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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision.

Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes.

Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision en copropriété.

Dans une décision anticipée n° 2016.741 du 24 janvier 2017, le SDA admet que cette opération est soumise au droit de partage de l’article 109 C. enreg., soit 1 % sur la totalité de l’immeuble (pour le taux notez que l’immeuble est situé en Wallonie).

Le SDA considère que :

« L’opération envisagée constitue un partage total de l’immeuble acquis en indivision par les demandeurs par acte du Notaire B. en 2014.  

En effet, par ce partage, la situation d’indivision existant entre les demandeurs sera convertie en droits privatifs divis portant sur trois lots que les demandeurs se répartiront entre eux.

Chaque demandeur détiendra alors en pleine propriété le lot qui lui était destiné à l’origine ; ces droits divis correspondant exactement à la quotité acquise à l’origine par chacun des demandeurs. »

Or, dans une copropriété, il n’y a pas que des lots privatifs.

Il y a aussi une part en indivision accessoire et forcée attachée à chaque lot privatif (les millièmes dans les parties communes).

Autrement dit, les parties sont passées d’une indivision totale à une copropriété contenant des lots privatifs et une indivision accessoire. Pour partie l’indivision a subsisté ou est revenue vu l’effet déclaratif du partage (art. 883 du Code civil).

Selon l’article 110, le droit de l’article 109 est liquidé sur la valeur du bien pour lequel l’acte fait cesser l’indivision entre tous les indivisaires.

Si l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Le SDA a vu dans l’opération un partage total soumis au droit de 1 % sur la valeur de l’immeuble, suivi d’une remise en indivision partielle, accessoire et forcée et de l’attribution des lots privatif.

Ce n’est donc pas une cession ou un échange de parts indivises entre indivisaires.

Ceci dit, à mon avis, même la perception du droit de partage aurait pu être évitée.

En effet, si les acheteurs avaient acquis non pas une part indivise à convertir en lot en copropriété mais directement un futur lot dans la future copropriété (la vente d’un bien futur est permise), ils auraient directement été propriétaires de lot dès formation de l’ACP sans passer par l’indivision.

 

Il faut noter que parmi les indivisaires originaires, il y avait une société.

Le SDA a décidé, on l’a vu, que le droit de partage au taux de 1% était dû. Il en déduit que le droit de vente de l’article 130 n’était pas applicable.

C’est heureux car on se souviendra de la Décision administrative controversée du 22 septembre 2014 n° E.E. 106.218.

Dans cette décision, l’Administration centrale de l’enregistrement avait décidé qu’en cas de cession de parts indivises d’un bien immobilier qui a été acquis en indivision par une société et un associé ou actionnaire, ce n’est plus l’article 109 du C. enreg. qui s’applique, mais bien les règles particulières prévues par les articles 129 et 130 du même Code.

La photo : à Damme, en Flandre, une statue de Charles Delporte. Et à Damme, on échappe pas à une photo d’un canal comme ci-dessous.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    debra #

    Bonjour, si c’est possible j’aimerais demander quelques informations complémentaires. Est il possible d’acheter un bien en copropriété et de répartir différents lots privatifs d’une maison bien que celle ci ne soit pas divisée à l’urbanisme (dans le cadre d’un achat groupé). Cela est il envisageable? Merci

    juillet 29, 2017
    • Avatar

      Votre question est rencontrée dans mon article sur la coacquisition.
      La réponse est oui si cela reste un mono logement, un seul logement partagé.
      La disposition des lieux est très importante; chacun sa chambre mais le séjour, cuisine, etc., communs.

      août 3, 2017

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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