendeur ne peut l’invoquer pour faire annuler la vente de l’immeuble.

La sanction de l’article 577-2 est donc une inopposabilité de la vente aux autres indivisaires et non une nullité du contrat. Cette sanction ouverte en faveur des seuls co-indivisaires est sans effet sur l’application de l’article 1599 du Code civil. Un arrêt du 23 mai 2014 de la Cour de cassation illustre ce principe (rôle n° C.13.0286.F, www.juridat.be).

Sur action du tiers indivisaire lésé, la Cour d’appel de Mons avait jugé que la convention litigieuse était valable car « la nullité prévue à l’article 1599 est une nullité relative, seul l’acheteur ayant qualité pour l’invoquer à l’exclusion des tiers. »

Aussi, la Cour d’appel avait retenu une faute dans le chef de l’indivisaire vendeur  et avait ordonné que les opérations de liquidation-partage devaient se fonder sur une « évaluation par équivalent […] des biens ainsi détournés en fraude des droits de la demanderesse, en tenant compte de leur valeur au jour de la convention de cession […] ».

La Cour de cassation a cassé l’arrêt montois au motif de ce que « l’acte de cession d’un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l’égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n’y a pas consenti. »

La question n’était donc pas de savoir si la vente était nulle ou pas, car elle était inopposable au co-indivisaire. Les juges d’appel ne pouvaient donc imposer les effets de la vente dans les opérations de liquidation-partage.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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