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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision.

Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes.

Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision en copropriété.

Dans une décision anticipée n° 2016.741 du 24 janvier 2017, le SDA admet que cette opération est soumise au droit de partage de l’article 109 C. enreg., soit 1 % sur la totalité de l’immeuble (pour le taux notez que l’immeuble est situé en Wallonie).

Le SDA considère que :

« L’opération envisagée constitue un partage total de l’immeuble acquis en indivision par les demandeurs par acte du Notaire B. en 2014.  

En effet, par ce partage, la situation d’indivision existant entre les demandeurs sera convertie en droits privatifs divis portant sur trois lots que les demandeurs se répartiront entre eux.

Chaque demandeur détiendra alors en pleine propriété le lot qui lui était destiné à l’origine ; ces droits divis correspondant exactement à la quotité acquise à l’origine par chacun des demandeurs. »

Or, dans une copropriété, il n’y a pas que des lots privatifs.

Il y a aussi une part en indivision accessoire et forcée attachée à chaque lot privatif (les millièmes dans les parties communes).

Autrement dit, les parties sont passées d’une indivision totale à une copropriété contenant des lots privatifs et une indivision accessoire. Pour partie l’indivision a subsisté ou est revenue vu l’effet déclaratif du partage (art. 883 du Code civil).

Selon l’article 110, le droit de l’article 109 est liquidé sur la valeur du bien pour lequel l’acte fait cesser l’indivision entre tous les indivisaires.

Si l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Le SDA a vu dans l’opération un partage total soumis au droit de 1 % sur la valeur de l’immeuble, suivi d’une remise en indivision partielle, accessoire et forcée et de l’attribution des lots privatif.

Ce n’est donc pas une cession ou un échange de parts indivises entre indivisaires.

Ceci dit, à mon avis, même la perception du droit de partage aurait pu être évitée.

En effet, si les acheteurs avaient acquis non pas une part indivise à convertir en lot en copropriété mais directement un futur lot dans la future copropriété (la vente d’un bien futur est permise), ils auraient directement été propriétaires de lot dès formation de l’ACP sans passer par l’indivision.

 

Il faut noter que parmi les indivisaires originaires, il y avait une société.

Le SDA a décidé, on l’a vu, que le droit de partage au taux de 1% était dû. Il en déduit que le droit de vente de l’article 130 n’était pas applicable.

C’est heureux car on se souviendra de la Décision administrative controversée du 22 septembre 2014 n° E.E. 106.218.

Dans cette décision, l’Administration centrale de l’enregistrement avait décidé qu’en cas de cession de parts indivises d’un bien immobilier qui a été acquis en indivision par une société et un associé ou actionnaire, ce n’est plus l’article 109 du C. enreg. qui s’applique, mais bien les règles particulières prévues par les articles 129 et 130 du même Code.

La photo : à Damme, en Flandre, une statue de Charles Delporte. Et à Damme, on échappe pas à une photo d’un canal comme ci-dessous.

Commentaires

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  1. debra #

    Bonjour, si c’est possible j’aimerais demander quelques informations complémentaires. Est il possible d’acheter un bien en copropriété et de répartir différents lots privatifs d’une maison bien que celle ci ne soit pas divisée à l’urbanisme (dans le cadre d’un achat groupé). Cela est il envisageable? Merci

    juillet 29, 2017
    • Votre question est rencontrée dans mon article sur la coacquisition.
      La réponse est oui si cela reste un mono logement, un seul logement partagé.
      La disposition des lieux est très importante; chacun sa chambre mais le séjour, cuisine, etc., communs.

      août 3, 2017

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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