Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La résolution ou la nullité de la vente d’un lot créé en RDA

Le promoteur a construit sur une RDA, placé les lots en copropriété et les a vendus en régime Breyne (ou non).

En ce cas, il y a deux opérations avec chaque acquéreur : la vente du lot bâti par le promoteur et la cession des quotes-parts dans le sol par le propriétaire du terrain.

Souvent l’instrumentum est unique et le propriétaire du sol est représenté à l’acte par un clerc de l’étude.

L’acte mentionne l’identité du vendeur du sol et celle du vendeur du bâti.  Ces mentions sont d’ailleurs imposées par l’article 7, a), de la loi Breyne.

Supposons à présent que la copropriété refuse la réception définitive des parties communes et invoque de graves désordres à l’encontre du promoteur.

Un acquéreur inquiet de l’évolution du litige décide de poursuivre la résolution de la vente de son appartement pour faute du promoteur.

Il ne cite devant le tribunal que le promoteur et lui demande la restitution du prix et les dommages, à charge de restituer l’appartement.

Mais il y a eu deux ventes par deux intervenants distincts, la cession des droits indivis dans le sol et la vente du bâti.

L’acquéreur déçu ne devrait-il pas citer les deux vendeurs, avec ce problème qu’il n’a rien à reprocher au vendeur des droits indivis dans le sol. Or la résolution suppose une faute.

Par ailleurs, les restitutions qui sont la conséquence de la dissolution de la vente sont-elles possibles ?

Apparemment pas du tout.

On se trouverait en présence d’un promoteur propriétaire du lot privatif et des quotités dans les parties communes hors sol et du propriétaire du sol qui devrait reprendre les seules quotités dans le sol attachées au lot privatif en question.

C’est impossible.

Est-ce un problème ?

Certains en déduisent que l’opération en RDA doit être vue comme indivisible, et lier le propriétaire du sol comme co-promoteur soumis à toutes les obligations attachées à cette qualité.

De fait, l’article 1er de la loi Breyne désigne promoteur celui qui « procure » un immeuble d’habitation ou mixte, et ce terme volontairement non juridique peut inclure le vendeur du sol.

Le sol est indissociable de l’habitation, on en conviendra.

Mais en réalité, c’est un faux problème.

Les parties mettent le sol dans les parties communes de la copropriété par l’acte de base qui décrit et forme le statut réel du bien.

Ce statut réel attache les droits indivis dans les parties communes aux lots privatifs de manière accessoire, forcée et indissociable.

Les droits dans les parties communes ne peuvent exister sans leur rapport de rattachement aux divers lots privatifs.

La résolution, ou l’annulation, d’une vente de lot avec ses accessoires, ne peut donc modifier le statut réel du bien concerné. Les quotités indivises resteront attachées au lot.

C’est la raison pour laquelle le propriétaire du sol qui en cède une partie, devenue quotités indivises dans les parties communes, ne peut plus être concerné par les incidents portant sur la vente des lots.

Les statuts de la copropriété et la création de celle-ci ont modifié définitivement le statut réel du sol. Jusqu’à dissolution de l’ACP.

Voilà pourquoi seul promoteur est concerné par la dissolution de la vente d’un lot et pourquoi il doit indemniser l’acquéreur de la totalité de son investissement, sol compris.

C’est aussi pour cette raison que lorsque la RDA expire fin avant la fin de la commercialisation, le promoteur doit lui-même acheter les quotités sol invendues.

Cela se fait par l’option de vente consentie au propriétaire du sol par le promoteur, lors de la RDA et en même temps que l’option d’achat consentie au promoteur, divisée et remise aux acquéreurs.

La photo : une belle maison de style moderniste rue des Mimosas 63 à Schaerbeek (Georges De Hens, 1936). La rue est célèbre : Magritte y habita. La rue situe dans le quartier dit de la Vallée Josaphat. Le plan de voiries fut approuvé par arrêté royal du 21 avril 1906. La rue était d’abord dénommée rue des Bégonias (décision du Collège du 19 juin 1908). Mais après avoir probablement beaucoup réfléchi, le Collège communal rebaptisa l’artère en rue des Mimosas (décision du 21 févier 1911).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

effacement des dettes du failli

Le failli personne physique peut demander l’effacement de ses dettes. À peine de déchéance, il doit former cette demander dans les trois mois de sa déclaration de faillite. C’est très court et cette période est souvent bousculée pour le failli. Cette déchéance a des effets pour le conjoint, l’ex-conjoint, le cohabitant légal ou l’ex-cohabitant légal […]

Lire plus arrow_forward

Le failli personne physique peut demander l’effacement de ses dettes. À peine de déchéance, il doit former cette demander dans les trois mois de sa déclaration de faillite. C’est très court et cette période est souvent bousculée pour le failli.

Cette déchéance a des effets pour le conjoint, l’ex-conjoint, le cohabitant légal ou l’ex-cohabitant légal du failli qui est obligé personnellement à la dette contractée par le failli du temps du mariage ou de la cohabitation légale.

L’objectif de la loi est de promouvoir l’entreprenariat de la seconde chance.

Les créanciers, le Ministère public ou le curateur peuvent demander au tribunal, en vertu de l’article XX.173, § 3, du Code de droit économique, de refuser ou de n’accorder l’effacement que partiellement.

Ces parties supportent alors la charge de la preuve des fautes graves et caractérisées qui ont contribué à la faillite qui s’opposent à l’effacement total.

Dans un arrêt du 21 octobre 2021, la Cour constitutionnelle annule l’article XX.173, § 2, du Code de droit économique en ce qu’il prévoit que le failli personne physique qui n’introduit pas une requête en effacement du solde des dettes dans le délai de forclusion de trois mois après la publication du jugement de faillite perd irrévocablement le droit à cet effacement.

  • Sitothèque

  • close