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Vente de la chose d’autrui : rapport entre le droit de la vente et le droit de la copropriété

La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire.

Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de confirmation (P. Wéry, « La vente de la chose d’autrui et les obstacles à son annulation », R.C.J.B., 2011, p. 16 ; Cass., 6 mars 1998, Pas., I, 1998, p. 125), ce qui signifie que la vente subsiste si l’acheteur n’en demande pas la nullité. Or il ne peut y avoir de vente sans transfert de propriété…

Dans le même registre, il est étonnant de relever que le Code civil rattache le sort de la vente de la chose d’autrui à l’obligation du  vendeur  de garantir l’acheteur contre l’éviction (art. 1635). Or la garantie relève de l’exécution du contrat, ce qui suppose qu’il fut d’abord valablement conclu.

Et, comme la nullité est rattachée à la garantie d’éviction, l’acheteur ne peut plus poursuivre la nullité si le vendeur est devenu propriétaire, la cause d’éviction ayant disparu (Cass., 30 janvier 1941, Pas., I, 1941, p. 24).

L’incohérence n’est qu’apparente. En réalité la vente de la chose d’autrui ne subsiste pas comme vente mais comme contrat innommé, par lequel une personne s’engage à devenir propriétaire pour vendre un immeuble. Comme vente, par contre, le contrat est nul à défaut d’objet.

Le cas le plus fréquent de vente de la chose d’autrui survient lorsqu’un indivisaire vend un immeuble indivis sans l’accord de l’autre indivisaire. Il cède de la sorte une part qui ne lui appartient pas.

L’acheteur peut poursuivre l’annulation de la vente sur base de l’article 1599 du Code civil mais, tant qu’il ne le fait pas, la vente subsiste.  Ce principe, tel qu’on l’a expliqué, doit cependant être aussi confronté au droit de la copropriété.

En effet, l’article 577-2, § 6, DU Code civil dispose que les actes de disposition, comme la vente, ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires. Cette disposition règle les rapports des copropriétaires entre eux. Elle ne régit pas les rapports des copropriétaires avec les tiers. Ni le tiers acquéreur ni l’indivisaire vendeur ne peut l’invoquer pour faire annuler la vente de l’immeuble.

La sanction de l’article 577-2 est donc une inopposabilité de la vente aux autres indivisaires et non une nullité du contrat. Cette sanction ouverte en faveur des seuls co-indivisaires est sans effet sur l’application de l’article 1599 du Code civil. Un arrêt du 23 mai 2014 de la Cour de cassation illustre ce principe (rôle n° C.13.0286.F, www.juridat.be).

Sur action du tiers indivisaire lésé, la Cour d’appel de Mons avait jugé que la convention litigieuse était valable car « la nullité prévue à l’article 1599 est une nullité relative, seul l’acheteur ayant qualité pour l’invoquer à l’exclusion des tiers. »

Aussi, la Cour d’appel avait retenu une faute dans le chef de l’indivisaire vendeur  et avait ordonné que les opérations de liquidation-partage devaient se fonder sur une « évaluation par équivalent […] des biens ainsi détournés en fraude des droits de la demanderesse, en tenant compte de leur valeur au jour de la convention de cession […] ».

La Cour de cassation a cassé l’arrêt montois au motif de ce que « l’acte de cession d’un bien indivis à un tiers, fût-il valable à l’égard de ce dernier, est inopposable à celui de ses copropriétaires qui n’y a pas consenti. »

La question n’était donc pas de savoir si la vente était nulle ou pas, car elle était inopposable au co-indivisaire. Les juges d’appel ne pouvaient donc imposer les effets de la vente dans les opérations de liquidation-partage.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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