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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent.

Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison.

Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle de bain.

Ce vice était caché ; il n’est en effet pas d’usage qu’un candidat acheteur, lors des visites, contrôle jusqu’à l’efficacité de l’égouttage.

La sœur connaissait donc ce problème, mais ses frères l’ignoraient. Du moins le dossier ne permettait pas de leur imputer cette connaissance.

Après l’achat, à l’usage, l’acheteur réalise le vice. Il invoque alors la garantie des vices caché à l’encontre de tous les indivisaires vendeurs.

L’acte contenait une clause exonérant les vendeurs de cette garantie ; cette clause est fréquente. Elle est licite si le vendeur ignore le vice.

En effet, l’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

C’est normal : on ne peut s’exonérer que si on est de bonne foi. Si on connaissait le vice, on ne peut vendre en le taisant et moins encore en s’exonérant.

Notons que le vendeur professionnel est censé connaître ce qu’il vend. Une présomption de connaissance du vice pèse donc sur lui (sauf ignorance invincible), ce qui le prive de pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Bref, la sœur ne pouvait invoquer la clause exonératoire contenue dans l’acte.

Mais ses frères, eux, ignoraient le vice. Pouvaient-ils opposer l’exonération à leur profit ?

Non, dit la Cour d’appel de Mons dans un attendu lapidaire (17 juin 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1844) :

« Attendu que les appelants étaient propriétaires indivis de l’immeuble litigieux pour en avoir hérité de leur parent.  Que la connaissance du défaut caché par un seul des indivisaires-vendeurs suffit à priver d’efficacité la clause contractuelle d’exonération de la garantie des vices cachés et ce, en ce qui concerne tous les appelants. »

Est-ce bien exact ?

L’origine de la garantie des vices cachés est l’obligation du vendeur de procurer à l’acheteur une possession utile (par opposition à la possession paisible sanctionnée par la garantie d’éviction).

Cette obligation n’est pas divisible. Chaque vendeur, fût-il indivisaire, est tenu à cette obligation.

L’article 1217 du Code civil définit l’obligation indivisible comme celle qui a pour objet un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

C’est le cas de la garantie des vices cachés. Chaque vendeur de la même chose n’est pas tenu à une fraction de garantie, mais tenu garantir complètement l’’acheteur.

L’article 1222 du Code civil dispose que chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Cela signifie que la sœur qui connaissait le vice et qui ne peut donc invoquer une exonération contractuelle, est tenue pour le tout, sans pouvoir opposer la division de son engagement.

Il s’agit d’une obligation indivisible par la nature de  l’obligation. Il n’est pas question de solidarité (celle-ci ne peut naître que d’une convention, de la loi ou de la coutume).

Mais l’indivisibilité a les mêmes effets principaux que la solidarité.

Les frères sont donc tenus pour le tout comme leur sœur,et l’acheteur peut diriger son recours contre chaque vendeur indistinctement.

Ceci étant, être tenu pour le total ne signifie pas pour autant que l’on ne puisse valablement s’exonérer.

Et, comme en matière de solidarité (effets principaux), le codébiteur peut opposer toutes les exceptions qui résultent de la nature de l’obligation, et toutes celles qui lui sont personnelles, ainsi que celles qui sont communes à tous les codébiteurs. Il ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles à quelques-uns des autres codébiteurs (art. 1208 du Code civil).

Parmi les exceptions qui sont personnelles aux frères tenus solidairement, figure l’exonération de garantie qui est en principe valable en ce qui les concerne.

Cela signifie que sur l’action estimatoire, l’acheteur pouvait réclamer la totalité de son dommage à la sœur, mais se serait vu opposer la clause exonératoire par les frères pour ce qui les concerne personnellement.

Les frères « innocents » peuvent-ils invoquer l’exonération contractuelle ?

Rappelons que la garantie des vices cachés ne requiert pas que le vendeur ait commis une faute. C’est pour cela que l’on parle de garantie et non de responsabilité.

Il reste que si le vendeur a vendu en connaissant le vice, il ne peut s’exonérer parce qu’il commet une faute en contractant de cette manière.

Et on ne peut s’exonérer d’une faute commise consciemment. C’est le cas de la sœur.

Or, en matière de solidarité (effet secondaires), la faute de l’un des codébiteurs solidaires est imputable à tous (art. 1205 du Code civil).

Cela signifie que la faute de la sœur serait en réalité la faute de tous les vendeurs.

Donc, considérés comme ayant commis la faute in contrahendo, les frères ne pourraient s’exonérer de la garantie des vices cachés.

C’est sans doute ce que la Cour d’appel de Mons a considéré.

C’est cependant oublier que la règle de l’article 1205 du Code civil relève des effets secondaires de la solidarité.

Il n’est pas question ici de solidarité mais d’indivisibilité.

Et, si les effets principaux de la solidarité s’appliquent à l’indivisibilité, il n’en va pas de même des effets secondaires (sauf l’interruption de la prescription).

Cela signifie qu’en matière d’indivisibilité, contrairement à la solidarité, la faute d’un vendeur n’est pas la faute de tous les vendeurs.

Comme les frères ne sont pas considérés fautifs, par la contamination édictée par l’article 1205 applicable à la seule solidarité, ils peuvent valablement s’exonérer.

Ils sont tenus solidairement, certes. Mais ils peuvent opposer les exceptions qui leur sont personnelles, dont l’exonération.

Et cette exonération est efficace s’agissant d’indivisibilité et non de solidarité.

La Cour d’appel de Mons semble bien avoir confondu les deux notions.

Ou alors, ce qui est beaucoup plus probable, il existait une clause de l’acte stipulant que les vendeurs agissent solidairement.

On voit que cette clause est utile car l’indivisibilité ne protège pas complètement l’acheteur.

Dernière question : la sœur peut-elle réclamer une part contributive à chacun de ses frères ? Evidemment non, elle contribue seule à la dette, étant seule responsable.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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