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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent.

Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison.

Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle de bain.

Ce vice était caché ; il n’est en effet pas d’usage qu’un candidat acheteur, lors des visites, contrôle jusqu’à l’efficacité de l’égouttage.

La sœur connaissait donc ce problème, mais ses frères l’ignoraient. Du moins le dossier ne permettait pas de leur imputer cette connaissance.

Après l’achat, à l’usage, l’acheteur réalise le vice. Il invoque alors la garantie des vices caché à l’encontre de tous les indivisaires vendeurs.

L’acte contenait une clause exonérant les vendeurs de cette garantie ; cette clause est fréquente. Elle est licite si le vendeur ignore le vice.

En effet, l’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

C’est normal : on ne peut s’exonérer que si on est de bonne foi. Si on connaissait le vice, on ne peut vendre en le taisant et moins encore en s’exonérant.

Notons que le vendeur professionnel est censé connaître ce qu’il vend. Une présomption de connaissance du vice pèse donc sur lui (sauf ignorance invincible), ce qui le prive de pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Bref, la sœur ne pouvait invoquer la clause exonératoire contenue dans l’acte.

Mais ses frères, eux, ignoraient le vice. Pouvaient-ils opposer l’exonération à leur profit ?

Non, dit la Cour d’appel de Mons dans un attendu lapidaire (17 juin 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1844) :

« Attendu que les appelants étaient propriétaires indivis de l’immeuble litigieux pour en avoir hérité de leur parent.  Que la connaissance du défaut caché par un seul des indivisaires-vendeurs suffit à priver d’efficacité la clause contractuelle d’exonération de la garantie des vices cachés et ce, en ce qui concerne tous les appelants. »

Est-ce bien exact ?

L’origine de la garantie des vices cachés est l’obligation du vendeur de procurer à l’acheteur une possession utile (par opposition à la possession paisible sanctionnée par la garantie d’éviction).

Cette obligation n’est pas divisible. Chaque vendeur, fût-il indivisaire, est tenu à cette obligation.

L’article 1217 du Code civil définit l’obligation indivisible comme celle qui a pour objet un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

C’est le cas de la garantie des vices cachés. Chaque vendeur de la même chose n’est pas tenu à une fraction de garantie, mais tenu garantir complètement l’’acheteur.

L’article 1222 du Code civil dispose que chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Cela signifie que la sœur qui connaissait le vice et qui ne peut donc invoquer une exonération contractuelle, est tenue pour le tout, sans pouvoir opposer la division de son engagement.

Il s’agit d’une obligation indivisible par la nature de  l’obligation. Il n’est pas question de solidarité (celle-ci ne peut naître que d’une convention, de la loi ou de la coutume).

Mais l’indivisibilité a les mêmes effets principaux que la solidarité.

Les frères sont donc tenus pour le tout comme leur sœur,et l’acheteur peut diriger son recours contre chaque vendeur indistinctement.

Ceci étant, être tenu pour le total ne signifie pas pour autant que l’on ne puisse valablement s’exonérer.

Et, comme en matière de solidarité (effets principaux), le codébiteur peut opposer toutes les exceptions qui résultent de la nature de l’obligation, et toutes celles qui lui sont personnelles, ainsi que celles qui sont communes à tous les codébiteurs. Il ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles à quelques-uns des autres codébiteurs (art. 1208 du Code civil).

Parmi les exceptions qui sont personnelles aux frères tenus solidairement, figure l’exonération de garantie qui est en principe valable en ce qui les concerne.

Cela signifie que sur l’action estimatoire, l’acheteur pouvait réclamer la totalité de son dommage à la sœur, mais se serait vu opposer la clause exonératoire par les frères pour ce qui les concerne personnellement.

Les frères « innocents » peuvent-ils invoquer l’exonération contractuelle ?

Rappelons que la garantie des vices cachés ne requiert pas que le vendeur ait commis une faute. C’est pour cela que l’on parle de garantie et non de responsabilité.

Il reste que si le vendeur a vendu en connaissant le vice, il ne peut s’exonérer parce qu’il commet une faute en contractant de cette manière.

Et on ne peut s’exonérer d’une faute commise consciemment. C’est le cas de la sœur.

Or, en matière de solidarité (effet secondaires), la faute de l’un des codébiteurs solidaires est imputable à tous (art. 1205 du Code civil).

Cela signifie que la faute de la sœur serait en réalité la faute de tous les vendeurs.

Donc, considérés comme ayant commis la faute in contrahendo, les frères ne pourraient s’exonérer de la garantie des vices cachés.

C’est sans doute ce que la Cour d’appel de Mons a considéré.

C’est cependant oublier que la règle de l’article 1205 du Code civil relève des effets secondaires de la solidarité.

Il n’est pas question ici de solidarité mais d’indivisibilité.

Et, si les effets principaux de la solidarité s’appliquent à l’indivisibilité, il n’en va pas de même des effets secondaires (sauf l’interruption de la prescription).

Cela signifie qu’en matière d’indivisibilité, contrairement à la solidarité, la faute d’un vendeur n’est pas la faute de tous les vendeurs.

Comme les frères ne sont pas considérés fautifs, par la contamination édictée par l’article 1205 applicable à la seule solidarité, ils peuvent valablement s’exonérer.

Ils sont tenus solidairement, certes. Mais ils peuvent opposer les exceptions qui leur sont personnelles, dont l’exonération.

Et cette exonération est efficace s’agissant d’indivisibilité et non de solidarité.

La Cour d’appel de Mons semble bien avoir confondu les deux notions.

Ou alors, ce qui est beaucoup plus probable, il existait une clause de l’acte stipulant que les vendeurs agissent solidairement.

On voit que cette clause est utile car l’indivisibilité ne protège pas complètement l’acheteur.

Dernière question : la sœur peut-elle réclamer une part contributive à chacun de ses frères ? Evidemment non, elle contribue seule à la dette, étant seule responsable.

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

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La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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