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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision.

Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes.

Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision en copropriété.

Dans une décision anticipée n° 2016.741 du 24 janvier 2017, le SDA admet que cette opération est soumise au droit de partage de l’article 109 C. enreg., soit 1 % sur la totalité de l’immeuble (pour le taux notez que l’immeuble est situé en Wallonie).

Le SDA considère que :

« L’opération envisagée constitue un partage total de l’immeuble acquis en indivision par les demandeurs par acte du Notaire B. en 2014.  

En effet, par ce partage, la situation d’indivision existant entre les demandeurs sera convertie en droits privatifs divis portant sur trois lots que les demandeurs se répartiront entre eux.

Chaque demandeur détiendra alors en pleine propriété le lot qui lui était destiné à l’origine ; ces droits divis correspondant exactement à la quotité acquise à l’origine par chacun des demandeurs. »

Or, dans une copropriété, il n’y a pas que des lots privatifs.

Il y a aussi une part en indivision accessoire et forcée attachée à chaque lot privatif (les millièmes dans les parties communes).

Autrement dit, les parties sont passées d’une indivision totale à une copropriété contenant des lots privatifs et une indivision accessoire. Pour partie l’indivision a subsisté ou est revenue vu l’effet déclaratif du partage (art. 883 du Code civil).

Selon l’article 110, le droit de l’article 109 est liquidé sur la valeur du bien pour lequel l’acte fait cesser l’indivision entre tous les indivisaires.

Si l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Le SDA a vu dans l’opération un partage total soumis au droit de 1 % sur la valeur de l’immeuble, suivi d’une remise en indivision partielle, accessoire et forcée et de l’attribution des lots privatif.

Ce n’est donc pas une cession ou un échange de parts indivises entre indivisaires.

Ceci dit, à mon avis, même la perception du droit de partage aurait pu être évitée.

En effet, si les acheteurs avaient acquis non pas une part indivise à convertir en lot en copropriété mais directement un futur lot dans la future copropriété (la vente d’un bien futur est permise), ils auraient directement été propriétaires de lot dès formation de l’ACP sans passer par l’indivision.

 

Il faut noter que parmi les indivisaires originaires, il y avait une société.

Le SDA a décidé, on l’a vu, que le droit de partage au taux de 1% était dû. Il en déduit que le droit de vente de l’article 130 n’était pas applicable.

C’est heureux car on se souviendra de la Décision administrative controversée du 22 septembre 2014 n° E.E. 106.218.

Dans cette décision, l’Administration centrale de l’enregistrement avait décidé qu’en cas de cession de parts indivises d’un bien immobilier qui a été acquis en indivision par une société et un associé ou actionnaire, ce n’est plus l’article 109 du C. enreg. qui s’applique, mais bien les règles particulières prévues par les articles 129 et 130 du même Code.

La photo : à Damme, en Flandre, une statue de Charles Delporte. Et à Damme, on échappe pas à une photo d’un canal comme ci-dessous.

Commentaires

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  1. debra #

    Bonjour, si c’est possible j’aimerais demander quelques informations complémentaires. Est il possible d’acheter un bien en copropriété et de répartir différents lots privatifs d’une maison bien que celle ci ne soit pas divisée à l’urbanisme (dans le cadre d’un achat groupé). Cela est il envisageable? Merci

    juillet 29, 2017
    • Votre question est rencontrée dans mon article sur la coacquisition.
      La réponse est oui si cela reste un mono logement, un seul logement partagé.
      La disposition des lieux est très importante; chacun sa chambre mais le séjour, cuisine, etc., communs.

      août 3, 2017

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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