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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La résolution ou la nullité de la vente d’un lot créé en RDA

Le promoteur a construit sur une RDA, placé les lots en copropriété et les a vendus en régime Breyne (ou non).

En ce cas, il y a deux opérations avec chaque acquéreur : la vente du lot bâti par le promoteur et la cession des quotes-parts dans le sol par le propriétaire du terrain.

Souvent l’instrumentum est unique et le propriétaire du sol est représenté à l’acte par un clerc de l’étude.

L’acte mentionne l’identité du vendeur du sol et celle du vendeur du bâti.  Ces mentions sont d’ailleurs imposées par l’article 7, a), de la loi Breyne.

Supposons à présent que la copropriété refuse la réception définitive des parties communes et invoque de graves désordres à l’encontre du promoteur.

Un acquéreur inquiet de l’évolution du litige décide de poursuivre la résolution de la vente de son appartement pour faute du promoteur.

Il ne cite devant le tribunal que le promoteur et lui demande la restitution du prix et les dommages, à charge de restituer l’appartement.

Mais il y a eu deux ventes par deux intervenants distincts, la cession des droits indivis dans le sol et la vente du bâti.

L’acquéreur déçu ne devrait-il pas citer les deux vendeurs, avec ce problème qu’il n’a rien à reprocher au vendeur des droits indivis dans le sol. Or la résolution suppose une faute.

Par ailleurs, les restitutions qui sont la conséquence de la dissolution de la vente sont-elles possibles ?

Apparemment pas du tout.

On se trouverait en présence d’un promoteur propriétaire du lot privatif et des quotités dans les parties communes hors sol et du propriétaire du sol qui devrait reprendre les seules quotités dans le sol attachées au lot privatif en question.

C’est impossible.

Est-ce un problème ?

Certains en déduisent que l’opération en RDA doit être vue comme indivisible, et lier le propriétaire du sol comme co-promoteur soumis à toutes les obligations attachées à cette qualité.

De fait, l’article 1er de la loi Breyne désigne promoteur celui qui « procure » un immeuble d’habitation ou mixte, et ce terme volontairement non juridique peut inclure le vendeur du sol.

Le sol est indissociable de l’habitation, on en conviendra.

Mais en réalité, c’est un faux problème.

Les parties mettent le sol dans les parties communes de la copropriété par l’acte de base qui décrit et forme le statut réel du bien.

Ce statut réel attache les droits indivis dans les parties communes aux lots privatifs de manière accessoire, forcée et indissociable.

Les droits dans les parties communes ne peuvent exister sans leur rapport de rattachement aux divers lots privatifs.

La résolution, ou l’annulation, d’une vente de lot avec ses accessoires, ne peut donc modifier le statut réel du bien concerné. Les quotités indivises resteront attachées au lot.

C’est la raison pour laquelle le propriétaire du sol qui en cède une partie, devenue quotités indivises dans les parties communes, ne peut plus être concerné par les incidents portant sur la vente des lots.

Les statuts de la copropriété et la création de celle-ci ont modifié définitivement le statut réel du sol. Jusqu’à dissolution de l’ACP.

Voilà pourquoi seul promoteur est concerné par la dissolution de la vente d’un lot et pourquoi il doit indemniser l’acquéreur de la totalité de son investissement, sol compris.

C’est aussi pour cette raison que lorsque la RDA expire fin avant la fin de la commercialisation, le promoteur doit lui-même acheter les quotités sol invendues.

Cela se fait par l’option de vente consentie au propriétaire du sol par le promoteur, lors de la RDA et en même temps que l’option d’achat consentie au promoteur, divisée et remise aux acquéreurs.

La photo : une belle maison de style moderniste rue des Mimosas 63 à Schaerbeek (Georges De Hens, 1936). La rue est célèbre : Magritte y habita. La rue situe dans le quartier dit de la Vallée Josaphat. Le plan de voiries fut approuvé par arrêté royal du 21 avril 1906. La rue était d’abord dénommée rue des Bégonias (décision du Collège du 19 juin 1908). Mais après avoir probablement beaucoup réfléchi, le Collège communal rebaptisa l’artère en rue des Mimosas (décision du 21 févier 1911).

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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