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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘vice caché’

Vice caché : ne dites plus « vendeur professionnel » !

Le compromis ou l’acte de vente d’immeuble contient généralement une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause est licite, la matière ne relevant pas de l’ordre public, sous les réserves ci-après. Cette clause sera écartée si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la stipulation habituelle selon laquelle elle ne s’applique pas […]

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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?

L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. » Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés. S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans. Faut-il en […]

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Clauses types dans les actes et réflexion sur la sanction de l’infraction d’urbanisme dans la vente d’immeuble

Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €. L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes : « Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par […]

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La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]

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La rampe d’accès au sous-sol est trop étroite pour la voiture

Il n’est pas rare que les rampes d’accès aux sous-sols des immeubles, abritant le parking, ne soient pas assez larges pour permettre le passage ou les manœuvres de certains véhicules. Cette circonstance très contrariante constitue-t-elle un vice caché dans la vente d’un lot en copropriété ? Oui, répond la Cour de cassation française en ces termes : […]

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Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (II)

Lorsqu’un vendeur professionnel est tenu à la garantie d’un vice caché envers son acheteur, il est donc présumé connaître le vice. Cela signifie qu’il doit indemniser la totalité du dommage, suivant l’article 1645 du Code civil, et qu’il ne peut invoquer sa bonne foi pour ne rembourser que le prix et les frais de la […]

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Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, […]

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De l’amiante dans l’immeuble vendu

Introduction L’amiante ou asbeste est un minéral fibreux constituée d’un silicate de calcium et de magnésium uni à une faible dose d’alumine. On le trouve dans la nature. Ce produit inhalé est nocif. Il peut provoquer l’asbestose, le mésothéliome (cancer agressif de la plèvre et du péritoine) et le cancer du poumon. C’est lorsque l’amiante […]

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Le rôle du juge dans l’action estimatoire pour vice caché

Un terrain situé en Région wallonne est vendu. Il apparaît après la vente qu’une pollution existait. Cette pollution en sous-sol faisant des terres des déchets dangereux soumis à un assainissement coûteux (décret wallon du 27 juin 1996). L’acheteur invoque un vice caché. Sans cette pollution, dit-il, il n’aurait pas acquis le terrain au prix payé. […]

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Les actions et garanties du vendeur sont vendues avec l’immeuble

Les garanties propter rem sont cédées par le vendeur à l’acquéreur au titre d’accessoire juridique, selon l’article 1615 du Code civil, sauf convention contraire puisque cette disposition n’est pas impérative. La garantie des vices cachés étant donc cédée avec l’immeuble, elle appartient à l’acquéreur qui peut diriger son recours à la fois contre son vendeur […]

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La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent. Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison. Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle […]

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L’entrepreneur transmet la garantie du vendeur

L’application de la garantie des vices cachés est propre à la vente (art. 1641 du Code civil). Mais un entrepreneur qui place du matériel à l’occasion de travaux dans un immeuble vend ce matériel dans ses travaux. Supporte-t-il ou transmet-il la garantie des vices cachés sur ce matériel ? Cette question est suscitée par la proximité […]

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L’apparence du vice

L’article 1641 du Code civil pose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue. C’est la garantie des vices cachés. Mais qu’est ce qu’un vice caché ? C’est le vice qui n’est pas … apparent. Derrière ce truisme peuvent se cacher des difficultés. En effet, l’article […]

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Le bien est vendu dans l’état où il se trouve

Dans une vente d’immeuble, que signifie et que vaut la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ? Il faut apprécier cette clause à deux degrés: à la formation du contrat, relativement au vice de consentement, et à l’exécution du contrat, dans la garantie des vices cachés. La différence entre ces recours est […]

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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