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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’occupation à charge de celui à qui le bien est attribué après partage

Des époux se séparent et divorcent. L’effet déclaratif du partage s’oppose-t-il à l’octroi d’une indemnité d’occupation à celui qui a habité l’immeuble commun après la séparation et avant le partage ?

Après la dissolution par le divorce de la communauté des biens, il naît entre les époux une indivision qui, en règle, est soumise au droit commun et qui contient les biens existant à l’époque à laquelle la dissolution rétroagit à l’égard des époux ainsi que les fruits provenant de ces biens depuis cette date.

L’indivisaire qui a utilisé seul le bien indivis et qui a bénéficié de la jouissance exclusive de ce bien est tenu de payer à l’autre indivisaire une indemnité correspondant à la valeur de rapport du bien.

Ainsi l’époux en instance de divorce à qui le logement familial a été attribué, qui utilise seul ce bien et bénéficie de la jouissance exclusive de ce bien, est tenu de payer une indemnité équivalant à la valeur de rapport du bien qui, revenant aux deux époux, sera répartie entre eux.

La règle de l’effet dévolutif (art. 883 du Code civil) du partage n’y change rien.

Selon cette règle, par le partage, celui à qui le bien est attribué est censé avoir toujours été le propriétaire, ce qui s’opposerait, en principe, à ce qu’il paie une indemnité pour avoir occupé le bien avant partage.

Dans un arrêt du 4 mai 2001, la Cour de cassation a replacé le champ d’application de cette disposition (rôle n° C970430N, www.juridat.be).

L’article 883 du Code civil prévoit que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou qui lui sont échus sur partage, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

Cette règle générale du partage, dit la Cour de cassation, ne concerne que l’acquisition de la propriété de ces biens ainsi que l’extinction des droits réels établis sur les biens indivis et l’inopposabilité des droits personnels établis sur ceux-ci au cas où le bien est attribué à un cohéritier autre que celui qui a établi le droit, mais elle ne déroge pas à la réglementation concernant l’attribution aux indivisaires des fruits provenant des biens indivis.

En conséquence, cette règle n’exclut pas que l’indivisaire qui a utilisé seul le bien indivis ou en a eu la jouissance exclusive est tenu de payer une indemnité à répartir entre les indivisaires.

Commentaires

facebook comments:

  1. paul de lophem #

    Bonjour Maitre,

    l indemnité d’occupation calculée par le notaire doit elle également être porteuse d’intérêts dans le chef de l’occupant ?
    Bien a vous

    décembre 17, 2013
    • Bonjour à tous,

      Je vous livre le résultat de mes recherches:

      « Dans un régime de communauté, les intérêts courent de plein droit, à compter du jour de la dissolution du régime matrimonial, sur les récompenses entre les patrimoines propres et commun (art. 1426, al. 2 C. jud.) et sur les créances entre les patrimoines propres (art. 1450, al. 2 C. civ.).
      Pour toutes les autres créances, de l’indivision post-communautaire (…), les intérêts sont dus qu’à dater d’une mise en demeure, conformément au droit commun. Une demande judiciaire en liquidation et partage d’un régime matrimonial peut constituer le point de départ pour le calcul des intérêts, si cette demande est susceptible d’être assimilée à une mise en demeure, parce que les créances qui sont réclamées sont précisées de manière expresse » (A. DUELZ, J.-CH. BROUWERS ET Q. FISCHER, Le droit du divorce, 4ème édition, 2009, De Boeck-Larcier).

      Joyeux Noël!

      décembre 27, 2013
  2. Irène Fire #

    Bonjour Maître,

    Lorsque l’indivision d’un bien immobilier prend fin, par exemple suite à un divorce, une indemnité d’occupation est due par l’occupant.
    Est-ce que la prescription existe pour cette indemnité d’occupation ?
    Bien à vous.

    janvier 25, 2014
  3. anne marlier #

    Bonjour Maître,
    l’indemnité d’occupation est elle due aussi à un héritier? nous sommes 6 en indivision(1 usufruit et 5 enfants) et un enfant habite la maison mais paie un loyer à l usufruit. la maison vas être vendue sur acte judiciaire.
    je vous remercie

    juillet 9, 2014
    • Il est normal que l’indemnité ou le loyer soit payé à l’usufruitier et non aux autres indivisaires en nue propriété car ceux-ci n’ont pas la jouissance du bien.

      août 13, 2014
  4. david #

    bjr,

    j’aimerais un renseignement assez urgent. j’ai une réunion pour le partage des biens chez le notaire suite à mon divore. Madame est partie et je suis resté 15 mois dans la maison. elle me réclame aujourd’hui un loyer. a combien dois je m’attendre ??? sachant que je remboursais 900 euros à la baqnue et que le revenu cadastral est de 365 euros

    septembre 30, 2016
    • En principe un demi loyer est dû pour la jouissance de la maison indivise.
      Les autres postes font l’objet de compte de liquidation de communauté ou entre indivisaires.

      octobre 4, 2016
  5. verburgh #

    Bonjour , suite à un accord j ai quitté la maison que nous avons en copropriété fin février 2016. Madame occupe seule ce batiment depuis lors , Pour compenser les indemnités d’occupation elle payait seule le prêt. Cela jusque seotembre inclus (donc 7mois). Depuis octobre, elle n’en paye plus que 60% qui représentent les intérets, le prêt étant bloqué durant 6mois. La maison est vendue et devrait donc rester maximum jusqu’à mars 2017 donc 6 mois également. Ai-je le droit de lui réclamer des indemnités d occupation pour ces 6 mois? Elle refuse de payer le revenu cadastral seule , ce qui est prévu selon notre accord écrit.
    Merci d’avance

    novembre 18, 2016
  6. Vitucci #

    Bonjour Maître,
    Je me me permets de vous poser cette petite question concernant la détermination de la valeur de rapport du bien (cf indemnité d’occupation du bien indivis). S’agit-il du montant du loyer que le bien peut prétendre moins un forfait de 30% moins le montant du prêt hypothécaire supporté par l’occupant ?

    janvier 17, 2017
    • Il n’y a pas de règle, cela se négocie. On prend la valeur locative, je ne vois pas pourquoi un forfait de 30 % et, oui, on fait compte de la moitié du prêt hypothécaire.

      janvier 18, 2017
  7. Catarina #

    Bonjour , cela fait 3 ans que mon ex habite dans la maison que nous avons acheté ensemble j’ai toujours payé la moitié du loyer , des assurances , du cadastre et même des poubelles.. et j’aimerais lui réclamer une indemnité d’occupation , puis-je le faire en sachant que j’ai toujours mon adresse a ce domicile mais nous avons annulé notre cohabitation légale ? et puis-je lui réclamer des arriérer d’occupation? Merci .

    août 29, 2017
    • Révoquez la cohabitation, inscrivez-vous à votre adresse et poursuivez le partage du bien commun. Lors des comptes vous invoquerez une indemnité d’occupation.

      septembre 23, 2017
  8. Mireille #

    Bonjour maître
    Ma fille a acheté une maison avec son.copain en 2002 il l’a quitté en 2006 (prêt de 40000 euros sans apport) elle a assumé Seule le prêt jusque maintenant plus les frais liés incendie..cadastre…et assurance vie!!!la valeur locative s’élève à 400 euros…on lui réclame 27000 euros(11 ans) je précise qu’il N’A JAMAIS rien payé !!! pouvez vous Maître l’éclairer…je vous remercie d’avance.

    septembre 24, 2017
    • Carole #

      @ Mireille : Pourquoi n’a-t-elle pas désolidarisé son ex du prêt et avoir conservé une situation de copropriété ? Probablement pour bénéficier de taux bancaires plus avantageux et garder son ex sous la main comme coemprunteur contre lequel la banque peut se retourner (empêchant ainsi celui-ci de contracter aisément de nouveaux emprunts s’il avait besoin de refaire sa vie)… Un copropriétaire doit pouvoir profiter de son bien immobilier à hauteur de son acquisition (ici sans doute 50%) car même en ne vivant pas dans cette maison, il aurait pu louer sa part de maison à quelqu’un par exemple. Durant 11 ans, cette situation l’a placé dans l’incertitude : en cas de non paiement de votre fille, que cela soit pour le revenu cadastral ou les mensualités, il aurait été tenu de rembourser la banque alors même qu’il devait financer un autre logement. En gardant la maison entière pour son occupation exclusive, votre fille a excédé la part de 50% qui lui revenait. Il est donc normal qu’on lui réclame une indemnité d’occupation.

      octobre 29, 2017
  9. SOL #

    Bonjour Maître,

    J’ai été séparé de corps pendant 10 ans, ma femme est restée dans notre habitation sans indemnité d’occupation. J’ai lancé une procédure de divorce en juin 2017. Pour la liquidation, le notaire me certifie que j’ai à une indemnité d’occupation qu’a partir de la notification de la procédure de divorce donc ici 7 mois. Est-ce normal ? N’est pas droit à cette indemnité depuis ma séparation (10 ans)
    D’avance merci pour votre réponse.

    janvier 25, 2018
  10. Arnould rolan #

    Bonsoir,
    Je suis divorcé depuis quelques mois et séparé depuis 3 ans, mon ex-épouse est resté dans la maison conjugale avec nos deux enfants.
    J’ai continuer à payer seul le prêt hypothécaire. Un notaire est passé pour estimer sa valeur locative.
    Je peux réclamer des indemnités d’occupation mais ma question est la suivante…comment est calculée cette indemnité? Si c’est la moitié de la valeur locative ou si c’est en prenant on comptent que mes enfants y vivent( donc un 1/4 de loyer).
    Merci pour votre réponse.

    avril 12, 2018
  11. Rolan arnould #

    Bonjour,
    Lorsqu’on réclame une indemnité d’occupation, est-ce que le fait que mes enfants vivent avec mon ex épouse dans la maison joue un rôle dans le calcul de l’indemnité?
    Merci pour votre réponse.

    avril 13, 2018
  12. Giuseppe Caramazza #

    Bonsoir Maître,

    Dans le cadre d’une COHABITATION DE FAIT.

    Mon ex est partie, a-t-elle le droit de demander une indemnité d’occupation, le bien étant en indivision ?

    Si oui…

    L’indemnité d’occupation prend-elle automatiquement cours dès la déclaration de séparation à la commune ?
    Ou alors faut-il aviser le copropriétaire, par courrier recommandé, où via un tribunal, qu’une indemnité d’occupation lui sera demandée s’il décide d’occuper l’immeuble ?

    D’avance, je vous remercie pour vos conseils.

    Cordialement,

    G

    septembre 30, 2018
  13. Giuseppe Caramazza #

    Pourquoi avoir supprimé ma question.

    octobre 1, 2018
  14. Yliana El Hamzaoui #

    Bonjour Maître,

    Etudiante en droit, je me posais la question suivante : Lors de l’attribution du logement familial à l’époux victime de violences conjugales, lui sera-t-il demandé une indemnité d’occupation ?

    Merci d’avance pour votre réponse,
    bien à vous,

    décembre 11, 2018

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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