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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘vice caché’

Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel. C’est le principe du pollueur-payeur. Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol. Souvent, le compromis, comme les actes, […]

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La médiation et le bref délai en matière de vices cachés

Dans les litiges, les avocats doivent inciter leurs clients à envisager la médiation. C’était d’abord une obligation déontologique (recommandation du 8 novembre 2005 du Conseil de l’Ordre français des avocats du Barreau de Bruxelles et recommandation du 9 mai 2005 de l’O.B.F.G.) C’est à présent devenu une obligation légale. L’article 205 de la loi du […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

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Vice caché : ne dites plus « vendeur professionnel » !

Le compromis ou l’acte de vente d’immeuble contient généralement une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause est licite, la matière ne relevant pas de l’ordre public, sous les réserves ci-après. Cette clause sera écartée si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la stipulation habituelle selon laquelle elle ne s’applique pas […]

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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?

L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. » Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés. S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans. Faut-il en […]

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Clauses types dans les actes et réflexion sur la sanction de l’infraction d’urbanisme dans la vente d’immeuble

Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €. L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes : « Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par […]

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La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]

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La rampe d’accès au sous-sol est trop étroite pour la voiture

Il n’est pas rare que les rampes d’accès aux sous-sols des immeubles, abritant le parking, ne soient pas assez larges pour permettre le passage ou les manœuvres de certains véhicules. Cette circonstance très contrariante constitue-t-elle un vice caché dans la vente d’un lot en copropriété ? Oui, répond la Cour de cassation française en ces termes : […]

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Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (II)

Lorsqu’un vendeur professionnel est tenu à la garantie d’un vice caché envers son acheteur, il est donc présumé connaître le vice. Cela signifie qu’il doit indemniser la totalité du dommage, suivant l’article 1645 du Code civil, et qu’il ne peut invoquer sa bonne foi pour ne rembourser que le prix et les frais de la […]

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Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, […]

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De l’amiante dans l’immeuble vendu

Introduction L’amiante ou asbeste est un minéral fibreux constituée d’un silicate de calcium et de magnésium uni à une faible dose d’alumine. On le trouve dans la nature. Ce produit inhalé est nocif. Il peut provoquer l’asbestose, le mésothéliome (cancer agressif de la plèvre et du péritoine) et le cancer du poumon. C’est lorsque l’amiante […]

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Le rôle du juge dans l’action estimatoire pour vice caché

Un terrain situé en Région wallonne est vendu. Il apparaît après la vente qu’une pollution existait. Cette pollution en sous-sol faisant des terres des déchets dangereux soumis à un assainissement coûteux (décret wallon du 27 juin 1996). L’acheteur invoque un vice caché. Sans cette pollution, dit-il, il n’aurait pas acquis le terrain au prix payé. […]

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Les actions et garanties du vendeur sont vendues avec l’immeuble

Les garanties propter rem sont cédées par le vendeur à l’acquéreur au titre d’accessoire juridique, selon l’article 1615 du Code civil, sauf convention contraire puisque cette disposition n’est pas impérative. La garantie des vices cachés étant donc cédée avec l’immeuble, elle appartient à l’acquéreur qui peut diriger son recours à la fois contre son vendeur […]

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La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent. Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison. Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle […]

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L’entrepreneur transmet la garantie du vendeur

L’application de la garantie des vices cachés est propre à la vente (art. 1641 du Code civil). Mais un entrepreneur qui place du matériel à l’occasion de travaux dans un immeuble vend ce matériel dans ses travaux. Supporte-t-il ou transmet-il la garantie des vices cachés sur ce matériel ? Cette question est suscitée par la proximité […]

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L’apparence du vice

L’article 1641 du Code civil pose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue. C’est la garantie des vices cachés. Mais qu’est ce qu’un vice caché ? C’est le vice qui n’est pas … apparent. Derrière ce truisme peuvent se cacher des difficultés. En effet, l’article […]

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Le bien est vendu dans l’état où il se trouve

Dans une vente d’immeuble, que signifie et que vaut la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ? Il faut apprécier cette clause à deux degrés: à la formation du contrat, relativement au vice de consentement, et à l’exécution du contrat, dans la garantie des vices cachés. La différence entre ces recours est […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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