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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent.

Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison.

Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle de bain.

Ce vice était caché ; il n’est en effet pas d’usage qu’un candidat acheteur, lors des visites, contrôle jusqu’à l’efficacité de l’égouttage.

La sœur connaissait donc ce problème, mais ses frères l’ignoraient. Du moins le dossier ne permettait pas de leur imputer cette connaissance.

Après l’achat, à l’usage, l’acheteur réalise le vice. Il invoque alors la garantie des vices caché à l’encontre de tous les indivisaires vendeurs.

L’acte contenait une clause exonérant les vendeurs de cette garantie ; cette clause est fréquente. Elle est licite si le vendeur ignore le vice.

En effet, l’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

C’est normal : on ne peut s’exonérer que si on est de bonne foi. Si on connaissait le vice, on ne peut vendre en le taisant et moins encore en s’exonérant.

Notons que le vendeur professionnel est censé connaître ce qu’il vend. Une présomption de connaissance du vice pèse donc sur lui (sauf ignorance invincible), ce qui le prive de pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Bref, la sœur ne pouvait invoquer la clause exonératoire contenue dans l’acte.

Mais ses frères, eux, ignoraient le vice. Pouvaient-ils opposer l’exonération à leur profit ?

Non, dit la Cour d’appel de Mons dans un attendu lapidaire (17 juin 2011, J.L.M.B., 2011, p. 1844) :

« Attendu que les appelants étaient propriétaires indivis de l’immeuble litigieux pour en avoir hérité de leur parent.  Que la connaissance du défaut caché par un seul des indivisaires-vendeurs suffit à priver d’efficacité la clause contractuelle d’exonération de la garantie des vices cachés et ce, en ce qui concerne tous les appelants. »

Est-ce bien exact ?

L’origine de la garantie des vices cachés est l’obligation du vendeur de procurer à l’acheteur une possession utile (par opposition à la possession paisible sanctionnée par la garantie d’éviction).

Cette obligation n’est pas divisible. Chaque vendeur, fût-il indivisaire, est tenu à cette obligation.

L’article 1217 du Code civil définit l’obligation indivisible comme celle qui a pour objet un fait qui dans l’exécution, n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

C’est le cas de la garantie des vices cachés. Chaque vendeur de la même chose n’est pas tenu à une fraction de garantie, mais tenu garantir complètement l’’acheteur.

L’article 1222 du Code civil dispose que chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, même si l’obligation n’a pas été contractée solidairement.

Cela signifie que la sœur qui connaissait le vice et qui ne peut donc invoquer une exonération contractuelle, est tenue pour le tout, sans pouvoir opposer la division de son engagement.

Il s’agit d’une obligation indivisible par la nature de  l’obligation. Il n’est pas question de solidarité (celle-ci ne peut naître que d’une convention, de la loi ou de la coutume).

Mais l’indivisibilité a les mêmes effets principaux que la solidarité.

Les frères sont donc tenus pour le tout comme leur sœur,et l’acheteur peut diriger son recours contre chaque vendeur indistinctement.

Ceci étant, être tenu pour le total ne signifie pas pour autant que l’on ne puisse valablement s’exonérer.

Et, comme en matière de solidarité (effets principaux), le codébiteur peut opposer toutes les exceptions qui résultent de la nature de l’obligation, et toutes celles qui lui sont personnelles, ainsi que celles qui sont communes à tous les codébiteurs. Il ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles à quelques-uns des autres codébiteurs (art. 1208 du Code civil).

Parmi les exceptions qui sont personnelles aux frères tenus solidairement, figure l’exonération de garantie qui est en principe valable en ce qui les concerne.

Cela signifie que sur l’action estimatoire, l’acheteur pouvait réclamer la totalité de son dommage à la sœur, mais se serait vu opposer la clause exonératoire par les frères pour ce qui les concerne personnellement.

Les frères « innocents » peuvent-ils invoquer l’exonération contractuelle ?

Rappelons que la garantie des vices cachés ne requiert pas que le vendeur ait commis une faute. C’est pour cela que l’on parle de garantie et non de responsabilité.

Il reste que si le vendeur a vendu en connaissant le vice, il ne peut s’exonérer parce qu’il commet une faute en contractant de cette manière.

Et on ne peut s’exonérer d’une faute commise consciemment. C’est le cas de la sœur.

Or, en matière de solidarité (effet secondaires), la faute de l’un des codébiteurs solidaires est imputable à tous (art. 1205 du Code civil).

Cela signifie que la faute de la sœur serait en réalité la faute de tous les vendeurs.

Donc, considérés comme ayant commis la faute in contrahendo, les frères ne pourraient s’exonérer de la garantie des vices cachés.

C’est sans doute ce que la Cour d’appel de Mons a considéré.

C’est cependant oublier que la règle de l’article 1205 du Code civil relève des effets secondaires de la solidarité.

Il n’est pas question ici de solidarité mais d’indivisibilité.

Et, si les effets principaux de la solidarité s’appliquent à l’indivisibilité, il n’en va pas de même des effets secondaires (sauf l’interruption de la prescription).

Cela signifie qu’en matière d’indivisibilité, contrairement à la solidarité, la faute d’un vendeur n’est pas la faute de tous les vendeurs.

Comme les frères ne sont pas considérés fautifs, par la contamination édictée par l’article 1205 applicable à la seule solidarité, ils peuvent valablement s’exonérer.

Ils sont tenus solidairement, certes. Mais ils peuvent opposer les exceptions qui leur sont personnelles, dont l’exonération.

Et cette exonération est efficace s’agissant d’indivisibilité et non de solidarité.

La Cour d’appel de Mons semble bien avoir confondu les deux notions.

Ou alors, ce qui est beaucoup plus probable, il existait une clause de l’acte stipulant que les vendeurs agissent solidairement.

On voit que cette clause est utile car l’indivisibilité ne protège pas complètement l’acheteur.

Dernière question : la sœur peut-elle réclamer une part contributive à chacun de ses frères ? Evidemment non, elle contribue seule à la dette, étant seule responsable.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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