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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’occupation à charge de celui à qui le bien est attribué après partage

Des époux se séparent et divorcent. L’effet déclaratif du partage s’oppose-t-il à l’octroi d’une indemnité d’occupation à celui qui a habité l’immeuble commun après la séparation et avant le partage ?

Après la dissolution par le divorce de la communauté des biens, il naît entre les époux une indivision qui, en règle, est soumise au droit commun et qui contient les biens existant à l’époque à laquelle la dissolution rétroagit à l’égard des époux ainsi que les fruits provenant de ces biens depuis cette date.

L’indivisaire qui a utilisé seul le bien indivis et qui a bénéficié de la jouissance exclusive de ce bien est tenu de payer à l’autre indivisaire une indemnité correspondant à la valeur de rapport du bien.

Ainsi l’époux en instance de divorce à qui le logement familial a été attribué, qui utilise seul ce bien et bénéficie de la jouissance exclusive de ce bien, est tenu de payer une indemnité équivalant à la valeur de rapport du bien qui, revenant aux deux époux, sera répartie entre eux.

La règle de l’effet dévolutif (art. 883 du Code civil) du partage n’y change rien.

Selon cette règle, par le partage, celui à qui le bien est attribué est censé avoir toujours été le propriétaire, ce qui s’opposerait, en principe, à ce qu’il paie une indemnité pour avoir occupé le bien avant partage.

Dans un arrêt du 4 mai 2001, la Cour de cassation a replacé le champ d’application de cette disposition (rôle n° C970430N, www.juridat.be).

L’article 883 du Code civil prévoit que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou qui lui sont échus sur partage, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

Cette règle générale du partage, dit la Cour de cassation, ne concerne que l’acquisition de la propriété de ces biens ainsi que l’extinction des droits réels établis sur les biens indivis et l’inopposabilité des droits personnels établis sur ceux-ci au cas où le bien est attribué à un cohéritier autre que celui qui a établi le droit, mais elle ne déroge pas à la réglementation concernant l’attribution aux indivisaires des fruits provenant des biens indivis.

En conséquence, cette règle n’exclut pas que l’indivisaire qui a utilisé seul le bien indivis ou en a eu la jouissance exclusive est tenu de payer une indemnité à répartir entre les indivisaires.

Commentaires

facebook comments:

  1. paul de lophem #

    Bonjour Maitre,

    l indemnité d’occupation calculée par le notaire doit elle également être porteuse d’intérêts dans le chef de l’occupant ?
    Bien a vous

    décembre 17, 2013
    • Bonjour à tous,

      Je vous livre le résultat de mes recherches:

      « Dans un régime de communauté, les intérêts courent de plein droit, à compter du jour de la dissolution du régime matrimonial, sur les récompenses entre les patrimoines propres et commun (art. 1426, al. 2 C. jud.) et sur les créances entre les patrimoines propres (art. 1450, al. 2 C. civ.).
      Pour toutes les autres créances, de l’indivision post-communautaire (…), les intérêts sont dus qu’à dater d’une mise en demeure, conformément au droit commun. Une demande judiciaire en liquidation et partage d’un régime matrimonial peut constituer le point de départ pour le calcul des intérêts, si cette demande est susceptible d’être assimilée à une mise en demeure, parce que les créances qui sont réclamées sont précisées de manière expresse » (A. DUELZ, J.-CH. BROUWERS ET Q. FISCHER, Le droit du divorce, 4ème édition, 2009, De Boeck-Larcier).

      Joyeux Noël!

      décembre 27, 2013
  2. Irène Fire #

    Bonjour Maître,

    Lorsque l’indivision d’un bien immobilier prend fin, par exemple suite à un divorce, une indemnité d’occupation est due par l’occupant.
    Est-ce que la prescription existe pour cette indemnité d’occupation ?
    Bien à vous.

    janvier 25, 2014
  3. anne marlier #

    Bonjour Maître,
    l’indemnité d’occupation est elle due aussi à un héritier? nous sommes 6 en indivision(1 usufruit et 5 enfants) et un enfant habite la maison mais paie un loyer à l usufruit. la maison vas être vendue sur acte judiciaire.
    je vous remercie

    juillet 9, 2014
    • Il est normal que l’indemnité ou le loyer soit payé à l’usufruitier et non aux autres indivisaires en nue propriété car ceux-ci n’ont pas la jouissance du bien.

      août 13, 2014
  4. david #

    bjr,

    j’aimerais un renseignement assez urgent. j’ai une réunion pour le partage des biens chez le notaire suite à mon divore. Madame est partie et je suis resté 15 mois dans la maison. elle me réclame aujourd’hui un loyer. a combien dois je m’attendre ??? sachant que je remboursais 900 euros à la baqnue et que le revenu cadastral est de 365 euros

    septembre 30, 2016
    • En principe un demi loyer est dû pour la jouissance de la maison indivise.
      Les autres postes font l’objet de compte de liquidation de communauté ou entre indivisaires.

      octobre 4, 2016
  5. verburgh #

    Bonjour , suite à un accord j ai quitté la maison que nous avons en copropriété fin février 2016. Madame occupe seule ce batiment depuis lors , Pour compenser les indemnités d’occupation elle payait seule le prêt. Cela jusque seotembre inclus (donc 7mois). Depuis octobre, elle n’en paye plus que 60% qui représentent les intérets, le prêt étant bloqué durant 6mois. La maison est vendue et devrait donc rester maximum jusqu’à mars 2017 donc 6 mois également. Ai-je le droit de lui réclamer des indemnités d occupation pour ces 6 mois? Elle refuse de payer le revenu cadastral seule , ce qui est prévu selon notre accord écrit.
    Merci d’avance

    novembre 18, 2016
  6. Vitucci #

    Bonjour Maître,
    Je me me permets de vous poser cette petite question concernant la détermination de la valeur de rapport du bien (cf indemnité d’occupation du bien indivis). S’agit-il du montant du loyer que le bien peut prétendre moins un forfait de 30% moins le montant du prêt hypothécaire supporté par l’occupant ?

    janvier 17, 2017
    • Il n’y a pas de règle, cela se négocie. On prend la valeur locative, je ne vois pas pourquoi un forfait de 30 % et, oui, on fait compte de la moitié du prêt hypothécaire.

      janvier 18, 2017
  7. Catarina #

    Bonjour , cela fait 3 ans que mon ex habite dans la maison que nous avons acheté ensemble j’ai toujours payé la moitié du loyer , des assurances , du cadastre et même des poubelles.. et j’aimerais lui réclamer une indemnité d’occupation , puis-je le faire en sachant que j’ai toujours mon adresse a ce domicile mais nous avons annulé notre cohabitation légale ? et puis-je lui réclamer des arriérer d’occupation? Merci .

    août 29, 2017
    • Révoquez la cohabitation, inscrivez-vous à votre adresse et poursuivez le partage du bien commun. Lors des comptes vous invoquerez une indemnité d’occupation.

      septembre 23, 2017
  8. Mireille #

    Bonjour maître
    Ma fille a acheté une maison avec son.copain en 2002 il l’a quitté en 2006 (prêt de 40000 euros sans apport) elle a assumé Seule le prêt jusque maintenant plus les frais liés incendie..cadastre…et assurance vie!!!la valeur locative s’élève à 400 euros…on lui réclame 27000 euros(11 ans) je précise qu’il N’A JAMAIS rien payé !!! pouvez vous Maître l’éclairer…je vous remercie d’avance.

    septembre 24, 2017
    • Carole #

      @ Mireille : Pourquoi n’a-t-elle pas désolidarisé son ex du prêt et avoir conservé une situation de copropriété ? Probablement pour bénéficier de taux bancaires plus avantageux et garder son ex sous la main comme coemprunteur contre lequel la banque peut se retourner (empêchant ainsi celui-ci de contracter aisément de nouveaux emprunts s’il avait besoin de refaire sa vie)… Un copropriétaire doit pouvoir profiter de son bien immobilier à hauteur de son acquisition (ici sans doute 50%) car même en ne vivant pas dans cette maison, il aurait pu louer sa part de maison à quelqu’un par exemple. Durant 11 ans, cette situation l’a placé dans l’incertitude : en cas de non paiement de votre fille, que cela soit pour le revenu cadastral ou les mensualités, il aurait été tenu de rembourser la banque alors même qu’il devait financer un autre logement. En gardant la maison entière pour son occupation exclusive, votre fille a excédé la part de 50% qui lui revenait. Il est donc normal qu’on lui réclame une indemnité d’occupation.

      octobre 29, 2017
  9. SOL #

    Bonjour Maître,

    J’ai été séparé de corps pendant 10 ans, ma femme est restée dans notre habitation sans indemnité d’occupation. J’ai lancé une procédure de divorce en juin 2017. Pour la liquidation, le notaire me certifie que j’ai à une indemnité d’occupation qu’a partir de la notification de la procédure de divorce donc ici 7 mois. Est-ce normal ? N’est pas droit à cette indemnité depuis ma séparation (10 ans)
    D’avance merci pour votre réponse.

    janvier 25, 2018
  10. Arnould rolan #

    Bonsoir,
    Je suis divorcé depuis quelques mois et séparé depuis 3 ans, mon ex-épouse est resté dans la maison conjugale avec nos deux enfants.
    J’ai continuer à payer seul le prêt hypothécaire. Un notaire est passé pour estimer sa valeur locative.
    Je peux réclamer des indemnités d’occupation mais ma question est la suivante…comment est calculée cette indemnité? Si c’est la moitié de la valeur locative ou si c’est en prenant on comptent que mes enfants y vivent( donc un 1/4 de loyer).
    Merci pour votre réponse.

    avril 12, 2018
  11. Rolan arnould #

    Bonjour,
    Lorsqu’on réclame une indemnité d’occupation, est-ce que le fait que mes enfants vivent avec mon ex épouse dans la maison joue un rôle dans le calcul de l’indemnité?
    Merci pour votre réponse.

    avril 13, 2018

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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