Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision.

Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes.

Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision en copropriété.

Dans une décision anticipée n° 2016.741 du 24 janvier 2017, le SDA admet que cette opération est soumise au droit de partage de l’article 109 C. enreg., soit 1 % sur la totalité de l’immeuble (pour le taux notez que l’immeuble est situé en Wallonie).

Le SDA considère que :

« L’opération envisagée constitue un partage total de l’immeuble acquis en indivision par les demandeurs par acte du Notaire B. en 2014.  

En effet, par ce partage, la situation d’indivision existant entre les demandeurs sera convertie en droits privatifs divis portant sur trois lots que les demandeurs se répartiront entre eux.

Chaque demandeur détiendra alors en pleine propriété le lot qui lui était destiné à l’origine ; ces droits divis correspondant exactement à la quotité acquise à l’origine par chacun des demandeurs. »

Or, dans une copropriété, il n’y a pas que des lots privatifs.

Il y a aussi une part en indivision accessoire et forcée attachée à chaque lot privatif (les millièmes dans les parties communes).

Autrement dit, les parties sont passées d’une indivision totale à une copropriété contenant des lots privatifs et une indivision accessoire. Pour partie l’indivision a subsisté ou est revenue vu l’effet déclaratif du partage (art. 883 du Code civil).

Selon l’article 110, le droit de l’article 109 est liquidé sur la valeur du bien pour lequel l’acte fait cesser l’indivision entre tous les indivisaires.

Si l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Le SDA a vu dans l’opération un partage total soumis au droit de 1 % sur la valeur de l’immeuble, suivi d’une remise en indivision partielle, accessoire et forcée et de l’attribution des lots privatif.

Ce n’est donc pas une cession ou un échange de parts indivises entre indivisaires.

Ceci dit, à mon avis, même la perception du droit de partage aurait pu être évitée.

En effet, si les acheteurs avaient acquis non pas une part indivise à convertir en lot en copropriété mais directement un futur lot dans la future copropriété (la vente d’un bien futur est permise), ils auraient directement été propriétaires de lot dès formation de l’ACP sans passer par l’indivision.

 

Il faut noter que parmi les indivisaires originaires, il y avait une société.

Le SDA a décidé, on l’a vu, que le droit de partage au taux de 1% était dû. Il en déduit que le droit de vente de l’article 130 n’était pas applicable.

C’est heureux car on se souviendra de la Décision administrative controversée du 22 septembre 2014 n° E.E. 106.218.

Dans cette décision, l’Administration centrale de l’enregistrement avait décidé qu’en cas de cession de parts indivises d’un bien immobilier qui a été acquis en indivision par une société et un associé ou actionnaire, ce n’est plus l’article 109 du C. enreg. qui s’applique, mais bien les règles particulières prévues par les articles 129 et 130 du même Code.

La photo : à Damme, en Flandre, une statue de Charles Delporte. Et à Damme, on échappe pas à une photo d’un canal comme ci-dessous.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    debra #

    Bonjour, si c’est possible j’aimerais demander quelques informations complémentaires. Est il possible d’acheter un bien en copropriété et de répartir différents lots privatifs d’une maison bien que celle ci ne soit pas divisée à l’urbanisme (dans le cadre d’un achat groupé). Cela est il envisageable? Merci

    juillet 29, 2017
    • Avatar

      Votre question est rencontrée dans mon article sur la coacquisition.
      La réponse est oui si cela reste un mono logement, un seul logement partagé.
      La disposition des lieux est très importante; chacun sa chambre mais le séjour, cuisine, etc., communs.

      août 3, 2017

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

  • Sitothèque

  • close