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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La Cour de cassation détermine enfin le champ d’application de l’article 815

C’est un important arrêt que la Cour de cassation a prononcé le 20 septembre 2013 (rôle n° C.08.0018.F, www.juridat.be).

La Cour a enfin tranché la controverse relative au champ d’application de l’article 815 du Code civil.

L’article 815 est bien connu. Il s’exprime comme suit : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. »

La question est de savoir si cette disposition s’applique à toutes les indivisions principales, ou seulement aux indivisions involontaires (ordinaires et fortuites).

Jean-François Romain a défendu avec brio la thèse selon laquelle l’indivision volontaire était régie par l’article 1134 du Code civil, excluant l’article 815 (« Copropriété et autonomie de la volonté : de la copropriété volontaire à titre principal et de l’application de l’article 815 du Code civil », in Les copropriétés, Bruylant, Bruxelles, 1999, p. 7).

D’autres auteurs enseignent que l’article 815 gouverne toutes les indivisions non forcées (R. Pirson et D Lechien, « L’article 815 du Code civil et l’indivision volontaire à titre principal » in La Copropriété, Ed. de l’U.L.B. 1985, p. 225).

La Cour de cassation a suivi la thèse de Monsieur Romain.

Voyons les faits de la cause.

Un cabinet médical ophtalmologique réunit des médecins qui acquièrent ensemble du matériel médical (laser), placé de la sorte sous le régime de l’indivision volontaire.

Il s’agissait de la possibilité de mettre fin à cette indivision volontaire et de provoquer le partage de ce matériel, ce qu’admit la Cour d’appel de Mons.

La Cour de cassation n’hésite pas :

« L’article 815 du Code civil, dont l’alinéa 1er dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires, ne s’applique pas à l’indivision volontaire à titre principal.

L’arrêt, qui constate que l’action des défendeurs « a pour objet la liquidation de l’indivision qui lie les parties relativement à [un] appareil » qu’elles « ont acquis ensemble » et « dont [elles] faisaient usage dans le cadre de l’exercice de leur profession », n’a pu, sans violer l’article 815 précité, décider qu’il y avait lieu d’ordonner le partage de la chose commune conformément à cette disposition. »

Il n’existe donc plus de doute. En cas d’indivision volontaire (non accessoire), c’est la loi des parties qui prévaut et l’article 815 du Code civil ne peut trouver à s’appliquer.

Si les parties ont décidé de se placer en indivision pendant un temps ou pour un objet déterminé, le partage ne pourra être demandé avant terme.

Si l’indivision est à durée indéterminée, la convention pourra être résiliée avec un préavis convenant à la nature des relations.

La question est importante en matière de tontine et accroissement (bien qu’à mon avis l’indivision qui résulte de ces figures juridiques fasse déjà l’objet d’un partage -futur mais acquis- sous condition suspensive réciproque de prédécès).

La question est aussi importante dans les pactes d’actionnaires où l’on place des titres en indivision pour contractualiser l’exercice des droits sociaux y attachés.

Enfin, il faut retenir en matière immobilière qu’il est devenu plus important encore de rédiger une convention d’indivision qui règle le moment et les circonstances dans lesquelles les propriétaires indivis peuvent solliciter le partage.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Kateline #

    Bonjour,

    Merci pour votre article très intéressant.
    La question demeure un peu « floue » par rapport aux sorties d’indivision en matière immobilière (et que rien n’a été prévu dans une convention).
    Exemple : Quid si une personne achète la 1/2 de la nue-propriété d’un bien et sollicite alors la vente publique pour sortir d’indivision (l’autre copropriétaire n’étant pas d’accord de céder sa moitié) ?

    septembre 8, 2016
    • Avatar

      Quand on achète à deux, c’est une indivision volontaire. Mais elle est à durée indéterminée, sauf accord de rester en indivision pendant telle durée, donc on peut dénoncer le pacte d’indivision avec un préavis raisonnable et poursuivre la liquidation.

      septembre 8, 2016
  2. Avatar
    Michel #

    Bonjour
    si une indivision existe depuis 2008 et inscrite dans une convention de divorce à l’amiable comme suit  » les parties s’engagent à réévaluer cet accord concernant l’occupation et la gestion de la maison en juillet 2016, date présumée de la fin des études du dernier enfant  »
    Sachant qu’il reste 2 ans au dernier enfant pour finir ses études.
    Aussi la maman habite depuis un an et plus avec un concubin .
    Est-il possible de dénoncer cet accord ?

    Merci d’avance de votre réponse .

    septembre 9, 2016
    • Avatar

      Impossible de répondre sur des situations particulières sans connaître toutes les données du cas.
      L’objectif du forum n’est pas de résoudre des situations mais d’échanger de manière générale sur des sujets juridiques.
      C’est la raison pour laquelle je en réponds pas sur le site aux questions trop personnelles, d’autant qu’il est dangereux de répondre sans voir le dossier.

      septembre 9, 2016
  3. Avatar

    Si la sortie d’indivision est demandée et que la vente forcée est demandée mais que l’une des deux parties a trouvé un acheteur qui paierait le prix de l’expertise (gré à gré) quelles sont les règles en la matière.
    Merci d’avance

    juin 22, 2017
    • Avatar

      Si le bien est commodément partageable, ou si le prix agrée les deux parties, le partage est fait sans vente publique.

      juillet 22, 2017

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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