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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le caractère personnel de l’obligation du bailleur de réaliser le motif du refus de renouvellement

Les notaires doivent être attentifs lorsque le vendeur a refusé le renouvellement du bail commercial peu avant la vente.

Dans le bail commercial, le preneur peut demander le renouvellement au terme du bail. Ce droit est limité à trois renouvellements (art. 13 de la loi sur les baux commerciaux).

Le bailleur peut se refuser au renouvellement pour l’un des motifs de l’article 16, I, 1° à 4°.

Parmi ces motifs, se trouve « sa volonté (celle du bailleur) de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. »

Ce motif figure à l’article 16, I, 3°.

On va s’y intéresser car ce motif vient de faire l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 3 décembre 2015, rôle n° C.14.259.N, www.juridat.be).

Le bailleur doit une indemnité d’au moins trois s’il ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur (art. 25, 3°).

L’obligation de réaliser le motif du refus de renouvellement, en l’espèce la reconstruction de l’immeuble, est une obligation qui est personnelle au bailleur.

À ce sujet, voici ce que jugeait la Cour de cassation dans un arrêt du 26 juin 1992 (R.W., 1994-95, p. 1377 et la note) :

« Attendu que le bailleur qui, conformément à l’article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux refuse le renouvellement du bail au preneur afin de démolir le bien loué et de le reconstruire, contracte ainsi une obligation personnelle d’exécuter le projet envisagé ;

Que, par la vente du bien loué, même avant la fin du bail, le bailleur ne peut se décharger de son obligation personnelle d’exécuter pour son propre compte les travaux de démolition et de reconstruction prévus et que cette vente ne transfère pas cette obligation personnelle à l’acheteur, acquéreur à titre particulier. »

Le caractère personnel de l’obligation de réaliser le motif du refus de renouvellement avait déjà été affirmé dans l’arrêt du 21 juin 1974 (Pas., 1974, I, p. 1088-1089).

Dans cette affaire, le bailleur avait reloué et imposé au nouveau preneur l’obligation d’exécuter la reconstruction. Il dut payer l’indemnité.

En d’autres termes, lorsque c’est l’acquéreur du bien qui réalise les travaux et non le bailleur vendeur, les conditions de l’article 16, I, 3°, ne sont pas rencontrées.

En ce cas l’indemnité est due, même si le bailleur ne pouvait plus faire les travaux lui-même puisqu’il avait vendu.

La doctrine va dans ce sens également (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », De Boeck, Bruxelles, 2011, pp. 813-814 et 1003-1004).

Si le bailleur vendeur a refusé le renouvellement du bail commercial avant de vendre et qu’il a vendu avant de réaliser personnellement, durant deux ans, le motif de son refus, il s’expose à l’indemnité de l’article 25, même si l’acquéreur a réalisé le motif.

Le bailleur vendeur est-il protégé par une clause de subrogation de l’acquéreur ? Manifestement non comme il résulte de l’arrêt précité du 26 juin 1992.

Le bailleur vendeur pourrait-il alors réaliser lui-même les travaux après la vente avec l’autorisation de son acquéreur ?

Ce ne serait pas davantage une solution car l’arrêt du 26 juin 1992 pose clairement que le vendeur ne peut se décharger de son obligation personnelle d’exécuter les travaux pour son propre compte.

Le vendeur pourrait-il négocier avec le preneur qu’il autorise l’acquéreur à réaliser les travaux en son nom et pour son compte ?

Là encore cela n’offre aucune protection au vendeur car la loi est impérative. Cela signifie que le preneur ne pourrait renoncer à la cause d’indemnité avant que celle-ci ne soit née.

Les choses vont-elles évoluer ? Oui, dans une certaine mesure, à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2015.

Les faits sont les suivants :

Un bailleur est usufruitier et nu propriétaire en indivision.

Il refuse le renouvellement du bail commercial au motif de ce qu’il entend démolir et reconstruire le bien loué.

Quelques mois plus tard, le bailleur renonce à son usufruit et un partage du bien intervient au profit d’un autre indivisaire.

C’est cet indivisaire qui fait réaliser les travaux.

Le preneur a-t’ il droit, dans ces conditions, à une indemnité ?

Non, dit la Cour de cassation en ces termes :

“Wanneer een verhuurder evenwel mede-eigenaar is van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van een handelshuurovereenkomst en hij overeenkomstig artikel 16, I, 3°, Handelshuurwet de hernieuwing van de huur weigert, kan de verplichting tot afbraak en wederopbouw worden uitgevoerd door eenieder die op het ogenblik van de weigering van de huurhernieuwing eveneens mede-eigenaar is.”

Ma traduction : « quand un bailleur est aussi copropriétaire de l’immeuble qui fait l’objet du bail commercial et qu’il refuse le renouvellement du bail conformément à l’article 16, I, 3°, de la loi, l’obligation de démolition et de reconstruction peut être exécutée par toute personne qui est également copropriétaire au moment du refus de renouvellement. »

Faut-il déduire de l’arrêt du 3 décembre 2015 que la Cour de cassation a renoncé au caractère personnel de l’obligation du bailleur de réaliser le motif de refus de renouvellement ?

Je ne le pense pas pour ce qui concerne la vente de l’immeuble.

La Cour de cassation a considéré que l’obligation restait personnelle en raison du lien d’indivision entre l’indivisaire bailleur qui a refusé le renouvellement et l’indivisaire qui réalisa le motif de ce refus.

Est-ce pertinent ? Pas vraiment car le rapport entre les parties intéressées n’était un rapport d’indivision mais plutôt un démembrement usufruit – nu propriété.

Mais il faut dire qu’il y a avait accessoirement un lien familial.

Ceci étant, en matière de partage, le risque lié à la transmission du bien en rapport avec la réalisation du motif de refus de renouvellement est manifestement réglé.

Mais pas en matière de transmission par vente.

Il faut y rester attentif dans l’appréciation de l’économie de la vente.

Le notaire et l’avocat soumis à un devoir de conseil devront attirer l’attention du vendeur sur l’obligation d’assumer personnellement et pour son compte l’exécution du motif de refus du renouvellement, en dépit de la vente, au risque de s’exposer à une indemnité de trois mois de loyer.

Certes, il existe une porte de sortie pour le bailleur qui ne réalise pas le motif dans les six mois et pour au moins deux ans, s’il justifie d’un motif grave (art. 25, 3°).

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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